中央用地管控視角下土地指標(biāo)交易研究.pdf

1、出于耕地保護(hù)的需要，中央政府對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用進(jìn)行了嚴(yán)格的總量控制。盡管如此，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用帶來(lái)的巨大增值收益以及當(dāng)下地方經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴新增建設(shè)用地這一事實(shí)，使中央政府不得不主動(dòng)開辟渠道以增加計(jì)劃外指標(biāo)供應(yīng)。在政策激勵(lì)下，地方政府更進(jìn)一步探索出了包括折抵指標(biāo)有償調(diào)劑以及地票交易在內(nèi)的土地指標(biāo)交易機(jī)制。
　　土地指標(biāo)交易在增加土地用途剛性管制的彈性之余，亦存在一定制度缺陷：以農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)為代表的土地指標(biāo)本是中央政府對(duì)下級(jí)地方政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用權(quán)力

2、的數(shù)量控制工具，但政府間土地指標(biāo)交易的產(chǎn)生使指標(biāo)突破了這一“控權(quán)”屬性，呈現(xiàn)出一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；私人間土地指標(biāo)交易的缺陷在于，其主要利用了政府在土地招拍掛市場(chǎng)的壟斷地位，迫使私人資本參與農(nóng)村土地整理，并沒(méi)有建立起使私人真正獲益的機(jī)制。
　　與中國(guó)的指標(biāo)交易制度相比，美國(guó)土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的真正優(yōu)勢(shì)在于它建立起了私人之間的利益交換機(jī)制。其以容積率作為交易客體，不僅使規(guī)劃制度更為靈活，還成功地將私人資金引入到了公共福利領(lǐng)域，節(jié)省了政府財(cái)

3、政開支。美國(guó)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度對(duì)我國(guó)最大的啟示，正是如何在土地管理領(lǐng)域建立起這種私人間的利益交換機(jī)制，并使之成功運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，美國(guó)土地管理制度在中央與地方分權(quán)、政府與市場(chǎng)關(guān)系方面的經(jīng)驗(yàn)，也為我國(guó)未來(lái)的制度完善提供了充分的啟示。
　　十八屆三中全會(huì)以來(lái)，我國(guó)土地制度改革起步，現(xiàn)有的地權(quán)制度和土地管理制度都將面臨重大的變革。在地權(quán)制度方面，城鄉(xiāng)二元地權(quán)體制已經(jīng)松動(dòng)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開放入市、農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)允許抵押流轉(zhuǎn)、征地范圍不斷縮小，未