我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究——以W公司為例.pdf

1、房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)生活穩(wěn)定和就業(yè)等方面發(fā)揮著巨大的作用。然而，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快上漲已經(jīng)引起了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。2014年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇前所未有的寒冬，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，樓市銷售低迷。2014年下半年開(kāi)始，政府采取一系列的應(yīng)對(duì)措施，包括放寬個(gè)人貸款的條件，降低公積金貸款門檻，多次降息降準(zhǔn)，習(xí)近平總書記提出“去庫(kù)存”概念，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。2015年10月29日國(guó)

2、家正式放開(kāi)“全面二孩政策”，使得更多家庭有了換一個(gè)大房子的需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)的理性消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。
　　房?jī)r(jià)從2005年開(kāi)始一路狂奔，政府先后出臺(tái)限購(gòu)令試圖通過(guò)宏觀調(diào)控的手段抑制近乎瘋狂的高房?jī)r(jià)。而與此狀況截然相反的是大量中小企業(yè)破產(chǎn)倒閉，老板跑路，留下成片的爛尾樓和驚慌失措的購(gòu)房者。萬(wàn)科總裁郁亮在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2017年年會(huì)”上指出房地產(chǎn)行業(yè)并非產(chǎn)能過(guò)剩，而是結(jié)構(gòu)性差異和城市分化所帶來(lái)的問(wèn)題。特大型城市的房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)供不應(yīng)求，而大部分中小城市房地產(chǎn)積壓大量庫(kù)存。然而由于房地產(chǎn)行業(yè)影響的相關(guān)行業(yè)太廣，牽一發(fā)而動(dòng)全身，過(guò)度打壓房?jī)r(jià)會(huì)造成物價(jià)和就業(yè)等多方面的問(wèn)題，政府進(jìn)退維谷，而房地產(chǎn)企業(yè)也是如履薄冰。
　　2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，因此防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)社會(huì)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。從1978年提出住房商品化到如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)多次非理性炒作，我國(guó)政府?dāng)?shù)次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控的范圍涉及金融、財(cái)稅、社保等多個(gè)領(lǐng)域。多不勝數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中選擇并購(gòu)重組，更有甚者倒閉破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在70％以上，負(fù)債率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其所能償還的能力，存在很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、購(gòu)買土地和銷售費(fèi)用等支出必然受到宏觀政策的影響，分析、評(píng)價(jià)這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。
　　本文在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究，內(nèi)容主要是結(jié)合宏觀調(diào)控政策來(lái)分析

5、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題。首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究的時(shí)代背景和國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上介紹本文的研究方法和創(chuàng)新點(diǎn)。其次介紹了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究的理論基礎(chǔ)，包括委托代理理論、資本結(jié)構(gòu)理論、內(nèi)部控制理論，并介紹了風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本概念，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀。再次分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析和類別，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)及非財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行針對(duì)

6、性的分析，并從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。最后以W房地產(chǎn)公司為對(duì)象，在了解其基本情況和風(fēng)險(xiǎn)管理體系如何運(yùn)作的前提下，討論W房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，并在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最后給出風(fēng)險(xiǎn)管理建議。
　　本文從W房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，針對(duì)W房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題，得出的結(jié)論包括:W房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)管控其開(kāi)發(fā)成本，在注重企業(yè)效益的同時(shí)打造高質(zhì)量品

7、牌;降低資產(chǎn)負(fù)債率，拓寬企業(yè)籌資渠道，增加中期票據(jù)，公司債券等多方面的籌資方式，增加自有資金，實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，在提高企業(yè)凝聚力和員工積極性的同時(shí)增加股本;適當(dāng)控制存貨數(shù)量，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務(wù)品質(zhì);開(kāi)展多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式，發(fā)展住宅、商用等多形態(tài)的房地產(chǎn)模式，發(fā)展養(yǎng)老設(shè)施和相關(guān)服務(wù)，深耕國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)還可以開(kāi)發(fā)海外市場(chǎng)，提高品牌知名度;加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)作用和監(jiān)督的功能，通過(guò)良好的內(nèi)部控制來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，同時(shí)提高財(cái)務(wù)人員