論物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務.pdf

1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著我國住房制度改革的深入,住房私有化程度大幅增加,伴隨這一過程,物業(yè)管理作為一種新的公共服務模式得以迅速發(fā)展起來。由于物業(yè)管理橫跨流通與消費領域,涉及的法律關系比較復雜,且我國尚未出臺一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法。目前只有國務院在2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》和一些分散的地方性立法,但這些法律法規(guī)囿于立法層次和經(jīng)驗等方面的原因,尚不能令人滿意。實踐中出現(xiàn)的一些問題也引起了司法實踐部門、物業(yè)

2、管理企業(yè)(以下簡稱物管企業(yè))和業(yè)主的困惑。特別是業(yè)主在小區(qū)內遭受的人身財產(chǎn)損失要求物管企業(yè)賠償方面的案件,理論上對這一案件爭議很大,而且目前法院也沒有具體的規(guī)則可供執(zhí)行,因此有必要從理論上對這類案件所涉及的問題進行深入的分析。
　　本文將通過四個部分研究物管企業(yè)的安全保障義務。
　　第一部分主要是對本文涉及到的一些基本概念進行闡述,包括物業(yè)管理、物管企業(yè)和物管企業(yè)的安全保障義務等一些概念,最后分析物管企業(yè)應負安全保障義務的法

3、理依據(jù)。筆者認為,物管企業(yè)對住宅小區(qū)安全保障義務應定義為:根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定,物管企業(yè)及其工作人員(主要是保安人員)應保護小區(qū)內業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物管企業(yè)如違反安全保障義務造成業(yè)主人身財產(chǎn)損失就應當承擔損害賠償責任。
　　第二部分是物管企業(yè)安全保障義務的性質、標準和主要內容的探討,首先通過對國內外安全保障義務性質的研究對比,提出自己的一些觀點,即物管企業(yè)的安全保障義務既包括法定義務,也包括約定義務;其次對安全保障義務的標

4、準也作了研究對比,指出確定物管企業(yè)的安全保障義務要依照法定標準、約定標準、行業(yè)慣例及理性人標準;最后對安全保障義務的主要內容進行界定。即主要包括三方面的內容,一是設施設備的安全保障義務,二是服務管理方面的安全保障義務,三是防范和制止違法行為的安全保障義務。
　　第三部分是物管企業(yè)違反安全保障義務的責任。分五個部分,前三部分分別討論承擔違約責任和侵權責任時的歸責原則(過錯推定原則)和責任構成以及兩者競合的情形,重點分析侵權責任下過錯