縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與金融風(fēng)險(xiǎn)的研究——以河南省柘城縣為例.pdf

1、自古以來(lái)安居樂(lè)業(yè)是所有人的夢(mèng)想，也是那些憂國(guó)憂民之士的畢生追求。沒(méi)有什么比唐代大詩(shī)人杜甫的千古名句：“安得廣廈千萬(wàn)間，大辟天下寒士俱歡顏，吾廬獨(dú)破受凍死亦足”更能說(shuō)明住有所居的分量了。從目前世界各國(guó)情況來(lái)看，不論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著人們生產(chǎn)、生活的城市化進(jìn)程不斷加深，居民的住房問(wèn)題可能是家庭和政府最為關(guān)心也是最為棘手的問(wèn)題。
　　從上個(gè)世紀(jì)70年代末以來(lái)，為了解決城市居民的住房問(wèn)題，中國(guó)政府在不同階段推出了多個(gè)版本的政策

2、和措施，但總體上都不能說(shuō)很成功。這些政策措施要么脫離當(dāng)時(shí)的實(shí)際條件根本無(wú)法實(shí)施，要么解決的對(duì)象和覆蓋的人群十分有限。應(yīng)該說(shuō)自改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)期以來(lái)困擾廣大城市居民的住房問(wèn)題真正得到卓有成效的緩解或解決，還是自上個(gè)世紀(jì)90年代中期尤其是2000年以來(lái)，伴隨著我國(guó)住房制度的市場(chǎng)化改革，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而來(lái)的，房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展。截止到2015年城市居民的人均住宅建筑面積由1978年的6.70㎡上升到34.91㎡。盡管?chē)?guó)內(nèi)有一些學(xué)者對(duì)各級(jí)

3、政府將房地產(chǎn)作為本地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的政策以及過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政等問(wèn)題提出過(guò)各種各樣的批評(píng)，但他們忘記了一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)道理，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是供求雙方一相情愿的事情。
　　作為一個(gè)常識(shí)性的認(rèn)識(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的在于滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，需求與供給從來(lái)就是相互依存的——需求創(chuàng)造自身的供給，供給也創(chuàng)造自身的需求。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之所以能成為推動(dòng)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，最主要的原因在于它擁有一個(gè)伴隨

4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均收入水平提高而來(lái)的巨大的有效市場(chǎng)需求，反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展也直接或間接帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展，從而使經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)所謂的“循環(huán)累積因果效應(yīng)”良性循環(huán)之中，而不是政府部門(mén)為了解決自身財(cái)政困難的人為干預(yù)的結(jié)果，或者說(shuō)政府的作用最多在于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求采取一些順勢(shì)而為的政策，例如，放開(kāi)土地供應(yīng)的二級(jí)市場(chǎng)和鼓勵(lì)住房信貸等。
　　縱觀世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)一個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及相對(duì)完

5、善的金融市場(chǎng)。像任何市場(chǎng)化的解決方案一樣，人們?cè)诶闷湓诖碳どa(chǎn)和有效配置資源方面無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也不得不忍受市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的破壞。90年代初日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的嚴(yán)重影響，2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂而引發(fā)的次貸危機(jī)，給美國(guó)經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沉重打擊，無(wú)不在提醒人們房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展可能造成的嚴(yán)重后果，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
　　自2004年開(kāi)始隨著房?jī)r(jià)在北京、上海、廣州、深圳等一、二

6、線城市的快速上漲，并在逐漸向全國(guó)各大中城市蔓延，鑒于日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂的前車(chē)之鑒，一些學(xué)者就開(kāi)始提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的警告，與此同時(shí)中央政府也開(kāi)始出臺(tái)各種政策措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭，以防范和化解與此相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。十多年過(guò)去了，雖然有這樣那樣的政策房地產(chǎn)限制政策的不斷出臺(tái)，直到2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始總體進(jìn)入一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)折階段，全國(guó)房地產(chǎn)總體銷(xiāo)售量明顯下滑，庫(kù)存量居高不下。眾所周知，高庫(kù)存是房地產(chǎn)泡沫破裂

7、之前的重要標(biāo)志之一。為此，2015年以來(lái)中國(guó)政府出臺(tái)一系列政策來(lái)“救市”，主要目標(biāo)是庫(kù)存嚴(yán)重的三、四線城市。2015年12月召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，更是提出了通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房來(lái)解決房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題。進(jìn)入2016年以來(lái)，雖然一些一線城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)較為異常的突然轉(zhuǎn)暖和價(jià)格高漲現(xiàn)象，但對(duì)于眾多的三、四線及其以下城市高庫(kù)存仍然是主要特征。
　　本文主要將視角聚焦在人們較少關(guān)注但覆蓋面更大的縣級(jí)城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)市場(chǎng)。大中城

8、市一樣，這些縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)也經(jīng)歷了一個(gè)逐漸升溫并迅速膨脹的過(guò)程，目前也在面臨著銷(xiāo)售困難，開(kāi)發(fā)商跑路，以及更為嚴(yán)重的由于資金斷裂造成的借貸危機(jī)，給脆弱的民間金融市場(chǎng)造成了難以估量的嚴(yán)重后果和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
　　本文主要調(diào)查和分析的對(duì)象是河南東部的一個(gè)縣級(jí)城市——柘城縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本研究主要目的有三方面：其一，在理論上系統(tǒng)地理解房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系、房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系；其

9、二，通過(guò)調(diào)查了解縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)存在的主要問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，從理論上進(jìn)行解釋和分析。
　　本文第一部分主要介紹研究背景和國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀；第二部分主要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系、房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，并舉次貸危機(jī)為例；第三部分對(duì)柘城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，接著分析造成柘城縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀的原因；第四部分先對(duì)柘城縣房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度，得出空置率、房?jī)r(jià)收入比和