證券投資學(xué)課程設(shè)計(jì)---淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、<p>　　題目：淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p><b>　　2012年1月6日</b></p><p>　　程設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書</p><p>　　所在學(xué)院：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 所在系部：經(jīng)濟(jì)系</p><p><b>　　2012年1月7日</b

2、></p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　內(nèi)容摘要……………………………………………………………………………1</p><p>　　1概述 …………………………………………………………………………… 2</p><p>　　2風(fēng)險(xiǎn)種類與特征…………………………………………………………………2

3、</p><p>　　2.1風(fēng)險(xiǎn)的種類…………………………………………………………………2</p><p>　　2.2風(fēng)險(xiǎn)的特征…………………………………………………………………3</p><p>　　3投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及分析……………………………………………………4</p><p>　　3.1產(chǎn)生的原因………………………………………………

4、…………………4</p><p>　　3.2風(fēng)險(xiǎn)的分析…………………………………………………………………5</p><p>　　4風(fēng)險(xiǎn)的防范策略…………………………………………………………………6</p><p>　　5結(jié)束語……………………………………………………………………………7</p><p>　　6參考文獻(xiàn)…………………………………

5、………………………………………8</p><p>　　淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它不同于一般產(chǎn)品的投資，投資者必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展

6、與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢(shì)必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；分析方法；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別</p><p><b>　　1 概述</b></p><p>　　房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。

7、而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)的最初定義于1901年出現(xiàn)在美國的A·M·Willet的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是：人們對(duì)未來行為的不確定性而可能引致后果與

8、預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在項(xiàng)目投資過程中引起損失產(chǎn)生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。</p><p><b>　　2風(fēng)險(xiǎn)的種類與特征</b></p

9、><p><b>　　2.1風(fēng)險(xiǎn)的種類</b></p><p>　　房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種： (1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供給過多，市場(chǎng)營銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足。銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的主

10、要風(fēng)險(xiǎn)。 　　</p><p>　　(2)購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。</p><p>　　(3)流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其

11、次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　(4)利率風(fēng)險(xiǎn)。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)

12、值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。 </p><p>　　(5)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤；二是由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)

13、規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值等。</p><p>　　(6)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)

14、債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。</p><p>　　(7)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。</p><p>　　(8)自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于人們對(duì)自然

15、力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來很大的損失。我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體向好，但問題仍然存在。目前的主要問題仍然是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，還有貨幣信貸投放過多，特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出以及能源資源和環(huán)境壓力增大。</p><p><b>　　2.2風(fēng)險(xiǎn)的特征</b

16、></p><p>　　正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。</p><p>　?。?）客觀性與普遍性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以某個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移。普遍性即一般工程項(xiàng)目中都有風(fēng)險(xiǎn)的存在，風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中都存在，而不僅僅存在于實(shí)施階段。</p>&l

17、t;p>　?。?）不確定性與損益雙重性。風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。例如經(jīng)濟(jì)政策的變化、戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)、暴雪災(zāi)難的形成，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生雖有具體原因，但其發(fā)生的時(shí)間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)不一定都帶來負(fù)面影響，如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)使收益有很大程度的增加。</p><p>　?。?）潛在性與可判性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)不僅具有隨機(jī)性，同

18、時(shí)具有潛在性。它是附著在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性。但是，這并不是說風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的，人們可以分析以往類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出客觀判斷。</p><p>　　（4）相關(guān)性。相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一投資者由于其

19、決策或策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。實(shí)質(zhì)上，風(fēng)險(xiǎn)空間是由決策空間和狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。</p><p>　　3投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及分析</p><p><b>　　3.1產(chǎn)生的原因</b></p><p>　　所掌握信

20、息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房?jī)r(jià)自然就要下降

21、，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。</p><p>　?。?）項(xiàng)目場(chǎng)地選址階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。同時(shí)，能否正確評(píng)估某地塊的價(jià)值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補(bǔ)償及“七通一平”等很多問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中各

22、種不確定性因素很多，一旦處置不當(dāng)將會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的拖延甚至流產(chǎn)。</p><p>　?。?）項(xiàng)目融資階段。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而貸款利率的變化趨勢(shì)難以預(yù)料，資金成本即融資費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終利潤(rùn)影響極大。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常在樓盤開發(fā)到一定階段開始預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤項(xiàng)目開發(fā)完畢，一旦遭遇預(yù)售款無法到位的情況，就會(huì)因資金短缺而面臨困境。</p><p>

23、　　（3）項(xiàng)目建設(shè)施工階段。這期間主要存在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本超支、工期延誤及質(zhì)量、安全事故的發(fā)生等風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?。?）項(xiàng)目租售階段。這一期間，較小的租金或售價(jià)變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益有較大的影響，而通常租金售價(jià)的趨勢(shì)難以準(zhǔn)確地估算；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)支付水平、選擇偏好等因素也使得項(xiàng)目的租售期具有不穩(wěn)定性。</p><p><b>　　3.2風(fēng)險(xiǎn)的分析</b><

24、;/p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地進(jìn)行決策，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。</p><p>　　（1）市場(chǎng)分析。 市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)

25、于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。</p><p>　?。?）財(cái)務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析并

26、對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。</p><p>　　（3）可行性分析。可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。 </p>

27、<p>　　因此，只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后，整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過程中，可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?，因此，投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí)，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程，它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。</

28、p><p><b>　　4風(fēng)險(xiǎn)的防范策略</b></p><p>　　（1）投資分散策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，其一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣的影響。房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。共同投資

29、策略要求房地產(chǎn)企業(yè)與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作共同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)的投資風(fēng)

30、險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)盡可能構(gòu)造投資組合進(jìn)行投資，以消除項(xiàng)目的非系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)，在同時(shí)存在多個(gè)組合的情況下，應(yīng)盡量選擇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)小的投資組合。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小則收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)收益組合。</p><p>　?。?）保險(xiǎn)策略。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資

31、者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等具有十分重要的意義。一般來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者應(yīng)充分考慮所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率，選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等。</p><p>　?。?）編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃的編制是決定如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的過程。在這個(gè)過程中，我們必須解決以下問題：為什么

32、識(shí)別同項(xiàng)目目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)非常重要；什么是特殊風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)降低的可交付成果是什么；怎樣降低風(fēng)險(xiǎn)；由誰負(fù)責(zé)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃；需要多少資源來減輕風(fēng)險(xiǎn)等。解決了這些問題，風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃才算完成，為以后的風(fēng)險(xiǎn)管理工作做好鋪墊。</p><p>　?。?）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)歸類和全面識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別其實(shí)就是對(duì)一些可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

33、進(jìn)行了解和判斷，必須在項(xiàng)目開始之前做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。同時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、認(rèn)識(shí)，比較常見的方法有：頭腦風(fēng)暴法、德爾菲技術(shù)、訪談法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、初始風(fēng)險(xiǎn)清單法、流程圖法和SWOT分析等。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?。?）風(fēng)險(xiǎn)定性分析。風(fēng)險(xiǎn)定性分析包括評(píng)估已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的可能性和概率，確定其數(shù)量和優(yōu)先級(jí)，將風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的潛在影響按照輕重緩急進(jìn)行排序。風(fēng)險(xiǎn)定性分

34、析是確定對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)采取措施的重要性，并指導(dǎo)應(yīng)對(duì)行動(dòng)的一種方式。對(duì)已掌握信息的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估有助于修正對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)定性分析要采用公認(rèn)的定性分析方法與工具對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的概率與后果進(jìn)行評(píng)估。重復(fù)進(jìn)行定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理行動(dòng)，糾正項(xiàng)目計(jì)劃中的偏頗。</p><p>　?。?）風(fēng)險(xiǎn)定量分析。風(fēng)險(xiǎn)定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險(xiǎn)定性分析之后進(jìn)行的，當(dāng)然這兩個(gè)過程可以同時(shí)或分開進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)定量分析就是對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)和

35、時(shí)間、資金的可用性的影響進(jìn)行研究，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定性分析的一種深入。它的主要技術(shù)包括：決策樹法，這是一種比較直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結(jié)果不確定的情況下最好的行動(dòng)路徑；風(fēng)險(xiǎn)模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術(shù)，對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析，并分析單個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的敏感性。通過將AHP方法和所建立模型的綜合利用，對(duì)模擬結(jié)果進(jìn)行有效分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、動(dòng)態(tài)、定量的分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策

36、提供更全面、科學(xué)的定量信息。</p><p>　　（8）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別和量化之后，必須制訂一系列風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，防范于未然。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的四項(xiàng)基本對(duì)策分別為：一是風(fēng)險(xiǎn)回避，加強(qiáng)同類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生；二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風(fēng)險(xiǎn)控制

37、，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險(xiǎn)減輕，項(xiàng)目實(shí)施中為了達(dá)到某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險(xiǎn)的事件，若可以采用另外沒有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險(xiǎn)事件替代大風(fēng)險(xiǎn)事件。</p><p>　?。?）風(fēng)險(xiǎn)過程管理。即在項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行監(jiān)督和觀察，盡量使項(xiàng)目的進(jìn)行和計(jì)劃相符。管理過程中，要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工

38、等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)人員，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資決策有依據(jù)、項(xiàng)目實(shí)施有程序、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范有制度的局面，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　5結(jié)束語</b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資自始至終都存在風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)來源是多方面的，任何投資者都希望毫無風(fēng)險(xiǎn)地贏利，但不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就想得到高回報(bào)率是不可能的。投資者

39、對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)必須進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的分析并采取防范措施，才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資效果的不利影響。 </p><p><b>　　6參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]李國昌：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].生產(chǎn)力研究，2004（10）.  　　[2]陳弘：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2004（2）.  　　[3]成虎：工程項(xiàng)