基于房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的住宅供地分析方法研究.pdf

1、住宅是房地產(chǎn)的主要類型，是當(dāng)前國家重點(diǎn)調(diào)控的對象。政府運(yùn)用土地政策可以實(shí)現(xiàn)對住宅的供給調(diào)控，但由于缺乏系統(tǒng)地科學(xué)指導(dǎo)，影響了住宅用地供給調(diào)控的效果，這已引起了政府部門和學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注。如何對住宅發(fā)展的源頭——土地一級供給市場進(jìn)行科學(xué)有效地調(diào)控已成為社會探討的熱點(diǎn)，迫切需要改變以往依靠計(jì)劃和定性分析的粗放調(diào)控方法，轉(zhuǎn)向依靠市場和定量分析的精確調(diào)控方法。本文力圖在市場信息挖掘和定量分析方法等方面進(jìn)行探索。聯(lián)系土地供給和住宅市

2、場的橋梁是住宅消化周期，土地供給調(diào)控的基礎(chǔ)應(yīng)是研究房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)信息，找出住宅市場消化周期的規(guī)律性或發(fā)展變化的趨勢，分析當(dāng)前的住宅供求關(guān)系是否合理并預(yù)測判斷未來的走勢，才能制定有針對性的、精確的住宅用地供給措施，更好地適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求，滿足人民改善居住生活條件的需求。本文借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共管理理論、城市土地資源管理學(xué)和系統(tǒng)動力學(xué)等理論基礎(chǔ)；利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、地理信息系統(tǒng)(GIS)和數(shù)據(jù)庫軟

3、件等技術(shù)手段，開發(fā)了上海市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)(REMIS)，并以此為研究基礎(chǔ)條件；采用定性和定量分析方法，系統(tǒng)地研究了住宅供求平衡與土地一級供給的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格之間的關(guān)系，提出了合理確定土地一級供給的方法；最后應(yīng)用本文提出的方法，對上海市住宅用地供給進(jìn)行案例研究，提出了相應(yīng)的對策建議。本文共分十章。從結(jié)構(gòu)安排上突出了理論分析與案例分析緊密結(jié)合的方式。第一章簡要分析了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程及當(dāng)前住宅市場調(diào)控的方法和問題，提

4、出了本文的研究思路；第二章介紹了房地產(chǎn)市場理論、政府干預(yù)理論和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，并用這些理論分析了我國房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)研究了住宅供求均衡和房地產(chǎn)市場信息的關(guān)系。第三章在闡明住宅用地供給與市場信息間的聯(lián)動關(guān)系基礎(chǔ)上，提出信息獲取、信息處理及決策應(yīng)用的方法，介紹了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)(REMIS)的數(shù)據(jù)采集和系統(tǒng)建設(shè)的有關(guān)方法及數(shù)據(jù)的處理問題；第四章以REMIS系統(tǒng)為基礎(chǔ)，對市場信息進(jìn)行了分析，以住宅消化周期為核心指標(biāo)，建立了評判住

5、宅市場供求總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格的合理性的指標(biāo)體系；第五章針對上海實(shí)際進(jìn)行了住宅市場信息分析。第六章對確定土地一級供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)的方法進(jìn)行研究，提出了判斷土地一級合理供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)的方法。第七章結(jié)合上海實(shí)際，提出了確定住宅用地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)的建議。第八章從地價(jià)分布規(guī)律分析入手，針對住宅市場價(jià)格的動態(tài)性提出了動態(tài)地價(jià)的概念和測算方法，為土地一級供給價(jià)格的合理確定提供了分析方法和依據(jù)。第九章結(jié)合浦東住宅市場數(shù)據(jù)進(jìn)行了住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格分

6、布規(guī)律實(shí)證研究。第十章主要對研究結(jié)論進(jìn)行了歸納并提出了今后的研究方向。本研究不僅有效地落實(shí)了“土地參與宏觀調(diào)控必須依托市場機(jī)制配置資源”這一準(zhǔn)則，同時(shí)也為政府出臺土地供給政策提供了量化依據(jù)和相關(guān)建議。本文基于房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)(REMIS)，提出并系統(tǒng)研究了以住宅消化周期為核心指標(biāo)的土地一級供給調(diào)控方法，且建立了分析模型及開發(fā)了應(yīng)用軟件，這些工作使本研究不至于成為一篇純理論性的論文，而具有實(shí)踐操作性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場信息