房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略</p><p>　　摘要：伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“法制化、規(guī)范化”的發(fā)展，加之大眾依法納稅意識(shí)持續(xù)提升，催生出納稅籌劃。房地產(chǎn)領(lǐng)域于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有關(guān)鍵性地位，亦為繳納稅種行業(yè)里最多的一個(gè)。鑒于此，文章于法律許可范疇內(nèi)，給出相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅收籌劃措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略；土地增值稅；企業(yè)所得稅；營(yíng)業(yè)稅 &

2、lt;/p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義 </p><p>　　納稅籌劃能壓縮不必要稅收，從而達(dá)到降低成本的目的。納稅籌劃可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加合理有效地履行國(guó)家財(cái)務(wù)政策與稅收法規(guī)；納稅籌劃為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可或少的關(guān)鍵性要素。納稅籌劃皆源于利益的驅(qū)動(dòng)，以追求最大化的經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)。而全方位的了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及各類稅種，熟知其征繳稅率，掌握其稅收優(yōu)惠政策，能極大地科

3、學(xué)合理地控制稅收成本，進(jìn)而降低經(jīng)營(yíng)成本，提升利潤(rùn)，增進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)若想做好納稅籌劃工作，務(wù)必積極認(rèn)真地履行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，依法規(guī)對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行分?jǐn)?，?zhǔn)確、合理、合法地核算納稅金額。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃措施 </p><p>　　（一）土地增值稅的納稅籌劃措施 </p><p>　　1.增大扣除項(xiàng)目的金額措施。依土地增

4、值稅的實(shí)施細(xì)則與暫行條例及，計(jì)算其扣除的項(xiàng)目包括：獲得土地應(yīng)用權(quán)而支付的資金；土地的開發(fā)所花費(fèi)的成本；新建房與配套設(shè)施的成本，以及舊房評(píng)估價(jià)位；和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的如印花稅、附加稅、營(yíng)業(yè)稅等銷售稅金；財(cái)政部所頒布的扣除項(xiàng)目。若房地產(chǎn)企業(yè)想要加大扣除項(xiàng)目額度，可提升開發(fā)成本，加大“公共配套與基礎(chǔ)”設(shè)施的建設(shè)上的費(fèi)用投入，如此即可提升稅前扣除項(xiàng)目的成本費(fèi)用，還可以讓項(xiàng)目環(huán)境更加優(yōu)美，益于提升銷售且推動(dòng)品牌創(chuàng)設(shè)。此外，亦可合理提升“銷售、管理、

5、財(cái)務(wù)”三方面的期間費(fèi)用，且把其作為開發(fā)費(fèi)用錄入當(dāng)期損益，其允許稅前扣除。如此能提升宣傳力度，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理效能，變能實(shí)現(xiàn)提升扣除額目的。 </p><p>　　2.合理定價(jià)措施。我要土地增值稅其稅率偏高，故此于項(xiàng)目銷售過程中，企業(yè)需依市場(chǎng)整理體狀況，對(duì)增值額比例進(jìn)行適當(dāng)計(jì)算，科學(xué)擬定房產(chǎn)價(jià)位。房產(chǎn)價(jià)位的調(diào)整需以把增值率控制于臨界點(diǎn)之下，進(jìn)而享有免稅優(yōu)惠政策，讓所得利潤(rùn)為依行業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)率常規(guī)下出售交納土地增值稅以后利

6、潤(rùn)。 </p><p>　　3.創(chuàng)設(shè)獨(dú)立核算企業(yè)的銷售公司且將銷售與裝修獨(dú)立核算。房地產(chǎn)企業(yè)可把銷售部由公司內(nèi)分離出去，創(chuàng)設(shè)分開單獨(dú)核算的子公司，把房產(chǎn)先要銷售給子公司，然后子公司再把房產(chǎn)對(duì)外銷售。于母公司向其銷售房產(chǎn)之時(shí)，盡可能的把增值率控制于臨界點(diǎn)下，如此僅需對(duì)子公司銷售額進(jìn)行土地增值稅的征收。同時(shí)，把“維護(hù)、裝修、設(shè)備安裝”當(dāng)作獨(dú)立業(yè)務(wù)展開核算，尤其適合當(dāng)下普遍推出的“精裝房”企業(yè)，即于出售以前對(duì)商品房展開

7、簡(jiǎn)單裝修以及維護(hù)，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設(shè)備。獨(dú)立核算一可合法降低銷售額，減少增值率，二可合理壓縮業(yè)稅額。 </p><p>　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅措施 </p><p>　　1.對(duì)銷售收入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。我國(guó)稅法規(guī)定，預(yù)收款在房地產(chǎn)企業(yè)不管是否結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，皆需依適用稅率計(jì)算交納附加稅與營(yíng)業(yè)稅，且土地增值稅進(jìn)行預(yù)征。依此規(guī)定，各企業(yè)需努力提升免稅收入，及時(shí)剔除所不應(yīng)收取稅率

8、的項(xiàng)目。企業(yè)針對(duì)銷貨退回與折讓問題，務(wù)必及時(shí)獲取有關(guān)憑證且施行沖減銷售收入費(fèi)用的賬務(wù)處理，進(jìn)而規(guī)避收入虛增。此外，若存有閑置流動(dòng)資金，能夠選取買進(jìn)國(guó)債，因國(guó)債可為企業(yè)帶來利息收入同時(shí)，國(guó)債利息收入亦可免繳所得稅?？砂褧簳r(shí)閑置資金投資其他企業(yè)，獲取的投資收益亦能不用上交所得稅。 </p><p>　　2.巧妙轉(zhuǎn)化業(yè)務(wù)招待費(fèi)措施。我國(guó)的實(shí)施的企業(yè)所得稅法條例中規(guī)定，企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，依所支出的60%額度

9、進(jìn)行扣除，可是最高不可超出當(dāng)年銷售額度的5‰，需要留意的是，依二者的標(biāo)準(zhǔn)較低者進(jìn)行計(jì)算。若是依以上條例規(guī)定，企業(yè)于申報(bào)納稅以前，需要提前對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)進(jìn)行自行計(jì)算。若是所要申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)已經(jīng)超出限額，企業(yè)務(wù)必提前展開調(diào)整，可把業(yè)務(wù)招待費(fèi)采取巧妙轉(zhuǎn)換成別的項(xiàng)目的手段，達(dá)到稅前扣除目的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶所贈(zèng)送的“禮券、禮金”等，能夠采取傭金費(fèi)用列支的措施，因?yàn)榇瞬糠帜苡诙惽斑M(jìn)行扣除。此外，企業(yè)還能夠?qū)⒄写M(fèi)用轉(zhuǎn)換成會(huì)議費(fèi)，由于會(huì)議費(fèi)可

10、以不受比例的限制，只要可以給予合法憑證，皆能夠進(jìn)行全額度的扣除。 </p><p>　　3.職工的工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)安排。我國(guó)企業(yè)所得稅法中規(guī)定：①企業(yè)所發(fā)生的合理的實(shí)際職工的工資薪金，準(zhǔn)予于稅前進(jìn)行扣除；②企業(yè)依國(guó)務(wù)院相關(guān)主管機(jī)構(gòu)及省級(jí)政府所規(guī)定的范疇與標(biāo)準(zhǔn)給職工交納的基本“養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)與醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)”、生育保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等等的基本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)以及住房公積金，準(zhǔn)予進(jìn)行稅前扣除；③企業(yè)為職工以及投

11、資者所支付的補(bǔ)充“醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)與養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)”，于國(guó)務(wù)院財(cái)政與稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)所規(guī)定的范疇以及標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；④企業(yè)依國(guó)家相關(guān)規(guī)定給特殊工種職工所支付的“法定人身安全”保險(xiǎn)費(fèi)，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；⑤企業(yè)為雇員個(gè)人以及投資者向商業(yè)保險(xiǎn)部門所投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除。以上規(guī)定我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必規(guī)避給員工買入“商業(yè)保險(xiǎn)”，能夠適宜地提升員工年終獎(jiǎng)金、工資、住房公積金、社會(huì)基本保險(xiǎn)費(fèi)以及人身安全保險(xiǎn)等等，由根本上盡量提升員

12、工的待遇，即能夠降低交納企業(yè)所得稅率，亦能夠給企業(yè)吸引進(jìn)更多的優(yōu)秀人才。 </p><p>　　企業(yè)已然發(fā)生的福利費(fèi)支出，只要不超出工資薪金總額度的14%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除。企業(yè)所撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，只要不超出工資薪金總額度的2%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除。除去國(guó)務(wù)院財(cái)政與稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)另外進(jìn)行規(guī)定除外，企業(yè)所發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)，只要不超出工資薪金總額度的2.5%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；超出部分，準(zhǔn)予于日后納稅年度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)扣除。依上述相關(guān)規(guī)定

13、，房地產(chǎn)企業(yè)需提升對(duì)職工的“教育、培訓(xùn)”投入力度，提升職工素養(yǎng)，此外，能夠和行業(yè)整體工資水平對(duì)比，得以合理提升職工工資，把超支福利以工資模式進(jìn)行發(fā)放，進(jìn)而規(guī)避額外須交納的所得額。 </p><p>　　（三）營(yíng)業(yè)稅措施 　　營(yíng)業(yè)稅意指對(duì)給予應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的企業(yè)與個(gè)人，就其所獲取的營(yíng)業(yè)收入額度所進(jìn)行征收的流轉(zhuǎn)稅的一種。營(yíng)業(yè)稅其征稅范疇包含給予應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。銷售不動(dòng)產(chǎn)的具體

14、內(nèi)容包含銷售“建筑物及構(gòu)建物與銷售別的土地附著物”，房地產(chǎn)業(yè)所交納的營(yíng)業(yè)稅，即是憑此項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施。營(yíng)業(yè)稅其起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：①依期納稅的，為月營(yíng)業(yè)額度的5000-20000元人民幣；②依次納稅的，為每日營(yíng)業(yè)額度的300-500元人民幣。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅上，其計(jì)征依據(jù)的主要內(nèi)容包含：其一，出售房屋后所收取的款項(xiàng)；其二，出售土地應(yīng)用權(quán)后所收取的款項(xiàng)；其三，代收房屋的“電表、水表

15、、裝修”等款項(xiàng)；其四，出售房屋與土地預(yù)收所獲得的款項(xiàng)。尤其務(wù)必留意的是，納稅人在轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)用權(quán)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，采取預(yù)收款模式的，則納稅義務(wù)所發(fā)生時(shí)間是所收收預(yù)收款當(dāng)日；其五，視同銷售營(yíng)業(yè)額。 </p><p>　　對(duì)營(yíng)業(yè)稅展開納稅籌劃過程中，務(wù)必對(duì)以下三個(gè)有關(guān)政策進(jìn)行充分考慮：其一，對(duì)依政府所規(guī)定價(jià)位而出租的廉租房、公有住房，包含房產(chǎn)企業(yè)向居民所出租其公有住房，企業(yè)與自收自支的事業(yè)單位針對(duì)職工所出租的自有住房，

16、能夠暫免征收其營(yíng)業(yè)稅；其二，房地產(chǎn)企業(yè)其自建自用的建筑物能夠免征收其營(yíng)業(yè)稅；其三，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資入股的，參與接受投資方的利潤(rùn)分配者，一同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)行為者，免征其營(yíng)業(yè)稅。故此，企業(yè)可依上述進(jìn)行如下措施： </p><p>　　1.不動(dòng)產(chǎn)銷售適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，可是房屋裝修歸屬建筑安裝業(yè)所適用的3%稅率。故此，盡管售樓過程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精裝修房之時(shí)需分別簽訂裝修合同與出售毛坯房合同。裝修

17、即能應(yīng)用3%稅率，亦能把裝修收入用勞務(wù)收入模式實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而壓縮土地增值稅所需計(jì)征的基礎(chǔ)；盡管不動(dòng)產(chǎn)銷售適用于相對(duì)較高5%稅率，能夠采秀投資模式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的銷售，接下來再展開轉(zhuǎn)讓，如此不只是能夠免交營(yíng)業(yè)稅，還能夠推遲交納土地的增值稅。 </p><p>　　2.于房地產(chǎn)企業(yè)之中，若是企業(yè)于開發(fā)的以前或初期即可以確定最終用戶，則能夠采取代建房模式展開開發(fā)，而非采取常規(guī)下的先開發(fā)、再銷售模式。此籌劃模式能依建筑行業(yè)所適用

18、的3%的低稅率進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的交納，可當(dāng)下土地增值稅不用交納。 </p><p>　　3.于房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動(dòng)中，務(wù)必需要留意下列幾點(diǎn)內(nèi)容：①稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可企業(yè)內(nèi)部的售房?jī)?yōu)惠價(jià)位，需依常規(guī)的賣價(jià)計(jì)稅，此稱為讓利不讓稅；②需要規(guī)避視同銷售營(yíng)業(yè)額所生成的營(yíng)業(yè)稅，比如，出典的房屋、辦公用的房屋；③收取代墊的“水表、電表”的初裝費(fèi)，作為房屋的銷售收入而計(jì)稅，務(wù)必規(guī)避。 </p><p><b&g