區(qū)分所有建筑物共同管理之研究.pdf

1、建筑物區(qū)分所有權(quán),作為一項(xiàng)重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形式,已為眾多國家和地區(qū)的民事立法所確立。不同國家和地區(qū)對其稱謂各不相同,在法國稱為“住宅分層所有權(quán)”,德國稱為“住宅所有權(quán)”,瑞士稱為“樓層所有權(quán)”,英國稱為“公寓所有權(quán)”,日本和我國臺灣地區(qū)稱為“區(qū)分所有權(quán)”。我國大陸于2007年公布實(shí)施的物權(quán)法,從法律層面確認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,稱為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。本文從建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和性質(zhì)入手,運(yùn)用比較分析、歷史分析的研究方法,

2、著重對各區(qū)分所有權(quán)人基于專有所有權(quán)所享有的共同管理權(quán)的性質(zhì)、內(nèi)容和行使方式進(jìn)行闡述,并通過對各國和地區(qū)建筑物區(qū)分所有制度中關(guān)于管理組織治理結(jié)構(gòu)和運(yùn)作規(guī)則的對比研究,結(jié)合我國目前的立法和實(shí)務(wù)現(xiàn)狀,提出自己的一些看法和構(gòu)想。
　　 第一部分對建筑物區(qū)分所有權(quán)做了概述,先從建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念談起,對各種學(xué)說進(jìn)行比較分析,提出筆者贊同三元論說的觀點(diǎn),即建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種包括專有權(quán)、共有權(quán)及共同管理權(quán)的復(fù)合性物權(quán)。它的法律性質(zhì)為不

3、動產(chǎn)所有權(quán),但系一種不同于傳統(tǒng)不動產(chǎn)所有權(quán)的特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)形式,其客體為建筑物的專有部分和共有部分以及各區(qū)分所有人作為管理團(tuán)體成員所為的行為。
　　 第二部分對共同管理權(quán)的法律內(nèi)涵進(jìn)行研究。共用部分的利用和管理皆與全體區(qū)分所有權(quán)入的正常居住生活息息相關(guān)。每個區(qū)分所有權(quán)人之間,不再是簡單的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系,而是相互依存、相互協(xié)助的共同生活關(guān)系。這種共同關(guān)系的權(quán)利載體就是共同管理權(quán)?；诠餐芾頇?quán),區(qū)分所有人的集會功能得以加強(qiáng),區(qū)分

4、所有人共同利益借助團(tuán)體力量訂立規(guī)約得以管理和協(xié)調(diào)。共同管理權(quán)的內(nèi)容是業(yè)主在管理過程中享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),其行使方式為組成區(qū)分所有權(quán)人大會,選舉管理者,制定管理規(guī)約,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對建筑物進(jìn)行管理。
　　 第三部分重點(diǎn)論述區(qū)分所有建筑物的管理團(tuán)體。盡管各國和各地區(qū)在進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)立法時,都規(guī)定全體區(qū)分所有權(quán)人組成管理團(tuán)體對區(qū)分所有建筑物進(jìn)行管理,但由于各國和各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)和法律文化的差異,對管理團(tuán)體的法律性質(zhì)的

5、認(rèn)識亦各不相同,歸納起來有四種模式。本人認(rèn)為,雖然區(qū)分所有人管理團(tuán)體在世界上有日趨法人化的傾向,但根據(jù)我國目前的立法情況,不宜直接規(guī)定管理團(tuán)體具有法人人格,而是應(yīng)有一個循序漸進(jìn)的過程,還要完善相關(guān)的配套法律制度,所以可先借鑒日本模式,即具有法人資格的管理團(tuán)體和不具有法人資格的管理團(tuán)體并存的模式。關(guān)于理論界和實(shí)務(wù)界爭議都較大的管理團(tuán)體訴訟地位問題,本人認(rèn)為,應(yīng)將業(yè)主委員會的訴訟主體資格和民事主體資格區(qū)別開,法律應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會訴訟主體資

6、格,這不僅有利于業(yè)主更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益,而且也能為法院的實(shí)際審判工作提供明確的法律依據(jù)。接下來,該部分對常見的意思機(jī)關(guān)、執(zhí)行機(jī)關(guān)和監(jiān)督、咨詢機(jī)關(guān)的法律性質(zhì)和權(quán)限職責(zé)等內(nèi)容作比較分析,為我國今后制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法提供意見。
　　 第四部分圍繞區(qū)分所有權(quán)人的自治規(guī)則——管理規(guī)約展開。管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人,就建筑物及其附屬設(shè)施的管理、使用與所有關(guān)系,在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下,基于私法自治原則以書面形式制定的自治規(guī)

7、范。其內(nèi)容是業(yè)主為了發(fā)展和保持共同關(guān)系,建立良好的生活環(huán)境,在不違反法律的禁止性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定,不違反公序良俗的前提下,所有經(jīng)業(yè)主大會決議通過的需要共同遵守的事項(xiàng)。規(guī)約的制定主體原則上應(yīng)為區(qū)分所有權(quán)人,但實(shí)踐中的大多數(shù)情況是由開發(fā)商預(yù)先制定臨時規(guī)約,可在立法中明確對有損區(qū)分所有權(quán)人利益的內(nèi)容,由業(yè)主大會決議重新修訂。作為區(qū)分所有權(quán)入團(tuán)體的最高規(guī)則,規(guī)約的設(shè)定、變更和廢止都要按照一定的程序,所以建議將來制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法時應(yīng)對此予以