集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值核算原理及技術(shù)方法研究.pdf

1、實(shí)現(xiàn)土地增值收益在國(guó)家、集體和個(gè)人之間的合理分配，是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)的核心目標(biāo)之一。本文在對(duì)價(jià)值理論和國(guó)內(nèi)學(xué)界土地增值收益研究評(píng)述的基礎(chǔ)上，對(duì)土地增值相關(guān)概念、土地增值的本質(zhì)屬性進(jìn)行了定性刻畫(huà)，并總結(jié)了土地增值的一般規(guī)律，集體建設(shè)用地入市土地增值的具體形態(tài)。在此基礎(chǔ)上，本文采用比較研究法分析了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值核算的理論邏輯，構(gòu)建集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值核算模型和核算技術(shù)方法體系。
　　土地增值

2、通常是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地價(jià)格的上漲，而土地增值收益則是土地權(quán)利人從這價(jià)格上漲中獲得價(jià)格差額。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，地價(jià)雖時(shí)有波動(dòng)，但是會(huì)呈現(xiàn)出不可逆轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)總趨勢(shì)。土地增值可以分為人工性增值和自然增值兩種。前者為個(gè)人勞動(dòng)和投資所致，后者為社會(huì)因素所致，二者是土地增值的主要成因。在這一認(rèn)識(shí)下，本文提出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市增值核算的主旨就是核算出由社會(huì)因素導(dǎo)致的自然增值，藉以實(shí)現(xiàn)土地自然增值在不同社會(huì)成員之間的合理分配和共享。集體經(jīng)營(yíng)性建

3、設(shè)用地入市宜采用“剩余法”邏輯進(jìn)行土地增值核算。所謂“剩余法”，其原理就是從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收入中扣除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的勞動(dòng)和投資所致的價(jià)值增值部分，所得到的剩余額即為社會(huì)因素所導(dǎo)致的土地自然增值額。
　　在技術(shù)方法層面，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值核算需要完成兩項(xiàng)工作:一是宗地入市收入的核定，二是宗地入市成本的核定。其中，入市收入可依照入市成交價(jià)款或租賃總收入核定。入市成本則應(yīng)在重置成本法的理念下，采用標(biāo)準(zhǔn)成本法，