房屋買賣居間合同中居間報酬請求權(quán)問題研究.pdf

1、根據(jù)我國《合同法》對居間合同的規(guī)定，居間報酬請求權(quán)的實現(xiàn)取決于居間人是否促成委托方與第三方締約，從這個角度來說，居間報酬的取得不以居間人的勞務(wù)為對價，而以勞務(wù)的結(jié)果為對價，因而具有不確定性。該規(guī)定以保護(hù)委托人的利益為初衷，避免居間人濫用自身優(yōu)勢地位。而在房屋買賣居間交易的實踐中，委托人和居間人往往約定居間報酬的取得以房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為要件，并且居間人在房屋買賣居間交易中完成的勞務(wù)也超過了一般居間合同意義上居間行為的范疇包括一般居間行為和

2、代繳水費、代辦過戶在內(nèi)的其他事項，根據(jù)合同自治原則，委托人與居間人的約定無可厚非。委托人也因而在居間交易過程中易產(chǎn)生逃避支付居間報酬或支付更低居間報酬的機(jī)會主義傾向，引發(fā)“跳單”風(fēng)險。該現(xiàn)象迫使居間人為改善自身地位而引入禁止“跳單”違約責(zé)任條款。在未約定該條款時，委托人“跳單”屬于意思自治的范疇；在約定該條款時，委托人則可能向居間人承擔(dān)違約責(zé)任。委托人“跳單”是否違約以及居間報酬請求權(quán)的行使，應(yīng)結(jié)合禁止“跳單”條款是否屬獨家委托的屬性和

3、多居間行為與合同成立的因果關(guān)系判斷：獨家委托人“跳單”時，居間人向獨家委托人主張違約責(zé)任請求權(quán)。此時若先居間行為與合同成立有因果關(guān)系，基于此居間人仍享有居間報酬請求權(quán)，此時二者競合，擇一行使。非獨家委托人“跳單”時，該委托人不構(gòu)成違約，可能產(chǎn)生支付多項完整居間報酬的風(fēng)險；應(yīng)按照共同原因性標(biāo)準(zhǔn)，對完整支付多項居間報酬予以修正。
　　針對我國房屋買賣居間報酬請求權(quán)實現(xiàn)過程中存在的問題，應(yīng)從規(guī)范房屋買賣居間行為和完善居間立法兩方面予以解