基于HPM的西安曲江新區(qū)住宅特征價格分析.pdf

1、HPM(Hedonic Price Model)即特征價格模型，是歐美國家估計房地產(chǎn)住宅價格的重要方法，其基本原理是將住宅產(chǎn)品看成由一系列不同特征組成的異質(zhì)性商品，以消費者偏好和效用為基礎(chǔ)研究影響住宅價格的各個特征屬性。HPM能夠改進物業(yè)評估的操作方法且測算結(jié)果是無偏的，因此，在國外被廣泛的應(yīng)用到價值評估、指數(shù)構(gòu)建和非市場物品估價等方面。我國長期實行計劃經(jīng)濟體制，住宅產(chǎn)品特征對住宅價格影響不顯著，加之數(shù)據(jù)采集困難等原因，使得這種方法在國

2、內(nèi)研究起步較晚。2003年西安市政府著手打造“文化歷史+價值+新城市”全國獨特的“曲江模式”，曲江新區(qū)憑借自身良好的自然環(huán)境以及宜居的人文氣息吸引了一大批國內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)。曲江新區(qū)房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)出建筑風格、建筑結(jié)構(gòu)多樣等特點，一些高中檔樓盤如中海國際社區(qū)、萬科·金域曲江、金地·湖城大境等的建造，帶動曲江新區(qū)住宅價格攀升。2012年曲江新區(qū)商品房銷售面積為198.44萬平方米，占西安市商品房銷售面積的17％，同比上漲6.18%。本

3、文試圖將HPM引入西安曲江新區(qū)住宅價格研究，構(gòu)建西安曲江新區(qū)特征價格模型，分析該區(qū)域住宅特征和住宅價格的關(guān)系。
　　本文闡述了特征價格理論及模型的發(fā)展，對HPM在住宅市場的國內(nèi)外研究進行述評，系統(tǒng)分析了HPM相關(guān)理論，基于HPM對曲江新區(qū)住宅價格進行實證研究，從住宅特征角度確定了影響曲江新區(qū)住宅價格的13個主要特征變量。本文借助SPSS16.0統(tǒng)計軟件，采用線性、對數(shù)和半對數(shù)3種函數(shù)形式對住宅變量進行量化，通過對曲江新區(qū)住宅小區(qū)實