我國房地產(chǎn)泡沫與金融風險研究.pdf

1、作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不再僅僅作為滿足人們基本生產(chǎn)生活需要的實物資產(chǎn)而存在，更多地表現(xiàn)出了虛擬資產(chǎn)的特性，這就使得房地產(chǎn)成為經(jīng)濟中重要的投資產(chǎn)品。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)也有著高度的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展對于我國改善就業(yè)環(huán)境、提高人民生活居住標準以及推動社會宏觀經(jīng)濟的增長有著十分重要的作用，與此同時不斷完善的市場經(jīng)濟體制使得貨幣資本在向高資本回報率行業(yè)的流動更加快捷有效。房地產(chǎn)價格不斷攀升擴大了社會上的投機心理

2、需求，投資者過度的投機行為很容易造成整個房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)泡沫的形成。盡管現(xiàn)階段社會各界尚還沒有達成房地產(chǎn)泡沫會帶來金融風險的共識，但是對于潛在的房地產(chǎn)泡沫金融風險議題一直都是被各界關(guān)注的焦點。
　　房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，它與金融業(yè)有著密不可分的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)的供需都依賴于金融業(yè)的資金支持，并且我國的房地產(chǎn)金融體系還存在著過度單一地依賴于銀行信貸的突出特點，其他資金來源所占的比例十分小;另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入繁榮

3、時期，對于金融業(yè)而言意味著能夠獲取較高的信貸資本回報率，因而也就更加熱衷于將大量的存于銀行的社會閑置資金以信貸的方式發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)相互滲透的程度非常之高。而金融業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)信貸發(fā)放過度集中必會直接不利于銀行風險的分散，國家整體的金融體系受到房地產(chǎn)市場運行狀況的影響程度必然也會不斷積累提升，直至將銀行或金融系統(tǒng)暴露在房地產(chǎn)市場價格波動和泡沫崩裂的風險當中。因此，系統(tǒng)地對我國當前的房地產(chǎn)泡沫成因與金融風險形成機

4、制進行研究，尋求和探索防范和適當化解由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風險的對策和措施，以維護并保障金融體系的穩(wěn)定與安全，推動房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展以及社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，意義重大。
　　本文的研究目的就在于通過對房地產(chǎn)泡沫的成因分析及價格泡沫的測度研究，深入剖析房地產(chǎn)價格的各個影響因素及泡沫的形成機制，以為國家和社會公眾提供一個系統(tǒng)、理性的認識。從我國當前的金融體系現(xiàn)狀出發(fā)，進一步分析房地產(chǎn)金融體系的國際比較，在對房地產(chǎn)泡沫以及相關(guān)的金融風險的

5、現(xiàn)狀及其形成機制作出重點分析之后，本文嘗試著設(shè)計在房地產(chǎn)泡沫背景下的金融風險預(yù)警機制，并于文章最后結(jié)合其他國家因房地產(chǎn)泡沫所產(chǎn)生的金融危機的一系列經(jīng)驗啟示，提出我國當前如何更好地防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風險的對策，以便能夠在泡沫出現(xiàn)前和出現(xiàn)的過程中對潛在的風險加以適當?shù)目刂疲瑥亩徑饣蛳捎诜康禺a(chǎn)泡沫而引發(fā)的負面影響。具體安排如下:
　　第一章為緒論，闡述研究背景與意義，梳理國內(nèi)外研究文獻，介紹研究框架、內(nèi)容和方法，并指出研究的創(chuàng)

6、新點。
　　第二章為房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀分析，對房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)內(nèi)容進行了綜合概述，分析我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀，并從宏觀經(jīng)濟、銀行信貸、投資者行為、房地產(chǎn)自身特性和相關(guān)制度四個角度進行了具體地成因分析研究。
　　第三章是有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的實證部分，通過層次分析法對我國近十年來房地產(chǎn)市場泡沫的總體情況和2014年度35個大中城市房地產(chǎn)業(yè)的泡沫情況進行了測度分析。
　　第四章為金融風險現(xiàn)狀分析，對金融風險的相關(guān)內(nèi)容進行了綜合概述，通過

7、對比國外房地產(chǎn)融資體系，分析我國存在的金融問題，找出我國房地產(chǎn)金融存在的不足。
　　第五章是基于泡沫背景下，關(guān)于金融風險預(yù)警的實證研究。通過對金融風險預(yù)警的相關(guān)內(nèi)容進行綜合概述，構(gòu)建金融風險預(yù)警體系，對我國近五年的房地產(chǎn)金融風險進行了研究分析。
　　第六章是結(jié)合國外案例，對泡沫背景下，房地產(chǎn)業(yè)防范金融風險的有效建議進行總結(jié)，為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的參考。
　　第七章為研究結(jié)論與展望，對本文的研究進行總結(jié)，得出相應(yīng)的

8、結(jié)論，同時指出本研究的不足之處，對相關(guān)內(nèi)容的未來研究提出展望。
　　本文通過對房地產(chǎn)泡沫與金融風險的研究，主要得到以下幾個結(jié)論:
　　第一，通過深入分析泡沫產(chǎn)生的原因，證實了宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化是導致房地產(chǎn)泡沫的誘因，市場經(jīng)濟制度是房地產(chǎn)泡沫的孕育基礎(chǔ)，各種金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)提供的資金支持以及資本流動的全球化則是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要推動因素。
　　第二，影響房地產(chǎn)業(yè)泡沫程度的因素主要來源于房地產(chǎn)業(yè)的資金信貸、投資、交易

9、和價格四個方面。其中，投資和價格兩方面的因素對泡沫程度的影響較大。通過從這四個方面構(gòu)造泡沫評價指標體系，分別對我國近十年房地產(chǎn)泡沫程度及2014年度我國35個大中城市房地產(chǎn)泡沫程度進行測度研究，發(fā)現(xiàn):我國房地產(chǎn)整體泡沫水平在近十年的時間里都處于中等偏上的水平，后五年的泡沫程度遠高于前五年，泡沫程度在2013年達到最高。在2014年，除少數(shù)幾個城外，絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)泡沫程度都處于中等偏上水平，房地產(chǎn)市場上存在較大的泡沫成分。
　

10、　第三，通過房地產(chǎn)開發(fā)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率、房價收入比、商品房均價增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率、房地產(chǎn)企業(yè)速動比率和房地產(chǎn)貸款/金融機構(gòu)貸款余額七個指標，構(gòu)建了房地產(chǎn)金融預(yù)警指標體系，對我國近五年的房地產(chǎn)泡沫金融風險指數(shù)進行測度研究，發(fā)現(xiàn):五年中我國金融風險指數(shù)均在70以上，房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風險普遍不高。但在五年的數(shù)據(jù)中，2013年的金融風險指數(shù)最小，表明房地產(chǎn)業(yè)在該年面臨較大的

11、風險。2014年的金融風險指數(shù)同樣偏低，僅高于2013年，說明該年度也面臨著較大的金融風險。
　　第四，在分析房地產(chǎn)價格泡沫和金融風險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)價格泡沫及金融風險的實證研究結(jié)果，比較分析日本、美國和我國香港防范金融危機的成功案例，本文提出了以下幾點建議:①謹慎實施金融自由化，防止過度的金融自由化;②積極運用宏觀調(diào)控政策;③約束地方政府行為，扭轉(zhuǎn)民眾不合理預(yù)期;④適當簡政放權(quán)，完善土地稅制;⑤有效管理并解決嚴重地