住房金融法律制度研究.pdf

1、住房金融是房地產(chǎn)金融的一個(gè)子概念,是指與居民住房消費(fèi)相關(guān)的資金融通活動(dòng)的總稱。住房金融法律制度本質(zhì)上是圍繞政府與市場(chǎng)的分工,特別是政府在住房金融中的角色和職責(zé),構(gòu)建住房金融服務(wù)傳遞體系,通過(guò)一定的運(yùn)行機(jī)制,使資金在居民家庭、銀行等金融機(jī)構(gòu)以及投資者之間流動(dòng),實(shí)現(xiàn)金融債權(quán)債務(wù)在資金稀缺方和盈余方的最優(yōu)配置,促進(jìn)住房自有率提高,防范住房金融風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)住房金融市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。從某種意義上說(shuō),住房金融是公平與效率選擇困境的一個(gè)縮影,這不僅是由

2、于住住房金融的特殊性,更因?yàn)樗瑫r(shí)聯(lián)系微觀個(gè)人福利和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,涵蓋了政府、市場(chǎng)、個(gè)人的諸多職責(zé)和權(quán)利訴求。晚近以來(lái),城市化和工業(yè)化的蓬勃發(fā)展帶來(lái)了日益突出的住房及住房金融問(wèn)題,然而目前的住房金融法制理論研究和立法實(shí)踐并未為解決這些問(wèn)題提供足夠的理論基礎(chǔ)和法律制度資源。本輪全球金融危機(jī)發(fā)生在金融全球化、自由化歷史大背景下,然而究其源頭住房金融(次級(jí)房貸及其衍生品)的監(jiān)管失敗難逃其咎。而在我國(guó),近年來(lái)房?jī)r(jià)飛漲,住房金融消費(fèi)成本居高不小,

3、“七折”利率一去不回,一些地區(qū)“一貸難求”,等等,無(wú)不體現(xiàn)了住房金融法律制度理論研究與實(shí)踐發(fā)展的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和緊迫需要。本研究分為六個(gè)部分：
　　第一章,引論。本章首先提出了住房金融法律制度的研究背景、研究目的及其意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、重要概念、主要研究方法和主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)?，F(xiàn)代社會(huì),住房問(wèn)題已經(jīng)從技術(shù)問(wèn)題發(fā)展為經(jīng)濟(jì)金融問(wèn)題,并進(jìn)而演變?yōu)樽》拷鹑诜蓡?wèn)題。如何進(jìn)行良好的制度設(shè)計(jì),一方面促進(jìn)住房金融發(fā)展,另一方面防范住房金融風(fēng)險(xiǎn),以最大限度

4、為住房融資提供服務(wù)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變過(guò)程中不容回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。本文研究旨在明確住房金融法律的理論基礎(chǔ),促進(jìn)我國(guó)住房金融立法實(shí)踐。
　　第二章,住房金融問(wèn)題的雙重視域及其立法目標(biāo)。本章從實(shí)證角度考察了住房及其金融問(wèn)題的緣起及現(xiàn)狀,著重分析了我國(guó)的住房金融的現(xiàn)實(shí)困境:超過(guò)國(guó)際公認(rèn)水平的房?jī)r(jià)收入比,導(dǎo)致住房金融需求較大,但住房金融供給有限,居民家庭住房金融消費(fèi)成本較大。市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)是住房金融法律制度的雙重視域,其中,市場(chǎng)

5、在解決住房金融問(wèn)題中居于基礎(chǔ)地位,政府以法律形式干預(yù)住房金融,一方面緣于發(fā)展住房金融,促進(jìn)國(guó)際法義務(wù)下的適足住房權(quán)實(shí)現(xiàn)的需要,另一方面也是總結(jié)歷史上若干金融危機(jī)教訓(xùn),防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。
　　第三章,住房金融法律制度的體系與內(nèi)容。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心,解決住房問(wèn)題,發(fā)展住房金融,提高居民的購(gòu)房支付能力,健全住房金融法律制度是各國(guó)的普遍策略和政策。目前,主要發(fā)達(dá)國(guó)家基本上都建立了較為完善的住房金融法律制度體系,主要內(nèi)容涵蓋：政府

6、支持下的住房金融資本募集制度,旨在增加住房金融的信貸供給,降低抵押市場(chǎng)的信貸溢價(jià)(credit spreads),確保居民獲得安全、可信賴和持續(xù)的信貸資源；住房金融審慎監(jiān)管制度,旨在維護(hù)金融穩(wěn)定,防范住房金融危機(jī)；住房金融消費(fèi)者保護(hù)制度,旨在維護(hù)消費(fèi)者主權(quán),實(shí)現(xiàn)住房金融市場(chǎng)的生態(tài)平衡；住房金融政府直接干預(yù)制度,旨在對(duì)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的住房金融資源分配方式拾遺補(bǔ)闕,從金融角度確保國(guó)民最低限度的住房權(quán)利福祉。
　　第四章,國(guó)外解決住房金融

7、問(wèn)題的改革思路與最新立法措施。借助上述四項(xiàng)基本制度,政府扮演了住房金融市場(chǎng)基本制度供給者、監(jiān)管者的重要角色,并在一定范圍內(nèi),承擔(dān)住房金融直接交易者角色。誠(chéng)然,沒(méi)有任何一勞永逸的制度設(shè)計(jì),2007年爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)暴露了住房金融領(lǐng)域存在的諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,反映了自由主義主導(dǎo)下的政府住房金融審慎監(jiān)管缺位,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范不足,住房金融消費(fèi)者保護(hù)失敗。在國(guó)家干預(yù)主義思潮影響下,圍繞住房金融立法的新的歷史挑戰(zhàn),以美國(guó)為代表的西方發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛反思現(xiàn)有

8、政策缺陷,重新審視國(guó)家和市場(chǎng)在住房金融中的角色和功能,住房金融監(jiān)管出現(xiàn)分化整合,突出住房金融消費(fèi)者保護(hù)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范成為住房金融監(jiān)管改革的發(fā)展趨勢(shì),有關(guān)住房金融的監(jiān)管體制及法律制度其他重大和系統(tǒng)改革正陸續(xù)推出。
　　第五章,我國(guó)住房金融法律制度現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題。自20世紀(jì)90年代正式啟動(dòng)住房商品化改革以來(lái),中國(guó)住房金融開(kāi)始快速發(fā)展,但橫向比較下,住房金融市場(chǎng)的發(fā)展深度與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家還存在差距,個(gè)人住房貸款余額占GDP的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)

9、低于美、英、德等發(fā)達(dá)國(guó)家同期水平。從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民生活的重要程度看,我國(guó)住房金融的發(fā)展空間還十分廣闊。隨著住房體制改革的深入,我國(guó)住房金融法律制度也從無(wú)到有逐漸發(fā)展,目前已初步形成了政策性與商業(yè)性住房金融法律制度并存、需求誘致型的制度變遷與供給強(qiáng)制型的制度變遷結(jié)合的住房金融住房法律體系,為住房商品化改革縱深發(fā)展夯實(shí)了金融法制基礎(chǔ)。然而,我國(guó)住房金融在十余年發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題,反映出現(xiàn)行住房金融法律制度亟待改進(jìn)之處：住房金融法律

10、制度價(jià)值目標(biāo)不明；住房金融法律體系存在結(jié)構(gòu)性缺陷；中低收入群體住房融資權(quán)保障不足；多層次住房金融市場(chǎng)的法律供給失衡；住房金融監(jiān)管存在明顯缺陷。此外,針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)十余年來(lái)高速發(fā)展、住房?jī)r(jià)格不斷高漲背景掩蓋下的潛在的住房金融風(fēng)險(xiǎn)敞口,立法上也缺乏前瞻性的對(duì)策研究和方案設(shè)計(jì)。
　　第六章,完善我國(guó)住房金融法律制度的對(duì)策及立法建議。法律制度在某種程度上涉及社會(huì)科學(xué)研究的終點(diǎn)問(wèn)題。改革創(chuàng)新我國(guó)住房金融法律制度的前提是要明確其立法的民生理念,