我國房價上漲的影響因素分析和政策建議.pdf

1、自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，十幾年間，我國房地產(chǎn)業(yè)投資迅猛增長，年均投資增幅都在20％以上，遠(yuǎn)超GDP和全社會固定資產(chǎn)投資增幅，房地產(chǎn)投資占GDP和全社會固定資產(chǎn)投資的比重不斷升高，成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力。但是，在這些年我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也產(chǎn)生了一些值得高度關(guān)注的問題，集中體現(xiàn)在當(dāng)前住房價格過高，并且上漲過快，嚴(yán)重侵蝕了中低收入家庭的住房購買力。
　　 為了保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我國政府實(shí)施了一系列調(diào)控措施

2、，2003年之后，房價的迅速上漲成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，政府調(diào)控的重心也相應(yīng)轉(zhuǎn)向抑制房價的過快增長，調(diào)控的措施也越來越嚴(yán)厲，但是，除了2008年受金融危機(jī)影響,房價增速回落以外，不少城市的房價反而越調(diào)越漲，2009年房價則再次走高。對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的效果，社會戲稱為“空調(diào)”。
　　 本文的研究目的是揭示我國近幾年來房價上漲過快、價位過高的原因，并據(jù)此提出穩(wěn)定住房價格、解決中低收入家庭購房難題的建議。本文以1998年城鎮(zhèn)住

3、房制度改革以來我國房地產(chǎn)業(yè)十幾年的快速發(fā)展和政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控歷史作為研究背景，利用理論分析和對全國33個城市2000-2010年十余年間面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)等方法，證明我國房價近幾年的快速上漲和價位高企是由需求拉動、成本推動以及政府對房地產(chǎn)業(yè)管理的不到位三方面因素共同作用的結(jié)果。其中需求拉動因素是主要原因，當(dāng)前的二元土地制度、嚴(yán)格的土地供給、政府對土地市場管理的不到位通過土地供給緊張對房價的直接影響推動了房價的上漲，而政府保障性住房

4、建設(shè)的不足則導(dǎo)致在房價快速上漲的過程中，中低收入家庭普遍面臨購房難題。在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，本文全面分析了居民收入、人口和城鎮(zhèn)化、投資投機(jī)行為、建造成本、土地供給以及保障性住房建設(shè)不足等因素對房價的共同作用，并對政府在其中扮演的角色進(jìn)行了深入的分析，主要結(jié)論如下:
　　 第一，收入的增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快產(chǎn)生了大量的住房需求。我國城鎮(zhèn)居民人均家庭可支配收入從1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年間平均

5、增長率為10.17％;城鎮(zhèn)人口從2000年的4.59億人增加到2009年的6.22億人，平均每年增加1630萬人。收入的提高和日益龐大的流入人口進(jìn)一步增加對城市房地產(chǎn)的需求。此外，傳統(tǒng)的“重房”觀點(diǎn)和啃老買房透支了對未來房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致我國住房市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
　　 第二，居民把住房當(dāng)做養(yǎng)老保障或者投資。由于我國社會福利制度不完善，面臨高昂的教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用和養(yǎng)老費(fèi)用，民眾普遍將房地產(chǎn)作為養(yǎng)老資金的來源。同時由于

6、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)稅賦主要集中買房環(huán)節(jié)，進(jìn)一步刺激了對住房的投資投機(jī)性需求。
　　 第三，我國流動性過剩是支撐房價快速上漲的前提。流動性過剩對房地產(chǎn)泡沫的形成產(chǎn)生負(fù)面影響，我國龐大的流動性來自巨額民間儲蓄、充沛的信貸資金、境外“熱錢”流入和其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移資金。
　　 第四，嚴(yán)格的土地制度成為推高房價的重要因素。由于我國城鄉(xiāng)二元土地制度的約束，我國土地供應(yīng)總體上面臨嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題，耕地18億畝紅線面臨嚴(yán)峻的形勢和農(nóng)村集體建設(shè)

7、用地不能流轉(zhuǎn)帶來的閑置浪費(fèi)并存。土地供應(yīng)對房價存在直接影響，城鄉(xiāng)二元的土地制度將大量農(nóng)村集體建設(shè)用地排除在流轉(zhuǎn)市場以外，土地儲備制度和“招拍掛”土地出讓制度又進(jìn)一步收緊了土地供應(yīng)的閘門，土地供應(yīng)的減少改變了購房者的預(yù)期，推動了房價上漲。
　　 第五，住宅用地供應(yīng)總體不足，中低價位、中小戶型和保障性住房用地保障不足，房地產(chǎn)開發(fā)商大面積囤地，土地供給難以順利轉(zhuǎn)為住宅供應(yīng)市場，使土地價格虛漲并傳導(dǎo)到房產(chǎn)領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房保障范圍

8、設(shè)計(jì)不合理，落后社會發(fā)展，覆蓋面有缺口，地方政府出于利益考慮，對保障性住房建設(shè)缺乏積極性，相應(yīng)“問責(zé)機(jī)制”缺失，致使當(dāng)前住房保障建設(shè)滯緩。
　　 第六，政府是房地產(chǎn)市場的臨管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任，同時在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。作為“土地財(cái)政”的最大收益者，地方政府不愿意房價下跌，在保障性住房建設(shè)方面地方政府普遍缺乏動力.通過對土地供給的控制影響住房供應(yīng)，更進(jìn)一步改變購房者

9、的預(yù)期;通過城市拆遷等創(chuàng)造大量需求，這些因素更進(jìn)一步加劇了房價的上漲。
　　 本文在深入分析我國房價過快上漲和價位高企的原因基礎(chǔ)上，對如何保障中低收入居民居住權(quán)利、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出相應(yīng)的政策建議，考慮到我國地域遼闊，城市之間的發(fā)展水平差異較大，同一影響因素對房價的作用可能會有很大不同，需要實(shí)行差別化政策。本文利用北京、上海、廣州和深圳4個一線城市以及其他14個二三線城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來實(shí)證檢驗(yàn)導(dǎo)致我國一線城市和二三線城市房