工程項目管理課程設(shè)計--某項目前期策劃書

1、<p>　　工 程 項 目 管 理</p><p><b>　　課 程 設(shè) 計</b></p><p>　　姓 名： </p><p>　　班 級：工程管理 </p><p>　　學(xué) 號： </p><p&g

2、t;　　指導(dǎo)老師： </p><p>　　**市某項目前期策劃書</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　第一章：工程概況</b></p><p><b>　　1.1項目概況1</b></p><p&g

3、t;　　1.2項目工程管理的特點和地域因素2</p><p>　　第二章：市場預(yù)測與資源條件</p><p>　　2.1市場宏觀分析2</p><p>　　2.2市場微觀分析3</p><p>　　第三章：建設(shè)項目定位和產(chǎn)品方案</p><p>　　3.1項目初步定位3</p><p&g

4、t;<b>　　3.2產(chǎn)品方案4</b></p><p>　　第四章：項目組織規(guī)劃　　　</p><p>　　4. 1WBS圖4</p><p>　　4.2項目組織結(jié)構(gòu)圖6</p><p>　　4.3工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)7</p><p>　　4. 4監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及

5、其它7</p><p>　　第五章：項目進度計劃</p><p><b>　　5.1橫道圖8</b></p><p>　　第六章：投資估算和融資方案</p><p>　　6.1項目投資方案10</p><p>　　6.2.根據(jù)施工計劃表，計算每年的投資額10</p>&l

6、t;p>　　6.3、每建設(shè)期的預(yù)售樓額：.....................................................................................................................11</p><p>　　6.4.銀行貸款和還款情況. .......................................

7、..............................................................................11</p><p><b>　　第七章：風(fēng)險分析</b></p><p>　　7．1進度控制風(fēng)險與對策12</p><p>　　7．2質(zhì)量控制風(fēng)險與對策12</p>&

8、lt;p>　　7．3成本控制風(fēng)險與對策12</p><p><b>　　第一章：工程概況</b></p><p><b>　　1.1項目概況</b></p><p>　　該項目位于陜西省**市城區(qū)，項目由華瑞花園、祥瑞花園、錦繡花園、幸?；▓@、吉祥花園以及和諧花園構(gòu)成，其中幸?；▓@規(guī)劃面積109916m2,祥瑞花園

9、規(guī)劃面積49381m2，華瑞花園規(guī)劃面積71812m2，錦繡花園規(guī)劃面積88317m2，業(yè)態(tài)組成包括住宅及配套設(shè)施。配套設(shè)施有停車場、休閑廣場、文化中心、商鋪等。工程總占地面積383387㎡，總建筑面積338221㎡，總投資額為87301萬元。</p><p>　　1.2項目工程管理的特點和地域因素</p><p>　?。?）、建設(shè)小區(qū)的工程面積大，物業(yè)形態(tài)多樣，多層，小高層，地下室，商鋪

10、，公共設(shè)施，停車位等并存。工程項目管理難度大。</p><p>　?。?）、地區(qū)氣象條件</p><p>　　定州市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。光能充足、熱量豐富、無霜期長。全市太陽年輻射總量為104~110千卡/平方厘米，年日照時數(shù)1800~2000小時，年平均氣溫15.9~16.6℃，年無霜期242~263天，多數(shù)年份降雨量在1100~1300毫米之間。4~10月份降水量占全年80%，太陽輻射

11、量占全年75%，≥10℃的積溫為全年80%。</p><p>　　、建設(shè)場地工程地質(zhì)條件</p><p>　　勘察場地屬中硬場地土，Ⅱ類建筑場地。屬對建筑抗震有利地段。勘察場地僅在上部填土層和二層局部所夾的薄層粉土中賦存有極少量上層滯水，該地下水對混凝土具為腐蝕性。根據(jù)2001年中國地震區(qū)劃圖，本地區(qū)基本地震烈度6度。</p><p><b>　　（4）、

12、能源供應(yīng)</b></p><p>　　供電：從場外配電室或變壓器引入一路220V/380V電源。</p><p>　　供水：自來水供水管徑為150㎜。</p><p>　　(5）、示范區(qū)軸網(wǎng)復(fù)雜，放線難度大、施工難度大，工期緊。</p><p>　　(6）、建筑物業(yè)形態(tài)多樣，多層、別墅、人防地下車庫并存，工程管理難度大。</

13、p><p>　　第二章：市場預(yù)測與資源條件</p><p><b>　　2.1市場宏觀分析</b></p><p><b>　　1.**概述</b></p><p>　　1) **是陜西省的一個重要城市。隨著**市兩型社會建設(shè)力度的加強和融入以西安為代表的城市圈的步伐加快，**一體化建設(shè)也有條不紊的實施

14、，這都給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了難得的機遇。目前，**的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展</p><p>　　2) **的地理環(huán)境：全市的河流以秦嶺為界，分屬黃河、長江兩大流域。秦嶺以北為黃河流域的渭河及基支流水系；秦嶺以南為長江流域的嘉陵江上游河段及漢江部分支流河源段水系。黃河流域各河流的流域面積占全區(qū)河流面積的70%左右;長江流域各河流的流域面積約占30%。全市的水資源總量為48.8億立方米，其中地表水徑流量41.3億立方

15、米，地下水可采量7.5億立方米。根據(jù)現(xiàn)有工程設(shè)施，可控制利用水資源量為11億立方米，占水資源總量的23%。</p><p>　　2.**市宏觀經(jīng)濟指標</p><p>　　2012年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資170.3億元，完成商品房施工面積199.51萬m2，竣工面積133.2萬m2，實現(xiàn)商品房銷售面積171.1萬m2，銷售額55.6億元，完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收4.6億元。</p>

16、;<p>　　2.2 市場微觀分析</p><p>　　1.**市商品房市場</p><p>　　2011年1-12月份商品房共成交19510套，199.51萬平方米，其中住宅房成交18097套，面積185.69萬平方米，商業(yè)、辦公等其他用房成交1413套，面積13.82萬平方米。住宅房中多層住宅成交4086套，41.55萬平方米；高層住房成交14011套，144.13萬平方

17、米。 </p><p>　　2、商品房成交價格情況 2011年1-12月份**市商品房成交均價為3631.09元/平方米，其中住宅房成交均價3425元/平方米（多層住宅房成交均價3058.85元/平方米，高層住宅房成交均價3530.55元/平方米），商業(yè)等其他用房成交均價為6399.72元/平方米。住宅房成交均價較上年全年均價增長9.8%。</p><p><b>　　3.需求

18、分析</b></p><p>　　**城區(qū)商品房供需基本保持平衡，**近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及孝感市居民收入的提升，雖然前兩年別墅的購買者多以外地人、**人人為多，但隨著別墅居式住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了**本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。</p><p>　　第三章：建設(shè)項目定位和產(chǎn)品

19、方案</p><p><b>　　3.1項目初步定位</b></p><p>　　配合“以創(chuàng)建國家森林城市、省級園林城市和高品質(zhì)中等城市為契機，重點加強以河岸林帶、道路林帶、農(nóng)田林帶和天然河道、排灌渠道、南水北調(diào)干渠林帶建設(shè)”的十二五規(guī)劃要求，此項目的建設(shè)定位為生態(tài)居住家園。項目的周邊有很多小學(xué)和初高中學(xué)校，方便的孩子們的教育。各種公交車均通過這里，可以說此小區(qū)是考慮

20、了環(huán)境，交通，教育以及建設(shè)質(zhì)量等條件，來設(shè)計開發(fā)建設(shè)的。</p><p>　　一種創(chuàng)新的生活觀念：滿足富人對社交、度假、居住、投資的全部需求，包括精神需求和物質(zhì)需求，并巨改變了富人對居住的狹隘理解，強調(diào)了居住的體驗。</p><p>　　項目開發(fā)建設(shè)以“綠色、生態(tài)、健康”為主題，突出城鄉(xiāng)一體、環(huán)境改善、高尚現(xiàn)代等特點，在提升城市品位、促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，打造真正的宜居生態(tài)花園，提升整個區(qū)域

21、的價值空間。</p><p><b>　　3.2 產(chǎn)品方案</b></p><p>　　（1）以建造具有當(dāng)代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。</p><p>　?。?）依靠科技進步，推廣新

22、材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。</p><p>　　（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)</p><p>　?。?）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。</p><p><b>　　第四章：項目

23、規(guī)劃</b></p><p><b>　　4.1.WBS圖</b></p><p>　　4.2.項目的組織結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　4.3 工程部工作職責(zé)及崗位職責(zé)</p><p>　　工程部是在公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行施工承包與材料采購合同，按合同要求完成項目建設(shè)任務(wù)的項目管理機構(gòu)。工程部是一個組織體，要

24、具有凝聚管理人員的力量并調(diào)動其積極性，促進管理人員的合作；協(xié)調(diào)公司職能部門之間、管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個人的崗位作用；協(xié)調(diào)與公司各部門、政府主管部門、監(jiān)理單位、總承包商、指定分包單位、獨立分包單位、材料供應(yīng)商等關(guān)系。</p><p>　　4.4.監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及其它</p><p>　　第五章：項目進度計劃</p><p><b>　　

25、5.1.橫道圖</b></p><p>　　為了編制項目進度計劃，根據(jù)各項工作的先后關(guān)系和各項工作的工作量及延續(xù)時間。本工程采用平行施工和流水施工結(jié)合的混合的施工組織方式。編制的如下的項目進度計劃計劃表：</p><p>　　第六章：投資估算與融資方案</p><p><b>　　6.1項目投資方案</b></p>&

26、lt;p>　　6.1.1投資組合方式</p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為87301萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為6年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。</p><p>

27、;　　本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。。</p><p>　　6.1.2資金動作方式</p><p>　　在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措

28、到的資金，就可將整個項目投資完成。</p><p>　　6.2.根據(jù)施工計劃表，計算每年的投資額：</p><p>　　整個項目的自有資金為5700萬元，占總投資的6.5%，其他部分銀行貸款</p><p>　　假設(shè)投資項目的稅后利潤為投資的50%，售樓分為預(yù)售和現(xiàn)售，在整個建設(shè)期內(nèi)只考慮預(yù)售。預(yù)售為每期建設(shè)開始時預(yù)售完，定金為20%，每個建設(shè)期結(jié)束后支付其余的80

29、%。預(yù)售樓率為80%。</p><p>　　銀行貸款為年初貸款，銀行貸款利率為6%，貸款的還款采用一次性連本帶息還款方式。</p><p>　　幸?；▓@每年的投資額：34690÷6＝5781.7萬元</p><p>　　錦繡花園每年的投資額：21152÷6＝3525.3萬元</p><p>　　祥瑞家園每年的投資額：139

30、50÷4＝3487.5萬元</p><p>　　華瑞家園每年的投資額：17509÷6＝2918萬元</p><p>　　第一年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><p>　　第二年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><

31、;p>　　第三年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><p>　　第四年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><p>　　第五年年初投資額：5781.7＋3525.3＋2918＝12225萬元</p><p>　　第六年年初投資額：5781.7＋3525

32、.3＋2918＝12225萬元</p><p>　　6.3、每建設(shè)期的預(yù)售樓額：</p><p>　　幸?；▓@：34690÷3×1.5×0.8＝13876萬元</p><p>　　錦繡花園：21152÷3×1.5×0.8＝8461萬元</p><p>　　祥瑞家園：13950

33、7;2×1.5×0.8＝8370萬元</p><p>　　華瑞家園：17509÷3×1.5×0.8＝7004萬元</p><p><b>　　每年的售樓收入為：</b></p><p>　　第一年初：﹙13876＋8461＋8370＋7004﹚×0.2＝7542.2萬元</p&g

34、t;<p>　　第三年初：13876＋8461＋8370＋7004＝37711萬元</p><p>　　第五年初：﹙13876＋8461＋8370＋7004﹚×0.8＋﹙13876＋8461＋7004﹚×0.2＝36036萬元</p><p>　　第六年末：﹙13876＋8461＋7004﹚×0.8＝23472.8萬元</p>&l

35、t;p>　　自有資金5700萬元，留有流動資金30%，則投入固定投入為3990萬元。</p><p>　　6.4.銀行貸款和還款情況：</p><p>　　第一年初：貸：15712.5－7542.2－3990＝4180.3萬元</p><p>　　第二年初：貸：15712.5萬元</p><p>　　第三年初：還：4180.3×

36、;﹙1＋0.06﹚²＋15712.5×﹙1＋0.06﹚＝21352.2萬元</p><p>　　第四年初：貸：15712.5－﹙37711－15712.5－21352.2﹚＝15066.2萬元</p><p>　　第五年初：還：15066.2×﹙1＋0.06﹚＝15970萬元</p><p>　　第六年初：貸：12225－﹙36036－

37、12225－15970﹚＝4384萬元</p><p>　　第六年末：還：4384×﹙1＋0.06﹚＝4647萬元</p><p><b>　　第七章：風(fēng)險分析</b></p><p>　　7.1進度控制風(fēng)險與對策</p><p>　　本工程具有占地面積大，多層、別墅交織在一起，同期施工棟數(shù)多，分包項目多，總工

38、期及各階段工期要求緊的特點。針對此特點，工程部應(yīng)做好以下工作：</p><p>　　1）通過招標考察等方式，優(yōu)選總包施工隊伍，要求總包單位技術(shù)實力較強、配合意識較好、有足夠的機械設(shè)備能力和勞動力配置。</p><p>　　2）合理調(diào)整各單體工程的開挖計劃，先小高層后多層。</p><p>　　3）結(jié)合銷售和對外開放、展示要求，部分小高層建筑采用懸挑外架施工方法。&l

39、t;/p><p>　　4）雨、污水管施工先行施工。</p><p>　　5）協(xié)調(diào)公司各職能部門工作，按時落實招標采購計劃、出圖計劃、樣板確定計劃。</p><p>　　7.2質(zhì)量控制風(fēng)險與對策</p><p>　　定位放線困難，地下室抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質(zhì)量控制的重點。工程部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司、總包單位及各