基于風(fēng)險(xiǎn)投資視角的非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估研究.pdf

1、近年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)的興衰極大程度的影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)。而隨著通貨膨脹的加劇、政府宏觀調(diào)控力度的加大和各種房產(chǎn)相關(guān)稅賦的調(diào)整,普通類房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào),都將越來(lái)越難以達(dá)到預(yù)期的效果。
　　相對(duì)于擁有成熟的投資決策分析框架的一般領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)投資來(lái)說(shuō),傳統(tǒng)住宅和商鋪的投資分析框架尚不清晰,住宅類地產(chǎn)以外地產(chǎn)項(xiàng)目的投資框架更無(wú)從考量。然而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),如何更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估投資項(xiàng)目的各個(gè)指標(biāo),如何更加精準(zhǔn)的把控投資風(fēng)險(xiǎn),是進(jìn)行投資決策時(shí)

2、必不可少也至關(guān)重要的問(wèn)題。尤其對(duì)于非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目,它受開(kāi)發(fā)周期、投資、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響都比較大,整個(gè)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都是大于常見(jiàn)的純住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　伴隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展與完善,投入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資金也逐漸增多,與地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的個(gè)人、機(jī)構(gòu)也日漸增加,這就要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段的信息,特別是可行性研究階段的投資評(píng)估,要更加豐富、準(zhǔn)確,提高系統(tǒng)化和規(guī)范化的程度,否則將有可能產(chǎn)生連鎖風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。
　　基于普通行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投

3、資評(píng)估的相關(guān)研究成果,本文通過(guò)文獻(xiàn)研究、案例分析、專家訪談等方法并參考實(shí)際經(jīng)驗(yàn),總結(jié)歸納出一個(gè)非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)估分析的要素框架。在此框架內(nèi),影響風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資評(píng)估非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目的主要因素有:國(guó)家宏觀政策及區(qū)域規(guī)劃、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)情況、項(xiàng)目本身特征、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)以及財(cái)務(wù)測(cè)算,其中財(cái)務(wù)測(cè)算是風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)最為看重也最容易衡量的定量的指標(biāo)。最后,根據(jù)本文提出的評(píng)估框架與指標(biāo),對(duì)三個(gè)非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了案例分析與評(píng)估,展示了框架的適用性與