房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究畢業(yè)論文

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究</p><p>　　Study of tax planning of real estate company</p><p>　　摘要：隨著我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)步伐的加快，納稅籌劃作為企業(yè)理性財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，將越來(lái)越受到人們的重視。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在近年來(lái)成為社會(huì)高度關(guān)注的熱點(diǎn)焦點(diǎn)和輿論的熱點(diǎn)，在國(guó)家緊鑼密鼓出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及抑制房?jī)r(jià)

2、過熱的相關(guān)政策的時(shí)候，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行納稅籌劃研究對(duì)國(guó)家和企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文首先對(duì)納稅籌劃相關(guān)理論進(jìn)行探討，闡明納稅籌劃的基本概念，特點(diǎn)與方法；然后通過介紹房地產(chǎn)行業(yè)涉及相關(guān)稅種情況提出房地產(chǎn)行業(yè)涉及的各個(gè)主要稅種，分別總結(jié)出了對(duì)適用的不同納稅籌劃方法，并運(yùn)用實(shí)例進(jìn)行了有力論證；最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施納稅籌劃過程中需注意的問題進(jìn)行了分析，并對(duì)完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提出了一些建議。</p><p&g

3、t;　　Absract:With competition step of enterprise in our country which paticipates in the internationalization speeding up,the tax planning takes the important constituent as the rational financial management of the enterp

4、rise,will more and more be valued by pepple.The real estate developing enterprises in our country have become the focus which the society and the public highly paid attention to in the recent years,when our country forma

5、lates the policy agrressively to standard to standard the real e</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 稅收優(yōu)惠</p><p>　　Key words: Real estate development enterprises,tax planning,Tax Preference</p>&

6、lt;p><b>　　前言</b></p><p>　　自上世紀(jì)80年代我國(guó)開始推行住房分配貨幣化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到了較大的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，加上近幾年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，從土地、稅收、金融等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行監(jiān)管與調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，企業(yè)要想在這樣的環(huán)境中生存就必須在同等的競(jìng)爭(zhēng)條件下?lián)碛凶约邯?dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，除了走品

7、牌化經(jīng)營(yíng)，實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略外，越來(lái)越多的企業(yè)采用了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而各種稅金作為企業(yè)成本費(fèi)用的一項(xiàng)主要來(lái)源，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)收益和企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的影響。因此進(jìn)行納稅籌劃，降低企業(yè)的成本無(wú)疑是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的一個(gè)有效策略。</p><p>　　而在學(xué)術(shù)界，國(guó)內(nèi)部分專家學(xué)者已經(jīng)開始了針對(duì)我國(guó)特色政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究，并取得了一定的成果。</p><p>　?。?）納稅籌

8、劃概念的界定。蓋地采用了稅務(wù)籌劃這個(gè)概念，并將其定義為：稅務(wù)籌劃是納稅人(法人、自然人)依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法(不限一國(guó)一地)，在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運(yùn)用納稅人的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許"與“不允許"、“應(yīng)該"與“不應(yīng)該"以及“非不允許”與“非應(yīng)該"的項(xiàng)目、內(nèi)容等，對(duì)組建、經(jīng)營(yíng)、投資、籌資等活動(dòng)進(jìn)行旨在減輕稅負(fù)的謀劃和對(duì)策。王兆高教授在其《納稅籌劃》中寫道：“納稅籌劃是納稅人在不

9、違反現(xiàn)行稅法的前提下，在對(duì)稅法進(jìn)行精細(xì)比較后，對(duì)納稅支出最小化和資本收益最大化綜合方案的納稅優(yōu)化選擇，它是涉及法律、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、組織、交易等方面的綜合經(jīng)濟(jì)行為?！倍愂諏＜以嗲逭J(rèn)為，納稅籌劃是指對(duì)納稅業(yè)務(wù)進(jìn)行事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負(fù)擔(dān)最小化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，能為企業(yè)減輕稅負(fù)，降低成本。國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者及書籍對(duì)納稅籌劃的表述，盡管不盡相同，但大體可以歸納為：納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范

10、圍內(nèi)，在不違反稅收法規(guī)，不違背國(guó)家稅收立法意圖的前提下，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)、組織、投資、籌資、理財(cái)?shù)壬娑惢顒?dòng)進(jìn)行籌劃和安排，實(shí)現(xiàn)繳納最少稅額，以達(dá)到稅后利潤(rùn)最大化的一</p><p>　?。?）納稅籌劃方法的發(fā)展。從稅收籌劃思路方面的角度看，有以下幾種認(rèn)識(shí)：賀飛躍提出了稅收籌劃的四條思路。稅收籌劃總體思路首先是對(duì)稅法進(jìn)行悉心研究，包括對(duì)現(xiàn)行各稅種和稅收各要素進(jìn)行研究。其次是對(duì)納稅人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行精心安排。最后是納稅人將其

11、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與稅法有機(jī)結(jié)合起來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)納稅人的稅收籌劃目標(biāo)。具體來(lái)說，又可以分為四種，包括分稅種、分稅收要素、分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、分地域四類思路。蓋地認(rèn)為稅收籌劃的基本思路是三條：一是節(jié)稅籌劃技術(shù)，主要包括免稅技術(shù)、減稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、扣除技術(shù)、抵免技術(shù)、延期納稅技術(shù)和退稅技術(shù)；二是避稅籌劃技術(shù)，主要包括價(jià)格轉(zhuǎn)移法、成本費(fèi)用調(diào)整法、融資法、租賃法和低稅區(qū)避稅法；三是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)，主要包括前轉(zhuǎn)、后轉(zhuǎn)、混轉(zhuǎn)、消轉(zhuǎn)和稅收資本化。陳懷遠(yuǎn)認(rèn)為稅收籌劃分

12、為優(yōu)惠型稅收籌劃和節(jié)約型稅收籌劃，優(yōu)惠型稅收籌劃其著眼點(diǎn)在于選擇和利用稅收優(yōu)惠政策，以稅收優(yōu)惠政策為依據(jù)安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種途徑的節(jié)稅是有國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策作保障的。節(jié)約型稅收籌劃其節(jié)稅是通過對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分析研究，從節(jié)稅的角度出發(fā)調(diào)整企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式和會(huì)計(jì)核算方法，避免和減少企業(yè)的稅金支出，求得企業(yè)經(jīng)</p><p>　　由于不同地區(qū)和不同行業(yè)之間存在很大的稅收政策差異性，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上也存有

13、不同的政策傾向性，這些都為納稅籌劃提供了廣闊的空間和條件。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為法人實(shí)體，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的稅收法律政策，依法照章納稅；另一方面，作為經(jīng)濟(jì)人的房地產(chǎn)企業(yè)又要進(jìn)行納稅籌劃，在法律允許的范圍內(nèi)合理合法的籌劃企業(yè)的各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)，從而達(dá)到降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目的。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提出了新的要求。本論文試圖從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)行為與納稅籌劃關(guān)系的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)指導(dǎo)下，運(yùn)用納稅籌劃的基本

14、方法與技術(shù)，結(jié)合不同類型業(yè)務(wù)活動(dòng)的具體情況，考慮成本效益原則，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的納稅籌劃進(jìn)行研究，為企業(yè)做出最優(yōu)財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。</p><p>　　1.納稅籌劃的基礎(chǔ)理論</p><p>　　1.1納稅籌劃的含義</p><p>　　納稅籌劃在西方國(guó)家的研究與實(shí)踐起步較早。荷蘭國(guó)際財(cái)政文獻(xiàn)局（IBFD）《國(guó)際稅收詞典》中是這樣定義的：“納稅籌劃是指納稅人透過經(jīng)營(yíng)

15、活動(dòng)或個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)繳納最低的稅收?！庇《榷悇?wù)專家N.J.雅薩斯威在《個(gè)人投資和稅務(wù)籌劃》一書中說，納稅籌劃是“納稅人通過財(cái)務(wù)活動(dòng)的安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而獲得最大的稅收利益”。美國(guó)南加州W·B·梅格斯博士在與別人合著的、已發(fā)行多版的《會(huì)計(jì)學(xué)》中說道：“人們合理而又合法地安排自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使之繳納可能最低的稅收。他們使用的方法可稱之為納稅籌劃……少繳稅和遞延繳納稅收是

16、納稅籌劃的目標(biāo)所在?！绷硗馑€說：“在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)或投資行為做出事先安排，以達(dá)到盡量地少繳所得稅，這個(gè)過程就是納稅籌劃?！?lt;/p><p>　　根據(jù)以上相互接近的表述，我們可作這樣的概括，即納稅籌劃是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，已達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。&l

17、t;/p><p>　　1.2納稅籌劃的特點(diǎn)</p><p>　　納稅籌劃具有合法性、籌劃性、目的性、風(fēng)險(xiǎn)性和專業(yè)性的特點(diǎn)。</p><p>　　(1)合法性。合法性指的是納稅籌劃只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。合法是稅務(wù)籌劃的前提，當(dāng)存在多種可選擇的納稅方案時(shí)，納稅人可以利用對(duì)稅法的熟識(shí)及對(duì)實(shí)踐技術(shù)的掌握，做出納稅最優(yōu)化選擇，從而降低稅負(fù)。對(duì)于違反稅收法律規(guī)定、逃避納稅

18、責(zé)任以降低稅收負(fù)擔(dān)的行為，屬于偷逃稅，要堅(jiān)決加以反對(duì)和制止。</p><p>　　(2)籌劃性。籌劃性，是指在納稅行為發(fā)生之前，對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，納稅義務(wù)通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后，才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實(shí)現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財(cái)產(chǎn)取得之后，才繳納財(cái)產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對(duì)納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)是多方面的，稅收規(guī)定也是具有

19、針對(duì)性的。納稅人和征稅對(duì)象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個(gè)方面為納稅人提供了可選擇較低稅負(fù)決策的機(jī)會(huì)。如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)納稅額已經(jīng)確定而去偷逃稅或欠稅，都不能認(rèn)為是納稅籌劃。</p><p>　　(3)目的性。納稅籌劃的直接目的就是降低稅負(fù)，減輕納稅負(fù)擔(dān)。這里有兩層意思：一是選擇低稅負(fù)。低稅負(fù)意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時(shí)間（不是指不按稅法規(guī)定期限繳納稅款

20、的欠稅行為），獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值。通過一定的技巧，在資金運(yùn)用方面做到提前收款、延緩支付。這將意味著企業(yè)可以得到一筆“無(wú)息貸款”，避免高邊際稅率或減少利息支出。</p><p>　　(4)風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃的目的是為了獲得稅收收益，但是在實(shí)際操作中，往往不能達(dá)到預(yù)期效果，這與納稅籌劃的成本和納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。納稅籌劃的成本，是指由于采用納稅籌劃方案而增加的成本，包括顯性成本和隱含成本，比如聘請(qǐng)專業(yè)人員支出的費(fèi)用，采

21、用一種納稅籌劃方案而放棄另一種納稅籌劃方案所導(dǎo)致的機(jī)會(huì)成本。此外，對(duì)稅收政策理解不準(zhǔn)確或操作不當(dāng)，而在不知覺情況下采用了導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰都可能使得納稅籌劃的結(jié)果背離預(yù)期的效果。</p><p>　　(5)專業(yè)性。專業(yè)性不僅是指稅務(wù)籌劃需要由財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專業(yè)人員進(jìn)行，而且指面臨社會(huì)化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)日益頻繁、經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來(lái)越大、各國(guó)稅制越來(lái)越復(fù)雜的情況下，

22、僅靠納稅人自身進(jìn)行納稅籌劃顯得力不從心。因此，稅務(wù)代理、稅務(wù)咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。</p><p>　　1.3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃必要性</p><p>　　1.3.1近幾年房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)呈下降趨勢(shì)，這就使得納稅籌劃的空間增大。</p><p>　　1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例大</p&

23、gt;<p>　　除土地費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)，也是影響開發(fā)商或投資商實(shí)際可獲得的凈利潤(rùn)的重要因素。據(jù)國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)公司的資料分析，稅收占商品房房?jī)r(jià)的比重約</p><p>　　為1l％左右，值得研究。</p><p>　　1.3.3房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多</p><p>　　我國(guó)現(xiàn)行

24、稅法體系是在憲法精神的指引下，直接由各單行稅法及相關(guān)征收管理法律、法規(guī)構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前由22個(gè)稅種構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到其中9種，占到了40.91％，籌劃空間很大。</p><p>　　2.房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種納稅籌劃分析</p><p>　　2.1 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃</p><p>　　2.1.1營(yíng)業(yè)稅征稅范圍的納稅籌劃<

25、;/p><p>　　減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)和爭(zhēng)取免稅。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。</p><p>　　(1)應(yīng)盡量減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)以取得節(jié)稅收益。例如，甲房地產(chǎn)企業(yè)曾為建筑房屋向乙房地產(chǎn)企業(yè)借入2億元人民幣，借款到期后，甲房地產(chǎn)企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元、城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元(不考慮

26、印花稅和契稅)，以上三項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而乙房地產(chǎn)企業(yè)拿到這些房子以后還要銷售出去，因此也要支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收回的欠款為1.89億元(2億元-0.11億元)。若乙房地產(chǎn)企業(yè)幫助甲房地產(chǎn)企業(yè)代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。對(duì)于甲房地產(chǎn)企業(yè)而言，其利益都不受影響。但對(duì)乙房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。</p><p>　　(2)爭(zhēng)取免稅。例如丙企

27、業(yè)通過參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，以下兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：</p><p>　?、佟耙晕镆孜铩狈绞?。在這一合作過程中，丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)

28、稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。</p><p>　?、凇昂蠣I(yíng)企業(yè)”方式。即丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。</p><p>　　2.1.2營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的納稅籌劃</p><p>　　營(yíng)

29、業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)籌劃可以主要是通過縮小營(yíng)業(yè)額，擴(kuò)大稅前扣除項(xiàng)目的辦法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。</p><p>　　(1)選擇合理的的材料供應(yīng)方式?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備作為安裝工程產(chǎn)值的，營(yíng)業(yè)額包括設(shè)備價(jià)款。因此，建筑安裝企業(yè)在從事安裝作業(yè)時(shí)，可由建設(shè)單位提

30、供機(jī)器設(shè)備，安裝企業(yè)只負(fù)責(zé)安裝，取得的只是安裝費(fèi)收入，達(dá)到節(jié)稅的目的。</p><p>　　(2)在商品房銷售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)通過打折進(jìn)行促銷。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的相關(guān)規(guī)定，單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅。如果企業(yè)能夠按照稅法的規(guī)定，對(duì)折扣額采取恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞剑瑒t能取得良好的節(jié)稅效果，避免企業(yè)繳納不必要的稅收

31、。</p><p><b>　　2.1.3延期納稅</b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎性原則。由于房地產(chǎn)單位價(jià)值很高，購(gòu)買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種銷售方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，而應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)的分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起

32、到節(jié)稅作用。</p><p>　　2.2土地增值稅納稅籌劃</p><p>　　2.2.1降低增值率</p><p>　　計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小，按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。</p><p><b>　　(1)減少增值額</b><

33、/p><p>　?、俳档头课莸匿N售價(jià)格。房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使土地增值稅減少。</p><p>　?、谂c客戶簽訂銷售與裝修兩份合同。隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增

34、值稅。</p><p>　　(2)增加扣除項(xiàng)目金額</p><p>　?、龠x擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)</p><p>　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；

35、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的lO％以內(nèi)計(jì)算扣除。所以房地產(chǎn)企業(yè)有兩種選擇：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資。預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的。</

36、p><p><b>　?、谫M(fèi)用轉(zhuǎn)移</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用。作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除，而按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把實(shí)際的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，即通過一部分管理人員的工資攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)成本

37、，增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目。</p><p>　　2.2.2選擇合適的建房方式的納稅籌劃</p><p><b>　　(1)代建房屋</b></p><p>　　稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向客戶收取代建費(fèi)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳

38、納土地增值稅。</p><p><b>　　(2)合作建房</b></p><p>　　稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。</p><p>　　2.3企業(yè)所得稅納稅籌劃</p><p>　　企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)境

39、內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅，所得稅實(shí)行25％的比例稅率。在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒有實(shí)際聯(lián)系的非居民企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，適用稅率為20％。企業(yè)的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關(guān)于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額為應(yīng)納稅額。</p><p>　　從稅基的角度分析，籌劃的基本思路是盡量降低應(yīng)納稅所得額的同時(shí)減少納

40、稅調(diào)增項(xiàng)目。降低應(yīng)納稅所得額的方法有很多，但總的來(lái)說可以分為三大類：</p><p>　　2.3.1利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法</p><p>　　利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法是指利用關(guān)聯(lián)交易將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到具有稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)去的一種納稅籌劃方法。采用該籌劃方法的前提是要設(shè)立與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)并同時(shí)能享受稅收減免的關(guān)聯(lián)企業(yè)。一般來(lái)說，可以利用新辦三產(chǎn)企業(yè)免征3年企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策設(shè)立一些為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的公司，然后

41、通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格將房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到這些企業(yè)中去。</p><p>　　2.3.2銷售收人調(diào)節(jié)法</p><p>　　銷售收入調(diào)節(jié)法是通過研究與分析影響“是否確認(rèn)收入、何時(shí)確認(rèn)收入、確認(rèn)多少收入”等問題的各類因素來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)遲延納稅或者少納稅的目的一種納稅籌劃方法。比如通過對(duì)自留物業(yè)是否屬于臨時(shí)性出租的選擇來(lái)決定是否需要視同銷售確認(rèn)收入；通過對(duì)銷售收入結(jié)算方式的選擇來(lái)調(diào)節(jié)收入確

42、認(rèn)的時(shí)間和條件等。</p><p>　　2.3.3會(huì)計(jì)政策選擇法</p><p>　　會(huì)計(jì)政策選擇法就是通過選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，使得企業(yè)所得稅的稅負(fù)最小化或者說企業(yè)效益最大化的一種納稅籌劃方法。具體來(lái)說，可以通過選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、各類資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備的計(jì)提方法、存貨的計(jì)價(jià)方法以及運(yùn)用合適的成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ仁侄蝸?lái)盡量降低或提高企業(yè)所得稅稅前的扣除金額，以達(dá)到少交或多優(yōu)惠企業(yè)所得稅的

43、目的。</p><p>　　2.4房產(chǎn)稅納稅籌劃</p><p>　　房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，可將房屋出租變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)將擬出租的房屋整體包裝成具有特定用途的場(chǎng)所，比如商場(chǎng)、酒樓或辦公樓等，將房屋承租人招聘為經(jīng)營(yíng)人，由經(jīng)營(yíng)人向房地產(chǎn)企業(yè)繳納管理費(fèi)或者承包費(fèi)用。這樣，就把房屋出租行為變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，“出租”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”業(yè)務(wù)，就可

44、以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅，這樣既避免了較高的房產(chǎn)稅。又合理避免了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅及其附加稅，從而可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。</p><p>　　3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　從我國(guó)納稅籌劃的實(shí)踐情況分析，納稅人在進(jìn)行納稅籌劃過程中都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。任何一種收益的取得都會(huì)伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)陉P(guān)注納稅籌劃給企業(yè)帶來(lái)收益的同時(shí)，自然不可忽視納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)問題。納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

45、是指在納稅籌劃過程中由于未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、法律環(huán)境、社會(huì)環(huán)境的不確定性所造成的企業(yè)稅負(fù)的非最小化或收益的非最大化。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，只有充分認(rèn)識(shí)其風(fēng)險(xiǎn)，才能做到在風(fēng)險(xiǎn)相同的情況下收益最大，或者在收益相同的情況下風(fēng)險(xiǎn)最小。影響因素如下：</p><p><b>　?。?）政策風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　納稅籌劃是利用國(guó)家政策合理、合法地節(jié)稅，體現(xiàn)國(guó)家立法

46、精神或沿著國(guó)家立法精神行事。因此，企業(yè)納稅籌劃活動(dòng)都與國(guó)家政策高度相關(guān)，國(guó)家政策分析是納稅籌劃活動(dòng)的一個(gè)基本前提。納稅籌劃者利用國(guó)家政策進(jìn)行納稅籌劃活動(dòng)可以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，但稅負(fù)的減輕具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)被稱為政策風(fēng)險(xiǎn)，它包括政策選擇風(fēng)險(xiǎn)和政策變化風(fēng)險(xiǎn)。(1)政策選擇風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃的合法與合理性具有明顯的“時(shí)空性”，納稅籌劃人首先必須了解和把握這個(gè)尺度。首先，一個(gè)國(guó)家內(nèi)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡會(huì)促使地方政府展開激烈的稅收競(jìng)爭(zhēng)，政

47、策差異比較明顯；其次，不同的國(guó)家有不同的法律，同時(shí)由于文化、傳統(tǒng)、宗教等因素的影響，不同國(guó)家對(duì)“合理”與“不合理”的界定和理解又有差異。受這兩點(diǎn)的影響， 在一個(gè)地方、一個(gè)國(guó)家合理合法的事情，在另一個(gè)地方或國(guó)家可能并非如此，納稅籌劃的政策之一就是政策選擇錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，即自認(rèn)為采取的行為符合一個(gè)地方或一個(gè)國(guó)家的政策精神，但實(shí)際上會(huì)由于政策的差異遭到相關(guān)的限制或打擊。(2)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家政策不僅具有時(shí)空性，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，其時(shí)效性日益顯

48、現(xiàn)出來(lái)了。為了適應(yīng)改變了的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，舊的政策必須不斷地取消或改變，新</p><p>　?。?）納稅籌劃具有主觀性</p><p>　　納稅人選擇籌劃方案的形式，以及如何實(shí)施籌劃方案，完全取決于納稅人的主觀判斷，包括對(duì)稅收政策的理解與判斷，對(duì)納稅籌劃條件的認(rèn)識(shí)與判斷等。通常，納稅籌劃成功的概率與納稅人的業(yè)務(wù)素質(zhì)成正比例關(guān)系。全面掌握稅收、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、法律等方面的政策與技能有相當(dāng)?shù)碾y度。因而

49、，納稅籌劃的主觀風(fēng)險(xiǎn)較大。</p><p>　?。?）企業(yè)活動(dòng)的變化</p><p>　　稅收貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過程，任何納稅籌劃方案都是在一定的時(shí)間、一定的法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為載體制定的。企業(yè)納稅籌劃的過程實(shí)際上是依托企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)稅收政策的差別進(jìn)行選擇的過程，因而具有明顯的針對(duì)性和時(shí)效性。企業(yè)要獲取某項(xiàng)稅收利益，必須使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的某一方面符合所選擇稅

50、收政策要求的特殊性，而這些特殊往往制約著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈活性。同時(shí)，企業(yè)納稅籌劃不僅要受到內(nèi)部管理決策的制約，還要受到外部環(huán)境的影響，而外部環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部管理決策難以改變的。一旦企業(yè)預(yù)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生變化，如投資對(duì)象、地點(diǎn)、企業(yè)組織形式、資產(chǎn)負(fù)債比例、存貨計(jì)價(jià)方法、收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)、利潤(rùn)分配方式等某一方面發(fā)生變化，企業(yè)就會(huì)失去享受稅收優(yōu)惠和稅收利益的必要特征和條件，導(dǎo)致籌劃結(jié)果與企業(yè)主觀預(yù)期存在偏差。</p><p>　　

51、（4）納稅籌劃存在認(rèn)定差異</p><p>　　嚴(yán)格意義上的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)具有合法性，納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律要求和政策規(guī)定開展納稅籌劃。但是納稅籌劃針對(duì)的是納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，而每個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為都有其特殊性，而且籌劃方案的確定與具體實(shí)施都由納稅人自己選擇，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不介入其中。納稅籌劃方案究竟是不是符合稅法規(guī)定，是否會(huì)成功，能否給納稅人帶來(lái)稅收上的利益，很大程度上取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人納稅籌劃方法的認(rèn)定。如果納

52、稅人所選擇的方法并不符合稅法精神，諸如一些“打擦邊球"的做法，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)視其為避稅，甚至當(dāng)作是偷逃稅，納稅人將為此遭受重大損失。</p><p>　?。?）納稅籌劃本身也有成本</p><p>　　任何一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策都需要決策與實(shí)施成本，納稅籌劃也不例外。納稅籌劃在可能給納稅人減輕稅收負(fù)擔(dān)，帶來(lái)稅收利益的同時(shí)，也需要納稅人為之支付相關(guān)的費(fèi)用。納稅人的籌劃成本主要包括辦稅費(fèi)用，稅

53、務(wù)代理費(fèi)用，培訓(xùn)學(xué)習(xí)費(fèi)用，稅收滯納金，罰款和額外稅收負(fù)擔(dān)等幾個(gè)方面。</p><p>　　4.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略</p><p>　　由于納稅籌劃目的的特殊性，其風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但也是可以防范和控制的。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，籌劃人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出擊，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，采取積極有效的措施，預(yù)防和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理。只有這樣，才能提高納稅籌劃的收益，實(shí)現(xiàn)籌劃的目的。&

54、lt;/p><p>　　4.1提高納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)</p><p>　　無(wú)論是從事納稅籌劃的專業(yè)人員還是接受籌劃的納稅人，都應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，并在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程和涉稅事務(wù)中始終保持對(duì)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的警惕性，千萬(wàn)不要以為納稅籌劃方案是經(jīng)過專家、學(xué)者結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)擬訂的，就一定是合理、合法和可行的，就肯定不會(huì)發(fā)生籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變性、復(fù)雜性

55、，納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。</p><p>　　4.2依法籌劃，與政策導(dǎo)向保持一致</p><p>　　納稅籌劃應(yīng)當(dāng)合法，這是納稅籌劃賴以生存的前提條件，也是衡量納稅籌劃成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際操作時(shí)，首先要學(xué)法、懂法和守法，準(zhǔn)確理解和全面把握稅收法律的內(nèi)涵，時(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)，務(wù)必使納稅籌劃方案不違法，這是納稅籌劃成功的基本保證。其次要處理好納稅籌劃與避

56、稅的關(guān)系。從減少稅負(fù)的角度看，納稅籌劃與避稅有相同之處，但二者有本質(zhì)的差異。避稅行為盡管不違法，但往往與立法者的意圖相違背，世界上多數(shù)國(guó)家對(duì)此采取不主張、不接受甚至是拒絕的態(tài)度，并且大都通過單獨(dú)制定法規(guī)或用特別條款加以限制，我國(guó)也不例外。因此，納稅籌劃不僅不能違法，而且還必須符合稅收政策的導(dǎo)向性，使企業(yè)在享受有關(guān)稅收優(yōu)惠的同時(shí)，也順應(yīng)了國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的意圖，防止陷入偷、逃、騙稅的境地，減少惡意避稅的嫌疑與風(fēng)險(xiǎn)。</p>

57、<p>　　4.3注重綜合性，防止顧此失彼的籌劃</p><p>　　實(shí)施籌劃方案往往會(huì)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，要注意方案對(duì)整體稅負(fù)的影響；實(shí)施過程還會(huì)增加納稅人的相關(guān)管理成本，這也是不容忽視的因素；還要考慮戰(zhàn)略規(guī)劃，稅收環(huán)境的變遷等風(fēng)險(xiǎn)隱藏因素。從根本上講，納稅籌劃歸結(jié)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇，它的目標(biāo)是由企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)——企業(yè)價(jià)值最大化所決定的。納稅籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃，將其納入企業(yè)的整

58、體投資和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，不能局限于個(gè)別稅種，也不能僅僅著眼于節(jié)稅。 </p><p>　　納稅籌劃首先應(yīng)著眼于整體稅負(fù)的降低，而不僅僅是個(gè)別稅種稅負(fù)的減少。這是由于各稅種的稅基相互關(guān)聯(lián)，具有此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，某種個(gè)稅稅基的縮減可能會(huì)致使其他稅種稅基的擴(kuò)大。因而，納稅籌劃既要考慮某一稅種的節(jié)稅利益，也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。</p><p>　　其次，稅收利益雖然是企業(yè)的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)利益，

59、但不是企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)利益，項(xiàng)目投資稅收的減少并不等于企業(yè)整體利益的增加。如果有多種方案可供選擇，最優(yōu)的方案應(yīng)是整體利益最大的方案，而非稅負(fù)最輕的方案。即便是某種納稅籌劃方案能使企業(yè)的整體稅負(fù)最輕，但并非企業(yè)的整體利益最大，該方案也應(yīng)棄之不用。企業(yè)開展納稅籌劃應(yīng)綜合考慮、全面權(quán)衡，不能為籌劃而籌劃。</p><p>　　隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，納稅人在取得部分稅收利益的同時(shí)，必然會(huì)為該籌劃方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用

60、，以及因選擇該籌劃方案而放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益。因此，納稅籌劃還應(yīng)遵循成本效益原則，既考慮納稅籌劃的直接成本，同時(shí)還要將納稅籌劃方案比較選擇中所放棄方案的可能收益作為機(jī)會(huì)成本加以考慮。只有當(dāng)納稅籌劃方案的成本和損失小于所得的收益時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃方案才是合理和可以接受的。</p><p>　　4.4保持籌劃方案適度的靈活性</p><p>　　由于企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境千差萬(wàn)別，加之稅

61、收政策和納稅籌劃的主客觀條件時(shí)刻處于變化之中，這就要求在納稅籌劃時(shí)，要根據(jù)企業(yè)具體的實(shí)際情況，制定納稅籌劃方案，并保持相當(dāng)?shù)撵`活性，以便隨著國(guó)家稅制、稅法、相關(guān)政策的改變及預(yù)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的變化隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目投資，對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行重新審查和評(píng)估，適時(shí)更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害，保證納稅籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。納稅籌劃需要具體問題具體分析，切忌盲目照搬。納稅籌劃有一定的規(guī)律，但并沒有固定的套路，籌劃的手段及方式也是多種多樣。針對(duì)不同的問

62、題，因地制宜，具體問題具體分析。納稅籌劃方案及結(jié)果隨納稅人具體情況的不同而不同，切忌盲目照搬照套別人的方案。</p><p>　　4.5營(yíng)造良好的稅企關(guān)系</p><p>　　納稅籌劃方案是否合法的最終認(rèn)定權(quán)掌握在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)手中，因此，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)工作程序的了解，建立與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的渠道并維持其暢通無(wú)阻，爭(zhēng)取在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，營(yíng)造良好的稅企關(guān)系。這是納稅籌劃方案得

63、以順利實(shí)施的關(guān)鍵。</p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ)</b></p><p>　　在納稅籌劃的觀念日益深入人心的今天，在我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃有了總體把握和較為深入研究之后，可以從中感悟幾點(diǎn)啟示。首先，納稅籌劃是不可阻擋的潮流。毫無(wú)疑問，在經(jīng)濟(jì)全球化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益明顯的今天，有越來(lái)越多的人開始意識(shí)到納稅籌劃的重要性，納稅籌劃與我們的經(jīng)濟(jì)生活也越來(lái)越密不可分。其

64、次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)以財(cái)務(wù)目標(biāo)最大化為目標(biāo)。納稅籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)一個(gè)籌劃點(diǎn)進(jìn)行籌劃都有可能引起其他稅種的納稅變動(dòng)，進(jìn)而引起企業(yè)利潤(rùn)的變動(dòng)。納稅籌劃決策的優(yōu)劣不應(yīng)僅僅以成本最小化或收益最大化為判斷依據(jù)，而應(yīng)綜合考慮其顯性成本、隱性成本、顯性收益和隱性收益，即追求企業(yè)股東財(cái)富的最大化。最后，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃實(shí)務(wù)研究應(yīng)結(jié)合具體案例?，F(xiàn)實(shí)是多變的又是具體的，要想對(duì)實(shí)際工作有指導(dǎo)意義，我們的研究必須結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行定量分析和關(guān)聯(lián)分

65、析，在實(shí)際案例中找到解決問題的辦法，從而總結(jié)出我們的理論。</p><p>　　稅務(wù)籌劃是為企業(yè)整體利益最大化服務(wù)的，是一種方法與手段，而不是企業(yè)的最終目標(biāo)。本文結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點(diǎn)，針對(duì)企業(yè)涉及主要稅種進(jìn)行籌劃，對(duì)不同籌劃方案所產(chǎn)生的實(shí)際效果進(jìn)行分析和對(duì)比，分析說明了合理納稅籌劃給企業(yè)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。目前，稅收籌劃在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成為一個(gè)非常重要的產(chǎn)業(yè)，相信隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化進(jìn)的加快，我國(guó)的稅收

66、籌劃事業(yè)將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。</p><p>　　致謝：通過近半年時(shí)間的努力，終于完成了我的畢業(yè)論文，這是對(duì)我四年學(xué)習(xí)過程的一個(gè)總結(jié)，論文的完成讓我認(rèn)識(shí)到付出與收獲是成正比的。首先，我要感謝我的導(dǎo)師xx教授。在本論文的寫作過程中，從論文的選題、結(jié)構(gòu)的安排、資料的搜集到初稿完成后的審閱和修改，無(wú)不傾注了他大量的心血。在此，向恩師表示誠(chéng)摯的敬意和感謝! 同時(shí)，還要感謝其他幫助我完成論文的老師和同學(xué)，他們?yōu)槲覄?chuàng)造了良好

67、的寫作條件并提出了很好的意見和建議。</p><p>　　其次，我要感謝我的家人。你們無(wú)私的奉獻(xiàn)和支持，是我最大的支柱和后盾:你們的鼓勵(lì)和安慰，給予了我不斷前進(jìn)的信心和動(dòng)力。感激之情實(shí)難言表。</p><p>　　另外，我還要感謝經(jīng)管學(xué)院對(duì)我的教育和培養(yǎng)，她讓我在四年的大學(xué)生涯中取得了很大的進(jìn)步，獲得了豐富的專業(yè)知識(shí)。</p><p>　　最后，對(duì)諸位評(píng)審本論文的專

68、家表示誠(chéng)摯的感謝!由于本人的水平有限，文中難免存在許多疏漏，敬請(qǐng)各位專家指正。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，稅法，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010,4</p><p>　　蓋地，稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃，立信會(huì)計(jì)出版社，1998，7,159-160</p><p>　　王兆高，

69、稅收籌劃，復(fù)旦大學(xué)出版社，2003,4,113-114</p><p>　　曾培清，如何進(jìn)行納稅籌劃，北京大學(xué)出版社，2004,1,93</p><p>　　增值稅暫行條例，消費(fèi)稅暫行條例，營(yíng)業(yè)稅暫行條例，國(guó)務(wù)院令第538號(hào)、539號(hào)、 540號(hào)。</p><p>　　翟繼光，房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2005（04），23-28</p>

70、;<p>　　游文華，論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2009（12）</p><p>　　郭宏偉，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃初探，致富時(shí)代（下半月），2010（11）</p><p>　　高國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，商業(yè)會(huì)計(jì)，2006（15），20-21</p><p>　　呂景剛，運(yùn)用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃的方法與籌劃空間分析，經(jīng)濟(jì)論壇，2004（2

71、3）， 69-70</p><p>　　趙連志，稅收籌劃操作實(shí)務(wù)，北京，中國(guó)稅務(wù)出版社，2001，4</p><p>　　梁靜波，稅收籌劃在企業(yè)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)導(dǎo)刊，2002（07），49-52</p><p>　　蓋地，稅務(wù)籌劃的行為動(dòng)因及制度分析，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2002（01），24-26</p><p>　　趙宏，稅

72、務(wù)籌劃之必要性，稅務(wù)縱橫，2003(10)，32</p><p>　　范紅輝，王曉紅，關(guān)于企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)籌劃探討，財(cái)會(huì)研究，2002(01)，16-19</p><p>　　王致萍，納稅籌劃和偷稅、避稅的關(guān)系，財(cái)會(huì)研究，2003(06)，12</p><p>　　蓋地，論增值稅納稅籌劃，稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，1999(06)，19-23</p><p>

73、　　張宏林，納稅籌劃與避稅分析經(jīng)濟(jì)師，2001(07)，11</p><p>　　姜敏，傅云龍，正確認(rèn)識(shí)納稅籌劃的積極作用，稅務(wù)，2003(04)，20-21</p><p>　　IBFD,International Tax Glossary,Amsterdam,1988,92</p><p>　　N. J.Xawawwy,Personal Investment a

74、nd Tax Planning,49</p><p>　　W.B Meigs & R.F.Meigs,Accounting,1987,738</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要1</b></p><p><b>　　關(guān)鍵詞1</b&

75、gt;</p><p><b>　　前言2</b></p><p>　　1.納稅籌劃的基礎(chǔ)理論3</p><p>　　1.1納稅籌劃的含義3</p><p>　　1.2納稅籌劃的特點(diǎn)3</p><p>　　1.3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃必要性4</p><p>　　2.

76、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種納稅籌劃分析5</p><p>　　2.1營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃5</p><p>　　2.2土地增值稅納稅籌劃6</p><p>　　2.3企業(yè)所得稅納稅籌劃7</p><p>　　2.4房產(chǎn)稅納稅籌劃8</p><p>　　3.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)分析8</p><

77、p>　　4.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略10</p><p>　　4.1提高納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)10</p><p>　　4.2依法籌劃，與政策導(dǎo)向保持一致10</p><p>　　4.3注重綜合性，防止顧此失彼的籌劃10</p><p>　　4.4保持籌劃方案適度的靈活性11</p><p>