基于土地流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價研究——以永川區(qū)青峰鎮(zhèn)為例.pdf

1、隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是緊鄰城市中心地區(qū)的集體建設(shè)用地使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越發(fā)顯現(xiàn),流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已相當(dāng)普遍。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地優(yōu)化配置的重要途徑,是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場的重要舉措。其中,實現(xiàn)集體建設(shè)用地的資源效用和資產(chǎn)價值是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力。因此,對流轉(zhuǎn)價格的研究是順利進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要前提,而如何有效地實現(xiàn)集體建設(shè)用地的真實價值,集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的合理評估就是重要保障。通過分析與研

2、究,筆者主要得到了以下研究成果:
　　 (1)永川區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要模式是“租賃模式”與“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤模式”,筆者結(jié)合改革試點要求,探索新的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式,即“結(jié)合集體建設(shè)用地增減掛鉤的土地實物出讓流轉(zhuǎn)模式”,并基于此模式劃分了流轉(zhuǎn)的主要類型為集中流轉(zhuǎn)型和零星流轉(zhuǎn)型;
　　 (2)參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,確定以多圖疊加分析和綜合打分的方法劃分均質(zhì)區(qū)域,以成本法評估集中地塊,以成本法和剩余法評估零星地

3、塊,且結(jié)合永川區(qū)實際情況分別明確了估價方法的參數(shù)測算方式;
　　 (3)選擇青峰鎮(zhèn)作為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估的具體研究區(qū)域,結(jié)合之前的評估方法研究和在青峰鎮(zhèn)的實地調(diào)研與資料收集,劃分了Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)共三個均質(zhì)區(qū)域,并分別對均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的集中地塊和零星地塊進(jìn)行估價,最終得到了青峰鎮(zhèn)集體建設(shè)用地分商服、工業(yè)、居住三種不同用途的集中地塊和零星地塊基準(zhǔn)地價表和基準(zhǔn)地價圖,并編制了基準(zhǔn)地價修正體系,通過分析,估價結(jié)果最高29.79萬元/