物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)案例的法理分析.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)做為改革以來的新興產(chǎn)業(yè)，為社會的發(fā)展、人民居住環(huán)境的改善做出了重大貢獻(xiàn)，但隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，各種矛盾日益凸顯。這些矛盾不僅嚴(yán)重影響人們的日常生活，也給社會和政府造成了負(fù)面影響。在這些矛盾中，尤以安全保障問題最為突出。我國立法也關(guān)注到了這一點(diǎn)，安全保障制度正在逐步建立，經(jīng)營者的安全保障義務(wù)已被法律確認(rèn)。但是，住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司的安全保障義務(wù)還未得到更多的立法關(guān)注。本文想就此問題展開研究，結(jié)合案例進(jìn)

2、行分析，希望將理論和實(shí)踐相結(jié)合，為解決司法實(shí)踐問題提出一些引導(dǎo)意見，進(jìn)而從立法上推動住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)的確立。
　　 本文除了引言和結(jié)語，由三部分組成。
　　 第一部分，引用一個真實(shí)而典型的案例，從案情出發(fā)，以各方當(dāng)事人的角度，詳細(xì)列明案件爭議的焦點(diǎn)，引發(fā)思考:住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司的安全保障義務(wù)是什么、有什么內(nèi)容、屬于什么性質(zhì)，如果物業(yè)服務(wù)公司違反了安全保障義務(wù)應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任，以及責(zé)任應(yīng)該如何承擔(dān)等

3、問題。
　　 第二部分，對物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)的基本問題進(jìn)行闡述。該部分主要回答物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)的概念、性質(zhì)和內(nèi)容等問題。本文認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司對住宅小區(qū)的安全保障義務(wù)是:物業(yè)服務(wù)公司及其工作人員，根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及其相關(guān)利害關(guān)系人的人身和財產(chǎn)承擔(dān)安全保障的義務(wù)。該義務(wù)以法定義務(wù)為原則，以約定義務(wù)為例外，主要包括對小區(qū)硬件設(shè)施建設(shè)的義務(wù)和對小區(qū)軟件規(guī)范設(shè)置的義務(wù)。
　　 第三部分，對

4、物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù)的責(zé)任進(jìn)行法理分析，分別闡述了侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任、責(zé)任競合和責(zé)任分配這四個內(nèi)容。在第一部分侵權(quán)責(zé)任中，主要分析了歸責(zé)原則、違反安全保障義務(wù)的行為、損害后果、因果關(guān)系以及免責(zé)事由這五個內(nèi)容，其中以物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù)的行為為主。第二部分違約責(zé)任，該部分主要分析了違約行為和抗辯事由兩個內(nèi)容。在這部分內(nèi)容中，主要探討了兩個實(shí)際問題:一個是物業(yè)服務(wù)合同對安全保障內(nèi)容約定的范圍，另一個是業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)能否成為物

5、業(yè)服務(wù)公司不履行安全保障義務(wù)的抗辯理由。本文認(rèn)為，業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)該就安全保障的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體、清晰的約定，在一個合理的限度內(nèi)要求物業(yè)服務(wù)公司盡到注意義務(wù)。同時，業(yè)主未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能成為物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù)的抗辯理由。第三部分分析責(zé)任競合的情況。第四部分，對物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù)的責(zé)任分配進(jìn)行分析。從司法實(shí)踐的角度，分別討論了物業(yè)服務(wù)公司因違反安全保障義務(wù)而直接導(dǎo)致他人遭受損害的法律責(zé)任，以