房屋買賣居間合同跳單行為研究.pdf

1、居間合同制度是世界各國普遍設立的一項民商事交易制度。近年來，隨著房地產市場的發(fā)展，房屋中介機構在房屋居間買賣中發(fā)揮著不可忽視的作用。因為我國《合同法》以及《房屋經紀服務管理辦法》僅以少量條文對居間合同予以了規(guī)定，內容粗略，而《房屋經紀服務管理辦法》的效力位階較低，已不能適應房地產中介行業(yè)的發(fā)展，在居間實務中跳單現(xiàn)象頻發(fā)，司法實踐中跳單案件的裁判也不統(tǒng)一，由此折射出我國房屋買賣居間中存在的種種法律制度問題，亟待解決。
　　在房屋買賣

2、中介服務活動中，以《房地產求購確認書》為主要表現(xiàn)形式的房屋買賣中介服務合同符合居間合同的本質，應認定為居間合同。跳單是發(fā)生于居間實務的一種客觀現(xiàn)象，是委托人跳過原居間方而通過其他途徑完成交易的行為。通過分析目前學界關于跳單的認定標準，認為不應考慮委托人的主觀惡意，從以下四個方面判斷即可：（1）居間合同成立，是認定跳單的首要條件；（2）居間人履行了居間義務，是認定跳單的基礎條件；（3）委托人“繞開”居間人與第三人完成交易，為認定跳單的重要

3、條件；（4）居間人的履行行為與委托人成功締約之間具有因果關系，是認定跳單的核心要素。
　　禁止跳單條款作為一般格式條款，不能因其本身屬于格式條款就否定其效力，必須基于條款的實際內容，按照合同法關于格式條款的特別規(guī)制和合同無效、可變更、可撤銷的具體規(guī)定來分析其效力狀態(tài)，從而建立禁止跳單條款效力評價的標準和方法體系。在此基礎上，從禁止跳單條款有效、有瑕疵以及不存在禁止跳單條款三種情形下分別探討跳單行為是否構成違約。
　　當居間人

4、履行了居間義務、委托人成功締約與居間人的居間行為具有因果關系時，居間人享有報酬請求權；而根據我國違約行為的相關理論，委托人又需對跳單行為承擔違約賠償責任，此時居間人享有違約賠償請求權。居間人的報酬請求權與違約賠償請求權產生競合關系，居間人可以擇一行使。在責任的具體承擔及責任范圍的確定上，則綜合考慮居間合同中的約定以及雙方的過錯、居間人的現(xiàn)實損失以及居間人可期待的合理收入損失，尤其是居間人已付出的成果跟委托人締約成功的原因力大小等因素進行