城市軌道交通正外部性內(nèi)部化研究——物業(yè)開發(fā)權(quán)利探析.pdf

1、軌道交通目前在城市公共交通中扮演著重要的角色。因為其特殊的經(jīng)濟屬性有著巨大的正外部性，而其中最大的就是軌道交通沿線土地增值收益。這部分收益被沿線土地所有者受益，軌道交通投資者無法獲得這部分收益。本文研究的目的就是研究如何把軌道交通產(chǎn)生的正外部性內(nèi)部化到軌道交通企業(yè)。
　　本文從庇古和科斯的外部性規(guī)制理論出發(fā)，認為庇古和科斯定理的方法對于指導城市軌道交通正外部性內(nèi)部化都具有重要指導意義。首先，本文總結(jié)了軌道交通正外部性尤其是土地增值

2、的表現(xiàn)，并總結(jié)了學者們對于目前內(nèi)部化方式的研究，主要包括政府實施財政補貼，對沿線一定范圍受益主體征稅并建立專用基金，軌道交通和物業(yè)一體化開發(fā)等，認為進行資源補貼即支持軌道交通投資者獲取沿線物業(yè)開發(fā)權(quán)利是實現(xiàn)軌道交通持續(xù)發(fā)展的重要方式。
　　其次，本文總結(jié)了香港和日本軌道交通物業(yè)的發(fā)展情況，認為其成功的重要經(jīng)驗就是發(fā)展“城市軌道交通+物業(yè)發(fā)展”的模式。本文創(chuàng)造性地對物業(yè)開發(fā)權(quán)利進行了界定，認為它是私益目的建設(shè)用地使用權(quán)的一部分，享有

3、占有、使用、收益的權(quán)利。而目前國內(nèi)物業(yè)開發(fā)權(quán)利實施的最大阻礙就是以“招拍掛”為主體的土地出讓制度和相關(guān)配套政策不完善。目前北京的“公開市場招標”和深圳的“土地作價出資（入股）”代表了國內(nèi)城市軌道交通企業(yè)獲取物業(yè)開發(fā)權(quán)利的主要方式。但是這兩種做法都還有很多不足，在制度設(shè)計上還有很多缺陷。本文分類分析了軌道交通用地的特殊性質(zhì)和土地儲備運行機制，提出把可用于商業(yè)開發(fā)的土地和軌道交通設(shè)施的一部分實施“捆綁出讓”。
　　最后，本文從物業(yè)開發(fā)