基于Hedonic模型的上海住宅特征價格研究.pdf_第1頁
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文檔簡介

1、隨著我國城鎮(zhèn)住宅市場的形成,城市住宅價格問題成為房地產學術界關注的焦點之一。國內學者對住宅價格問題,大多數從住宅市場的供求關系、住宅價格的構成、住宅政策等方面進行定性研究。自2002年起國內有學者開始采用Hedonic模型對住宅價格進行實證研究,求取住宅特征和住宅價格之間的數量關系,并取得了一定的成果。本文試圖把特征價格理論應用于上海住宅市場,分析上海的住宅特征、特征價格和邊際價格,構建適用于上海住宅市場的hedonie模型,進一步驗證

2、Hedonie模型在住宅市場的適用性。 論文第一章提出問題,確定了研究方法和技術路線,并明確了住宅價格、住宅特征和特征價格的概念,為論文的開展提供了思路。 論文第二章總結了Hedonic模型的國內外研究動態(tài),介紹了Hedonie模型的理論基礎。在此基礎上,從計量經濟學角度討論了模型的設定和估計問題。 論文第三章構建了住宅特征價格的理論模型。根據文獻和上海市的實際情況,總結出模型的特征變量,然后根據上海市虹口區(qū)住宅

3、市場的掛牌交易樣本初步驗證了特征價格模型的可行性,并最終選擇16個住宅特征作為模型的自變量。 論文第四章論述了研究數據的獲取和量化。首先選擇上海市中心城區(qū)范圍內的11個行政區(qū)作為研究區(qū)域,從上海市房產之窗有限公司獲得33841個住宅掛牌樣本,通過住宅小區(qū)實地調查以及基于GIS的上海市電子地圖對樣本進行了補充,得到有效樣本1768個,時間跨度為2006年1月1日至2006年5月31日。另外,筆者還從上海市二手房指數辦公室獲得了35

4、37個住宅樣本的真實交易數據,通過一元線性回歸分析完成了掛牌價格與成交價格之間的轉換。同時,本章還對住宅樣本的定量變量和定性變量進行了編碼和量化。 論文第五章把上海市住宅市場作為單一市場進行實證研究,首先采用基本模型、對數模型、半對數模型分別進行回歸分析,得出半對數模型的擬合效果最好。然后通過半對數模型的回歸分析,得到進入模型的13個特征變量的回歸系數,由此得出上海市住宅特征價格模型。最后通過半對數模型得到13個住宅特征的價格半

5、彈性,由此分析得出自變量一個單位的增長所導致的因變量變化的百分比。 論文第六章按照住宅建筑類型對上海市住宅市場進行細分,并與第五章的研究進行對比,實證結果表明,市場細分并沒有導致模型的擬合性能得到提高。但部分住宅特征的顯著性水平、影響方向及價格半彈性在統(tǒng)計上存在顯著差異。 論文的創(chuàng)新性主要有以下幾點: (1)總結出影響上海住宅價格的特征變量,并對定量變量和定性變量進行了編碼和量化,構建了上海住宅特征價格理論模型。

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