住房金融法律制度研究.pdf

1、住房金融是房地產(chǎn)金融的一個子概念,是指與居民住房消費相關(guān)的資金融通活動的總稱。住房金融法律制度本質(zhì)上是圍繞政府與市場的分工,特別是政府在住房金融中的角色和職責(zé),構(gòu)建住房金融服務(wù)傳遞體系,通過一定的運行機制,使資金在居民家庭、銀行等金融機構(gòu)以及投資者之間流動,實現(xiàn)金融債權(quán)債務(wù)在資金稀缺方和盈余方的最優(yōu)配置,促進住房自有率提高,防范住房金融風(fēng)險,推動住房金融市場健康平穩(wěn)發(fā)展。從某種意義上說,住房金融是公平與效率選擇困境的一個縮影,這不僅是由

2、于住住房金融的特殊性,更因為它同時聯(lián)系微觀個人福利和宏觀經(jīng)濟運行,涵蓋了政府、市場、個人的諸多職責(zé)和權(quán)利訴求。晚近以來,城市化和工業(yè)化的蓬勃發(fā)展帶來了日益突出的住房及住房金融問題,然而目前的住房金融法制理論研究和立法實踐并未為解決這些問題提供足夠的理論基礎(chǔ)和法律制度資源。本輪全球金融危機發(fā)生在金融全球化、自由化歷史大背景下,然而究其源頭住房金融(次級房貸及其衍生品)的監(jiān)管失敗難逃其咎。而在我國,近年來房價飛漲,住房金融消費成本居高不小,

3、“七折”利率一去不回,一些地區(qū)“一貸難求”,等等,無不體現(xiàn)了住房金融法律制度理論研究與實踐發(fā)展的現(xiàn)實價值和緊迫需要。本研究分為六個部分：
　　第一章,引論。本章首先提出了住房金融法律制度的研究背景、研究目的及其意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、重要概念、主要研究方法和主要創(chuàng)新點?，F(xiàn)代社會,住房問題已經(jīng)從技術(shù)問題發(fā)展為經(jīng)濟金融問題,并進而演變?yōu)樽》拷鹑诜蓡栴}。如何進行良好的制度設(shè)計,一方面促進住房金融發(fā)展,另一方面防范住房金融風(fēng)險,以最大限度

4、為住房融資提供服務(wù)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變過程中不容回避的現(xiàn)實問題。本文研究旨在明確住房金融法律的理論基礎(chǔ),促進我國住房金融立法實踐。
　　第二章,住房金融問題的雙重視域及其立法目標(biāo)。本章從實證角度考察了住房及其金融問題的緣起及現(xiàn)狀,著重分析了我國的住房金融的現(xiàn)實困境:超過國際公認水平的房價收入比,導(dǎo)致住房金融需求較大,但住房金融供給有限,居民家庭住房金融消費成本較大。市場機制與政府干預(yù)是住房金融法律制度的雙重視域,其中,市場

5、在解決住房金融問題中居于基礎(chǔ)地位,政府以法律形式干預(yù)住房金融,一方面緣于發(fā)展住房金融,促進國際法義務(wù)下的適足住房權(quán)實現(xiàn)的需要,另一方面也是總結(jié)歷史上若干金融危機教訓(xùn),防范住房金融風(fēng)險的需要。
　　第三章,住房金融法律制度的體系與內(nèi)容。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心,解決住房問題,發(fā)展住房金融,提高居民的購房支付能力,健全住房金融法律制度是各國的普遍策略和政策。目前,主要發(fā)達國家基本上都建立了較為完善的住房金融法律制度體系,主要內(nèi)容涵蓋：政府

6、支持下的住房金融資本募集制度,旨在增加住房金融的信貸供給,降低抵押市場的信貸溢價(credit spreads),確保居民獲得安全、可信賴和持續(xù)的信貸資源；住房金融審慎監(jiān)管制度,旨在維護金融穩(wěn)定,防范住房金融危機；住房金融消費者保護制度,旨在維護消費者主權(quán),實現(xiàn)住房金融市場的生態(tài)平衡；住房金融政府直接干預(yù)制度,旨在對以市場為基礎(chǔ)的住房金融資源分配方式拾遺補闕,從金融角度確保國民最低限度的住房權(quán)利福祉。
　　第四章,國外解決住房金融

7、問題的改革思路與最新立法措施。借助上述四項基本制度,政府扮演了住房金融市場基本制度供給者、監(jiān)管者的重要角色,并在一定范圍內(nèi),承擔(dān)住房金融直接交易者角色。誠然,沒有任何一勞永逸的制度設(shè)計,2007年爆發(fā)的美國次貸危機暴露了住房金融領(lǐng)域存在的諸多現(xiàn)實問題,反映了自由主義主導(dǎo)下的政府住房金融審慎監(jiān)管缺位,系統(tǒng)性風(fēng)險防范不足,住房金融消費者保護失敗。在國家干預(yù)主義思潮影響下,圍繞住房金融立法的新的歷史挑戰(zhàn),以美國為代表的西方發(fā)達國家紛紛反思現(xiàn)有

8、政策缺陷,重新審視國家和市場在住房金融中的角色和功能,住房金融監(jiān)管出現(xiàn)分化整合,突出住房金融消費者保護、系統(tǒng)性風(fēng)險防范成為住房金融監(jiān)管改革的發(fā)展趨勢,有關(guān)住房金融的監(jiān)管體制及法律制度其他重大和系統(tǒng)改革正陸續(xù)推出。
　　第五章,我國住房金融法律制度現(xiàn)狀及其存在的問題。自20世紀(jì)90年代正式啟動住房商品化改革以來,中國住房金融開始快速發(fā)展,但橫向比較下,住房金融市場的發(fā)展深度與歐美發(fā)達國家還存在差距,個人住房貸款余額占GDP的比重遠遠

9、低于美、英、德等發(fā)達國家同期水平。從對國民經(jīng)濟和居民生活的重要程度看,我國住房金融的發(fā)展空間還十分廣闊。隨著住房體制改革的深入,我國住房金融法律制度也從無到有逐漸發(fā)展,目前已初步形成了政策性與商業(yè)性住房金融法律制度并存、需求誘致型的制度變遷與供給強制型的制度變遷結(jié)合的住房金融住房法律體系,為住房商品化改革縱深發(fā)展夯實了金融法制基礎(chǔ)。然而,我國住房金融在十余年發(fā)展過程中也出現(xiàn)了不少問題,反映出現(xiàn)行住房金融法律制度亟待改進之處：住房金融法律

10、制度價值目標(biāo)不明；住房金融法律體系存在結(jié)構(gòu)性缺陷；中低收入群體住房融資權(quán)保障不足；多層次住房金融市場的法律供給失衡；住房金融監(jiān)管存在明顯缺陷。此外,針對我國經(jīng)濟十余年來高速發(fā)展、住房價格不斷高漲背景掩蓋下的潛在的住房金融風(fēng)險敞口,立法上也缺乏前瞻性的對策研究和方案設(shè)計。
　　第六章,完善我國住房金融法律制度的對策及立法建議。法律制度在某種程度上涉及社會科學(xué)研究的終點問題。改革創(chuàng)新我國住房金融法律制度的前提是要明確其立法的民生理念,