前期策劃階段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.pdf

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由買方市場(chǎng)過渡到賣方市場(chǎng)，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由以往暴利階段轉(zhuǎn)變到微利時(shí)期，激烈的競(jìng)爭(zhēng)需要企業(yè)在項(xiàng)目開始前就進(jìn)行項(xiàng)目的需求分析，因此完善房地產(chǎn)市場(chǎng)需求理論和方法對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的理論和實(shí)踐意義。 通過查閱國內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)需求理論的現(xiàn)狀及其發(fā)展歷史，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)在前期策劃階段市場(chǎng)分析的理論和實(shí)踐比較欠缺，對(duì)此階段的市場(chǎng)分析不夠重視，導(dǎo)致了空置面積

2、和房?jī)r(jià)的大幅上升，引起了諸多的矛盾。所以本文結(jié)合國內(nèi)外前期市場(chǎng)的研究成果，討論了在前期策劃階段影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素。首先通過對(duì)城市規(guī)劃的研究發(fā)現(xiàn)線狀和面狀基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，線狀的影響集中在建設(shè)期，面狀影響比較平穩(wěn)；結(jié)合規(guī)劃的特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了要根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的類型來確定投資時(shí)期和重點(diǎn)。 在需求方面，結(jié)合大連市房地產(chǎn)的調(diào)查資料提出了把房地產(chǎn)消費(fèi)者用馬斯洛模型進(jìn)行分層分析，通過分析各個(gè)階層目標(biāo)消費(fèi)者的特征，得出了影響各階

3、層的關(guān)鍵因素。 結(jié)合前幾章的市場(chǎng)影響因素的分析，利用灰色關(guān)聯(lián)理論計(jì)算出了影響大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主成因素：房地產(chǎn)價(jià)格和支配收入，通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)組合預(yù)測(cè)理論和利用SPSS逐步統(tǒng)計(jì)分析，以房地產(chǎn)價(jià)格和支配收入為主成因素建立了大連市六區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的初步模型，再結(jié)合各因素之間的相關(guān)分析表，簡(jiǎn)化了模型，提高模型各因素之間的獨(dú)立性，計(jì)算出了大連市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。結(jié)果表明大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增量比較穩(wěn)定，土地供應(yīng)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)