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文檔簡介
1、城市公共設施作為公共物品,具有稀缺性及區(qū)位的特殊性等特征。公共設施事關人們衣食住行的方方面面,隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人們生活水平的逐漸提高,居民越來越重視公共設施的質(zhì)量和便利性。
住宅是一種具有異質(zhì)性的商品,由于住房的特性不同,價格會有所差異。一般來說,公共設施作為一種具有外部正效應的公共物品,對住宅價格有著重要的影響,距離公共設施特別是高質(zhì)量的公共設施較近的住宅,能享受高質(zhì)量的公共服務,其價格也相對較高。在國外相關研究中,
2、較多考慮公共設施在時間維度和空間距離上對住宅價格的影響,較少考慮設施大小和吸引力對住宅價格的影響。國內(nèi)學者引用特征價格模型進行相關研究較晚,且大樣本房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)較難獲取,在影響因素的綜合性考慮上較為缺乏,深入全面的定量分析較少。
本文顧及了公共設施規(guī)模和吸引力——以商業(yè)設施為例,探討了城市公共設施可達性對住宅價格的影響,本文主要的工作和結論如下:
(1)本文在理論上對特征價格法進行了介紹,并對特征價格法
3、在國內(nèi)外物業(yè)價值評估研究方面進行了較為詳細的綜述。在以往研究的基礎上結合廈門市空間數(shù)據(jù)庫和2012年在售住宅項目數(shù)據(jù)進行了變量選擇和量化。
(2)分析了廈門市公共交通、教育設施、醫(yī)療設施、商業(yè)設施、文化設施、公共綠地等公共設施的空間布局,并對住宅的公共設施可達性進行了分析??紤]到不僅距離公共設施遠近影響人們對其的選擇,同時其規(guī)模也是人們對其選擇時考慮的重要因素,本文以商業(yè)設施為例,基于在商圈吸引力研究中受到廣泛應用的Huff模
4、型,基于城市路網(wǎng)距離和設施規(guī)模計算了住宅區(qū)對商業(yè)設施的可達性。
(3)構建特征價格模型,分析公共設施可達性對周邊住宅價格的影響。住宅特征價格模型表明:①距離最近購物中心、綜合超市、百貨商場距離對住宅價格影響不顯著,而到購物中心、綜合超市、百貨商場最大吸引概率距離均對住宅價格影響顯著。其他條件限制不變的情況下,到購物中心、綜合超市、百貨商場的最大吸引概率距離每增加1千米,住宅價格分別下降1.6%、2.7%和1.3%;②當沒對中小
5、學質(zhì)量進行區(qū)分時,距離最近中學、小學均距離均不對住價格產(chǎn)生影響,而重點中學和省示范小學對住宅價格影響顯著,距離最近重點中學和省示范小學的距離每增加1千米,住宅價格分別下降3.5%和2.3%;③醫(yī)療設施對住宅價格的影響是是負向的,距離最近醫(yī)院距離每減少1千米,住宅價格上升8%。
(4)揭示了廈門市房價空間分異現(xiàn)狀,討論了地理分割、本島極化發(fā)展、公共服務設施水平發(fā)展不平衡以及城市開發(fā)策略等宏觀因素對廈門市房價空間分異的影響,對城市
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