集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值核算原理及技術(shù)方法研究.pdf

1、實現(xiàn)土地增值收益在國家、集體和個人之間的合理分配，是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點的核心目標之一。本文在對價值理論和國內(nèi)學界土地增值收益研究評述的基礎(chǔ)上，對土地增值相關(guān)概念、土地增值的本質(zhì)屬性進行了定性刻畫，并總結(jié)了土地增值的一般規(guī)律，集體建設(shè)用地入市土地增值的具體形態(tài)。在此基礎(chǔ)上，本文采用比較研究法分析了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值核算的理論邏輯，構(gòu)建集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值核算模型和核算技術(shù)方法體系。
　　土地增值

2、通常是指市場經(jīng)濟中土地價格的上漲，而土地增值收益則是土地權(quán)利人從這價格上漲中獲得價格差額。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，地價雖時有波動，但是會呈現(xiàn)出不可逆轉(zhuǎn)的增長總趨勢。土地增值可以分為人工性增值和自然增值兩種。前者為個人勞動和投資所致，后者為社會因素所致，二者是土地增值的主要成因。在這一認識下，本文提出集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值核算的主旨就是核算出由社會因素導(dǎo)致的自然增值，藉以實現(xiàn)土地自然增值在不同社會成員之間的合理分配和共享。集體經(jīng)營性建

3、設(shè)用地入市宜采用“剩余法”邏輯進行土地增值核算。所謂“剩余法”，其原理就是從集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收入中扣除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的勞動和投資所致的價值增值部分，所得到的剩余額即為社會因素所導(dǎo)致的土地自然增值額。
　　在技術(shù)方法層面，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值核算需要完成兩項工作:一是宗地入市收入的核定，二是宗地入市成本的核定。其中，入市收入可依照入市成交價款或租賃總收入核定。入市成本則應(yīng)在重置成本法的理念下，采用標準成本法，