建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制研究.pdf

1、城鎮(zhèn)化步伐的加快，使得城鎮(zhèn)建設(shè)用地迅速擴(kuò)張，大量占用耕地，耕地資源現(xiàn)狀堪憂;農(nóng)村人口不斷涌入城鎮(zhèn)的同時，閑置的農(nóng)村建設(shè)用地利用粗放甚至在擴(kuò)張。因此，以耕地占補(bǔ)平衡為原則，把閑置的農(nóng)村建設(shè)用地整理、復(fù)墾成為耕地，變成建設(shè)用地置換指標(biāo)，放在市場上跨區(qū)域交易，供給建設(shè)用地需求大的城鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地使用，才是當(dāng)務(wù)之急。然而，從目前已經(jīng)實(shí)施試點(diǎn)的重慶看來，試點(diǎn)也存在一些問題，如:交易主體不明確、交易價格欠合理、交易規(guī)則不完善、交易保障不全面等。因此

2、，把握內(nèi)在機(jī)理，研究建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，很有必要性和重要意義。
　　本文采用文獻(xiàn)檢索法和系統(tǒng)研究法研究建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)域交易，研究對象具體是指市域統(tǒng)籌下，建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)縣（市）交易機(jī)制。總體而言，本文的文章構(gòu)架為:先構(gòu)建建設(shè)用地置換指標(biāo)市域統(tǒng)籌下跨區(qū)縣（市）交易機(jī)制框架，再重點(diǎn)分析框架內(nèi)的交易參與主體、指標(biāo)基準(zhǔn)價格，交易運(yùn)行規(guī)則、以及交易的保障監(jiān)管，最后將之可行地模擬應(yīng)用于徐州市。各章節(jié)的寫作思路為:

3、　　第一章緒論:首先，介紹研究背景和研究意義;其次，綜述國內(nèi)外有關(guān)土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移、重慶地票制度、指標(biāo)收益分配、指標(biāo)交易價格的研究，并對這些已有研究的優(yōu)點(diǎn)和不足作適當(dāng)?shù)脑u價;最后，從研究目標(biāo)、研究內(nèi)容、擬解決的關(guān)鍵問題、研究思路和研究方法五方面來介紹本文的研究方案。
　　第二章概念界定與理論基礎(chǔ):對農(nóng)村建設(shè)用地整理、置換指標(biāo)、跨區(qū)域交易三個主要概念進(jìn)行界定;詳細(xì)闡述系統(tǒng)論、供求理論、價格理論、制度變遷理論、產(chǎn)權(quán)理論、土地發(fā)展權(quán)交易理

4、論、排污權(quán)交易理論，它們是本文全文研究的理論基礎(chǔ)。
　　第三章建設(shè)用地置換指標(biāo)配置模式現(xiàn)狀及剖析:先分析建設(shè)用地置換指標(biāo)配置模式種類，再分析建設(shè)用地置換指標(biāo)配置模式特點(diǎn)，最后分析建設(shè)用地置換指標(biāo)配置模式優(yōu)缺點(diǎn)。
　　第四章建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制:從交易參與主體、指標(biāo)基準(zhǔn)價格、交易的運(yùn)行規(guī)則、交易保障和監(jiān)管四個方面，構(gòu)建建設(shè)用地置換指標(biāo)的市場配置模式——建設(shè)用地置換指標(biāo)市域統(tǒng)籌下跨區(qū)縣（市）交易機(jī)制框架。首先，從指標(biāo)的

5、交易必要條件、需求方、供給方、中間方和中介方五方面來分析交易參與主體，得出的結(jié)論是跨區(qū)縣交易發(fā)生的必要條件是土地極差地租，具體體現(xiàn)在建設(shè)用地供需錯位明顯;建設(shè)用地置換指標(biāo)市域統(tǒng)籌條件下，跨區(qū)縣交易的需求方可以是來自于建設(shè)用地供需缺口為正的區(qū)縣;供給方可以是建設(shè)用地供需缺口為負(fù)的區(qū)或縣;中間方是城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)交易所;中介方是地級市政府、土地管理部門和市場中介機(jī)構(gòu)。其次，分析置換指標(biāo)的政府指導(dǎo)價格，先借鑒土地價格評估方法，選擇合適的指標(biāo)價格評

6、估方法，然后通過分析補(bǔ)償與最低收益分配主體和對這些主體的具體分配方案，來分析指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤，并重點(diǎn)分析了耕地發(fā)展權(quán)的價格，以此來確定政府指導(dǎo)價格，得出的結(jié)論是置換指標(biāo)政府指導(dǎo)價格可以采用成本逼近法，由指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤構(gòu)成，即基準(zhǔn)價格等于耕地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償、房屋所有權(quán)補(bǔ)償、農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息、政府投資指標(biāo)生產(chǎn)的平均利潤之和。再其次，從指標(biāo)單位面積及規(guī)模、交易平臺、交易模式及層次五個方面來分析

7、指標(biāo)交易的運(yùn)行規(guī)則，得出的結(jié)論是建設(shè)用地置換指標(biāo)市域統(tǒng)籌下跨區(qū)縣交易的單位面積可以設(shè)置成一定時期內(nèi)地級市內(nèi)成交土地面積的平均數(shù)的倍數(shù);年度總交易規(guī)模由整個市域的建設(shè)用地供需缺口決定，即交易總規(guī)模等于市建設(shè)用地供需正缺口與市建設(shè)用地供需負(fù)缺口的平均數(shù);置換指標(biāo)的使用數(shù)量等于購買的置換指標(biāo)數(shù)量與轉(zhuǎn)換率的乘積，轉(zhuǎn)換率根據(jù)置換兩地耕地質(zhì)量差異決定;置換指標(biāo)交易市場可以從一級市場逐漸向三級市場發(fā)展和深化。最后，從完善指標(biāo)中介市場、建立交易預(yù)警體系

8、、制定交易法律法規(guī)、注重公眾參與和監(jiān)督四方面來研究指標(biāo)交易的保障和監(jiān)管。
　　第五章徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)縣交易的模擬應(yīng)用:先從社會經(jīng)濟(jì)條件和指標(biāo)跨區(qū)縣交易必要性兩方面分析徐州市區(qū)域概況，在分析跨區(qū)縣交易必要性時，第一步先分析徐州市建設(shè)用地城鄉(xiāng)置換的必要性，第二步再分析置換指標(biāo)跨區(qū)縣交易的必要性;最后因地制宜，從指標(biāo)定價、指標(biāo)規(guī)模、交易平臺三方面制定徐州市置換指標(biāo)交易方案，并以實(shí)地調(diào)查的意愿等情況來佐證模擬方案的可行性。