集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的法律問題研究.pdf

1、隨著城市的擴(kuò)張與工業(yè)化的進(jìn)程，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地價(jià)值提升的今天，我國的建設(shè)用地需求居高不下，現(xiàn)有的國有建設(shè)用地完全不能滿足城市建設(shè)和發(fā)展的需要。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)問題一直以來備受人們的關(guān)注，政府長期壟斷著土地一級市場，農(nóng)村土地要進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)必須先經(jīng)過國家的征收制度，將農(nóng)村的集體土地征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾蟛拍苓M(jìn)入土地市場進(jìn)行交易，長久以來，政府“低價(jià)”征收土地“高價(jià)”出讓土地以犧牲集體及農(nóng)民利益的賺取差價(jià)的做法倍受社會(huì)指責(zé)

2、，因此改變政府壟斷土地一級市場的呼聲日漸高漲。但我國現(xiàn)行法律法規(guī)限制甚至否定集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入土地市場進(jìn)行公開流轉(zhuǎn)，在這種法律依據(jù)欠缺的背景下，部分集體及農(nóng)民在巨大的利益誘惑之下將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，造成農(nóng)村土地非法隱形入市流轉(zhuǎn)，土地市場的混亂。
　　基于此，部分城市大膽地開展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的改革探索，取得了重要進(jìn)展和豐富的經(jīng)驗(yàn)，這些改革試點(diǎn)的城市也相繼出臺(tái)了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的規(guī)定，為

3、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)提供政策導(dǎo)向，國家也在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上推進(jìn)改革，同時(shí)不斷探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)已勢在必行，其良好的運(yùn)行關(guān)系著農(nóng)村的繁榮穩(wěn)定、農(nóng)民利益的保護(hù)、農(nóng)業(yè)的發(fā)展前景和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。黨的十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定1》）與黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決

4、定》（以下簡稱《決定2》）對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)進(jìn)行了宏觀的統(tǒng)領(lǐng)性的制度設(shè)計(jì)，但這項(xiàng)流轉(zhuǎn)制度的建立和運(yùn)作是一項(xiàng)長期而系統(tǒng)的工程，其中仍然有很多問題亟待解決，僅僅依靠中央的政策來推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也仍然存在很多障礙。
　　因此，在未來的土地市場交易中要構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)范有序地入市流轉(zhuǎn)，還需要進(jìn)一步細(xì)化中央的頂層設(shè)計(jì)，明確具體操作辦法、流程，完善相關(guān)法律法規(guī)及配套制度，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村