房地產(chǎn)股票投資分析畢業(yè)論文

1、<p>　　畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)（論 文）</p><p>　　題 目 房地產(chǎn)股票投資分析</p><p>　　姓 名 @ @ </p><p>　　學(xué) 號(hào) </p><p>　　所在學(xué)院 理 學(xué) 院 </p><p>　　專業(yè)班

2、級(jí) ￥統(tǒng)計(jì)（1）班 </p><p>　　指導(dǎo)教師 ￥ ￥ $ </p><p>　　日 期 2012年5月28日</p><p>　　房地產(chǎn)板塊股票投資價(jià)值分析 </p><p>　　學(xué) 院: 學(xué)生姓名:</p><p>　　專業(yè)班級(jí):

3、 指導(dǎo)老師:</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著市場投資理念逐步轉(zhuǎn)向價(jià)值投資，上市公司基本面的變化將更受關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊股票具有重要的研究意義。本文運(yùn)用因子分析法對(duì)我國房地產(chǎn)板塊67支股票的投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，從2009年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)表中的十二個(gè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)提取了公司規(guī)模

4、因子、每股價(jià)值因子、盈利能力因子和增長能力因子四個(gè)具有一定含義的因子，然后根據(jù)每支股票的四個(gè)因子得分及綜合因子得分情況作出綜合評(píng)價(jià)，并根據(jù)每支股票的因子得分情況綜合排序，用于比較67家房地產(chǎn)板塊股票的投資價(jià)值。為投資者和市場各參與主體有效把握房地產(chǎn)板塊上市公司及其投資價(jià)值提供借鑒。</p><p>　　關(guān)鍵詞：因子分析；房地產(chǎn)板塊；股票；投資價(jià)值</p><p><b>　　Ab

5、stract </b></p><p>　　Value pursuing investors pay attention to the accounting and financial report of listed companies. The real estate industry as an important pillar of our country at this stage and

6、consumption of hot industries, real estate, stock plate has an important significance of the study. Using factor analysis, this paper evaluates the value of investment of 67 listed companies on the real estate section in

7、 China. From the 12 major financial indicators in these companies’ the first quarter of financial st</p><p>　　Keywords: factor analysis; list of real estate company; stock; investment value</p><p&

8、gt;<b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要1</b></p><p>　　Abstract1</p><p>　　第一章 引 言3</p><p>　　第二章 問題和方法的提出3</p><p>　　第三章 因子分析法對(duì)房地產(chǎn)板塊股票

9、的評(píng)價(jià)分析4</p><p><b>　　3.1因子模型4</b></p><p>　　3.2原始指標(biāo)及樣本的選取5</p><p><b>　　3.3因子分析7</b></p><p>　　3.4主因子得分對(duì)房地產(chǎn)板塊股票的評(píng)價(jià)分析10</p><p>　　3.4

10、.1公司規(guī)模因子分析11</p><p>　　3.4.2每股價(jià)值因子分析11</p><p>　　3.4.3盈利能力因子分析12</p><p>　　3.4.4增長能力因子分析12</p><p>　　第四章 房地產(chǎn)板塊股票綜合評(píng)價(jià)分析13</p><p>　　4.1房地產(chǎn)板塊股票因子綜合得分排序13<

11、;/p><p>　　4.2個(gè)股評(píng)價(jià)分析13</p><p>　　第五章 結(jié)束語16</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)17</b></p><p><b>　　致 謝18</b></p><p>　　第一章 引 言</p><p>　　房

12、地產(chǎn)行業(yè)素有國民經(jīng)濟(jì)晴雨表的比喻，在全球金融危機(jī)侵襲的今天，我國房地產(chǎn)市場的走勢也勢必受到制約和影響。國際金融風(fēng)暴肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行，外資撤離。導(dǎo)致國內(nèi)股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑。面對(duì)如此情況，我國政府積極應(yīng)對(duì)，及時(shí)的為解決金融危機(jī)所帶來的問題出臺(tái)了多項(xiàng)相應(yīng)的措施，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控，以保持國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。</p><

13、;p>　　我國房地產(chǎn)市場仍處在持續(xù)發(fā)展階段，與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，這是我國住房市場快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體需要政府提供保障性住房外，還有諸如剛步入社會(huì)的年輕人和房產(chǎn)投資者等類型的住房需求者要依靠住房市場。</p><p>　　在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。由此房地產(chǎn)板塊

14、上市公司的業(yè)績表現(xiàn)成為了眾多機(jī)構(gòu)以及個(gè)人投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)廣大投資者來說，隨著新的房地產(chǎn)企業(yè)上市和原有的上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績不斷改善，中國股市的房地產(chǎn)板塊充滿著投資機(jī)會(huì)。</p><p><b>　　問題和方法的提出</b></p><p>　　投資價(jià)值分析即評(píng)估一個(gè)公司的內(nèi)在價(jià)值，認(rèn)識(shí)價(jià)值是一切投資活動(dòng)的依據(jù)和前提。房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值分析應(yīng)該是一個(gè)理論研究和實(shí)

15、踐應(yīng)用相結(jié)合的過程，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長、投入資金巨大、資金供應(yīng)鏈長,從而有投資收益高、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特征，這使得投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)上市公司投資選擇時(shí)倍感困難。同時(shí)其股票信息雖可通過財(cái)務(wù)報(bào)表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來反映，而財(cái)務(wù)報(bào)表中指標(biāo)繁多，涉及內(nèi)容分散，直接分析難以抓住要點(diǎn)。要正確地進(jìn)行股票投資價(jià)值分析，必須運(yùn)用科學(xué)而完善的統(tǒng)計(jì)分析方法。</p><p>　　截止目前，如何對(duì)房地產(chǎn)板塊上市公司股票的投資價(jià)值做出科學(xué)有效

16、的判斷和評(píng)價(jià)，為投資選擇提供幫助和建議，各界尚未有統(tǒng)一的行之有效的方法，各階段性研究都存在一些不足和局限性。本文以此作為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)板塊股票投資價(jià)值分析方法進(jìn)行研究和討論。[1]</p><p>　　本文選取了滬深兩市中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的上市公司作為研究對(duì)象，為了綜合的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績，為投資價(jià)值分析做好準(zhǔn)備，我們需要考慮多個(gè)指標(biāo)，雖然較大的樣本和多個(gè)變量會(huì)提供比較充分的信息，但會(huì)使分析變得更為復(fù)雜；

17、而且，有些指標(biāo)存在一定的相關(guān)性，這樣會(huì)在給各指標(biāo)賦權(quán)重時(shí)出現(xiàn)一定得偏差，針對(duì)上述情況，可以采用統(tǒng)計(jì)分析方法中的因子分析法。</p><p>　　運(yùn)用因子分析對(duì)67家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到了反映公司規(guī)模、每股價(jià)值、盈利能力以及資本增長能力的四個(gè)因子。上市公司的這四個(gè)因子是反映上市公司當(dāng)前安全、獲利情況、可持續(xù)的發(fā)展能力和成長能力的重要指標(biāo), 是投資者進(jìn)行正確的投資決策、保證投資資金安全、獲得預(yù)期

18、投資收益的重要依據(jù)。利用其包含的絕大部分反映股票之間差異的信息，通過對(duì)這四個(gè)因子的分析，獲得了對(duì)各家房地產(chǎn)上市公司規(guī)模、每股價(jià)值、盈利能力以及資本增長能力的認(rèn)識(shí)。而后，利用因子分析結(jié)果建立了綜合評(píng)價(jià)模型，力圖找出重點(diǎn)要點(diǎn)決定因素，并對(duì)各上市公司之間在經(jīng)營管理盈利能力等方面的差異和優(yōu)劣進(jìn)行比較，為進(jìn)一步對(duì)各上市公司股票投資價(jià)值作出判斷和評(píng)價(jià)。</p><p>　　第三章 因子分析法對(duì)房地產(chǎn)板塊股票的評(píng)價(jià)分析<

19、;/p><p>　　因子分析（Factor Analysis）能夠在面對(duì)諸多具有內(nèi)在相關(guān)性的變量時(shí)，根據(jù)相關(guān)性的大小將原始變量分組，使得同組內(nèi)變量間的相關(guān)性較高，但不同組之間的變量相關(guān)性較低。每組變量代表一個(gè)因子，它可以反映問題的一個(gè)方面。通過幾個(gè)主因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)重來構(gòu)造綜合評(píng)價(jià)模型，能夠簡化眾多原始變量及有效處理指標(biāo)間的重復(fù)信息。所以評(píng)價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的客觀合理性，能夠快捷準(zhǔn)確的分析解釋上市公司的投資價(jià)值。&

20、lt;/p><p><b>　　3.1因子模型</b></p><p>　　設(shè)有m家房地產(chǎn)板塊上市公司，每個(gè)公司都觀測n個(gè)經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)。將原始觀測指標(biāo)變量記為 =（）`,標(biāo)準(zhǔn)化處理后的變量向變量記為=（）`。設(shè)原公共因子變量記為，經(jīng)過轉(zhuǎn)化后的公共因子變量記為（p<n）。設(shè)：</p><p>　?。?）=（）`是可觀測的指標(biāo)值，其均值向量E（y

21、）=0，協(xié)方差矩陣D（y）=，且協(xié)方差矩陣和相關(guān)矩陣R相等。</p><p>　?。?）=（）（p<n）是不可觀測的變量，且均值向量E（）=0，協(xié)方差矩陣cov（）=I，即向量的各個(gè)分量是相互獨(dú)立的。</p><p>　?。?）=（）`與相互獨(dú)立，且E（）=0，的協(xié)方差陣==，即的各分量之間也是相互獨(dú)立的，則模型稱為因子模型，模型的矩陣形式為=A+，其中A=。</p>

22、<p>　　模型中的稱為公共因子，稱為特殊因子對(duì)應(yīng)于向量的分量所特有的因子。主因子一般對(duì)的每一個(gè)分量都有作用，而只對(duì)起作用。矩陣A為待估的系數(shù)矩陣，稱為因子載荷矩陣，其中的元素稱為因子載荷。</p><p>　　因子載荷矩陣A中第j列元素的平方和，j=1，…，p稱為主因子對(duì)x的貢獻(xiàn)，即表示對(duì)各個(gè)變量所提供的方差貢獻(xiàn)率的總和，通常用它來度量主因子的相對(duì)重要性。求出主因子之后，如果各個(gè)主因子的典型代表量不是

23、很突出，還需要通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，以求出新的具有較好解釋能力的主因子。[2]</p><p>　　3.2原始指標(biāo)及樣本的選取</p><p>　　如何判斷一個(gè)上市公司是否具有投資價(jià)值，關(guān)鍵是看該公司的公司情況和基本面情況。其中，盈利能力和成長性是支持股價(jià)的長期因素，而經(jīng)營業(yè)績良好的公司其股本的擴(kuò)張能力也應(yīng)較強(qiáng)。所以在上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)中，綜合分析各財(cái)務(wù)指標(biāo)的涵義及其對(duì)評(píng)價(jià)上市公司價(jià)值

24、的影響之后，按照系統(tǒng)性、典型性的原則，依能反映上市公司資本以及收益情況為標(biāo)準(zhǔn)，選取了上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中12個(gè)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)（見表1）。</p><p><b>　　表1 所選財(cái)務(wù)指標(biāo)</b></p><p>　　根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的定義及分類標(biāo)準(zhǔn)，選取所有主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的上市公司作為本文的研究總體。由于部分上市公司雖涉及房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，但不是

25、其主營業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)收入指標(biāo)中還有其他公司業(yè)務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入，所以不作為本次研究的研究對(duì)象；并且多支同時(shí)擁有A股和B股的股票由于上市公司的A股和B股在公司財(cái)務(wù)指標(biāo)上是一致的，故本文在上市公司同時(shí)出現(xiàn)A股和B股時(shí)，只選取A股為研究對(duì)象；這其中有5支“ST”股（Special Treatment，該政策針對(duì)的對(duì)象是出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況或其他狀況異常的上市公司），除“*ST中房”、“*ST珠江”、“*ST高新”外，“ST興業(yè)”、“ST 達(dá)聲”的財(cái)務(wù)指

26、標(biāo)中每股凈資產(chǎn)為負(fù)，說明財(cái)務(wù)方面存在問題，應(yīng)對(duì)這些股票采取個(gè)案分析處理。因此，在剔除以上“ST”股票后，選擇余下的67支房地產(chǎn)板塊股票作為樣本進(jìn)行研究。</p><p>　　本研究的原始數(shù)據(jù)主要來自WIND資訊數(shù)據(jù)庫、國泰安CSMAR系列研究數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，最終財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來源于長城證劵閃電版發(fā)布的截止時(shí)間為2009年3月31日的各家樣本公司經(jīng)審計(jì)后公布的2009年一季度財(cái)務(wù)公報(bào)。所進(jìn)行因子分析各步均由統(tǒng)計(jì)軟件SPSS1

27、3.0操作完成。</p><p>　　接下來對(duì)原始數(shù)據(jù)記= i=1，2，……，67，j=1，2，……，12，為第i支股票第j個(gè)指標(biāo)值。</p><p>　　為避免原始數(shù)據(jù)量綱及數(shù)據(jù)值差異過大帶來的影響，對(duì)各指標(biāo)數(shù)據(jù)做標(biāo)準(zhǔn)化處理：</p><p><b>　　=</b></p><p>　　其中和分別為第j個(gè)指標(biāo)的樣本均

28、值和標(biāo)準(zhǔn)差。</p><p><b>　　= =</b></p><p><b>　　3.3因子分析</b></p><p>　　由于因子分析是基于具有某些相關(guān)性的變量從中提煉出具有代表某方面能力的因子，所以并非所有的原始數(shù)據(jù)都適合因子分析，應(yīng)用SPSS軟件中的因子分析過程結(jié)果中KMO值為0.691（接近普遍認(rèn)為

29、效果較好的0.7），Bartlett球形檢驗(yàn)的卡方統(tǒng)計(jì)值為1183.575，顯著性值近似于0，拒絕原假設(shè)，通過了KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)，在共同度檢驗(yàn)方面各財(cái)務(wù)指標(biāo)的所得數(shù)值也相對(duì)不低，各原始數(shù)據(jù)變量間相關(guān)系數(shù)普遍偏高，說明本研究數(shù)據(jù)適合進(jìn)行因子分析（見表2、表3）。[3]</p><p>　　表2 KMO和Bartlett's 檢驗(yàn)</p><p><b>　　

30、表3共同度檢驗(yàn)</b></p><p>　　在因子分析時(shí)，有特征方程=0，得到12個(gè)非負(fù)特征值…0。特征值在某種程度上可以被看成是表示主成分影響力度大小的指標(biāo)，如果特征值小于1，說明該主成份的解釋力度還不如直接引入一個(gè)原變量平均解釋力度大。同時(shí)設(shè)為對(duì)應(yīng)于各特征值的標(biāo)準(zhǔn)正交化特征向量=（），則反映的是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營業(yè)績中起支配作用的因素，稱為公共因子，其中為引子回歸系數(shù)。第i個(gè)公共因子保持原始數(shù)

31、據(jù)信息總量的比重為，即為對(duì)原始數(shù)據(jù)的貢獻(xiàn)率。按照特征值大于1和因子累計(jì)方差貢獻(xiàn)率大于85%的標(biāo)準(zhǔn)，提取了=5.968，=2.174，=1.260，=1.048四個(gè)因子（見表4），它們一起解釋了房地產(chǎn)板塊上市公司綜合業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)差的87.079%。這四個(gè)成份基本上反映了原始數(shù)據(jù)所提供的足夠信息。</p><p><b>　　表4 方差貢獻(xiàn)率</b></p><p>　　建立

32、因子分析模型的目的不僅在于找到公共因子，更加重要的是知道每個(gè)公共因子的含義，以便對(duì)各房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行分析。而得到的各主因子的典型代表變量不是很突出，容易使因子的意義含糊不清，不易于問題的分析。</p><p>　　表5 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷</p><p>　　因此必須使初始載荷矩陣結(jié)構(gòu)簡化，內(nèi)涵明確，在保持原有指標(biāo)因子內(nèi)在結(jié)構(gòu)不變的前提下，采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)（Varmax）對(duì)初始因

33、子載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使因子負(fù)載系數(shù)向更大（向1）或更?。ㄏ?）方向變化，直到旋轉(zhuǎn)后的主因子能夠較好的解釋所研究問題。[4]旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣（見表5）。</p><p>　　同時(shí)，將指標(biāo)值載荷矩陣中載荷較高的情況分為四類?？梢砸来谓o各個(gè)主因子命名（見表6）。[5]</p><p><b>　　表6 各主因子命名</b></p><p>　　利

34、用因子分析所得到的各指標(biāo)系數(shù)(見表7)借助回歸分析法求得各因子得分表達(dá)式為：</p><p><b>　　表7 因子系數(shù)</b></p><p>　　=0.190+0.184+0.191+0.167-0.055-0.036-0.052-0.018-0.020 +0.157+0.177+0.020</p><p>　　=-0.074-0.054-

35、0.085+0.023+0.406+0.276+0.380+0.155+0.043+0.052-0.031-0.132</p><p>　　=-0.039-0.014+0.054+0.024+0.141-0.237+0.151+0.623-0.002+0.032-0.074+0.540</p><p>　　=-0.029+0.064-0.080+0.003+0.074-0.069+0.09

36、2-0.221+0.887+0.000+0.006+0.269</p><p>　　3.4主因子得分對(duì)房地產(chǎn)板塊股票的評(píng)價(jià)分析</p><p>　　將67家上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中標(biāo)準(zhǔn)化后的12個(gè)指標(biāo)數(shù)值、、……、代入上述因子得分公式可得每支股票的四個(gè)因子得分?jǐn)?shù)值。并且分別按因子得分、、、的數(shù)值大小由高到低排序。</p><p>　　因子之間在理論上是互不相關(guān)的，從已得的

37、因子得分情況來看，、、、所含的信息幾乎互不重復(fù)。對(duì)于每一支股票，其各個(gè)因子得分的高低總體上并不影響其他因子得分的高低。</p><p>　　從對(duì)各因子得分的分析中發(fā)現(xiàn)雖然各因子得分的最大值和最小值關(guān)于零不稱，但因子得分、、、的平均值都是零。若得分值接近零，則表明該股票在這個(gè)因子上的得分接近于平均水平。其中值、值、值、值的大小分別反映了股票的公司規(guī)模、每股價(jià)值、盈利能力以及資本增長能力的大小。</p>

38、<p>　　3.4.1公司規(guī)模因子分析</p><p>　　表8 公司規(guī)模因子得分排序前10</p><p>　　從規(guī)模因子得分情況來看，得分在前十位的股票中，除“萬 科A”（ 7.492）、“保利地產(chǎn)”（ 1.780）、“北辰實(shí)業(yè)”（ 1.113）外，其余分布于（0.152，0.695）。排名后十位的股票分布于（-0.461，-0.365），而在（-0.365，0.152）

39、集中了47支股票。該因子在總股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、凈利潤、資產(chǎn)總計(jì)上有較大載荷，這5個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映的是公司的運(yùn)營資本大小業(yè)績好壞，從得分排名上看“萬 科A”、“保利地產(chǎn)”、“北辰實(shí)業(yè)”的優(yōu)勢無可比擬，而其他上市公司的規(guī)模差異并不顯著。而資本市場今后只會(huì)選少數(shù)幾家公司給予發(fā)展的支持，所以從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)板塊股票中少數(shù)幾支股票獨(dú)大的現(xiàn)象任將持續(xù)。另外，由于公司上市必須具備一定的規(guī)模，所以就不會(huì)出現(xiàn)規(guī)模特別小的上市公

40、司，得分排名最后的分值就比較接近。第一個(gè)主因子對(duì)全部初始變量的方差貢獻(xiàn)率為49.733%，是我們?cè)u(píng)價(jià)房地產(chǎn)板塊股票投資價(jià)值時(shí)所需要考慮的主要方面。</p><p>　　3.4.2每股價(jià)值因子分析</p><p>　　表9 每股價(jià)值因子得分排序前10</p><p>　　第二個(gè)主因子在每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率上有較大載荷。在單一指標(biāo)體系或指標(biāo)較小的指標(biāo)體系中

41、，這幾個(gè)指標(biāo)通常是核心指標(biāo)，反映了上市公司每股股票所代表的一些能力，是投資者十分關(guān)注的，因此稱此為每股價(jià)值因子。從其得分來看，排名前十位的分值分布于（0.969，2.197），其中“萬業(yè)企業(yè)”（ 2.197）、“北京城建”（ 2.181）、“深 天 健”（2.104）每股價(jià)值得分較高；排名后十位的分值分布于（-3.083，-1.016）。同時(shí)據(jù)觀察，每股價(jià)值因子得分排名中沒有每股價(jià)值特別高的股票，也沒有每股價(jià)值特別低的股票，這表明在房地

42、產(chǎn)上市公司的每股價(jià)值差異并不大。由表可得第二個(gè)主因子對(duì)全部初始變量的方差貢獻(xiàn)率為18.114%，它也是我們?cè)u(píng)價(jià)房地產(chǎn)板塊股票投資價(jià)值時(shí)需要重點(diǎn)考慮的因素。</p><p>　　3.4.3盈利能力因子分析</p><p>　　表10 盈利能力因子因子得分排序前10</p><p>　　從盈利能力因子得分情況來看，得分較高的“新湖創(chuàng)業(yè)”（ 3.543）、“*ST中房”（

43、 2.753）、“光華控股”（ 2.329）外，其余股票皆分布于（-1.687，1.854）?？梢钥闯龆鄶?shù)房地產(chǎn)上市公司的盈利情況相差并非很大。并且同其他門類股票橫向比較，從中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力并沒有想象中的大，僅比其他行業(yè)的平均水平稍高。這是由于房地產(chǎn)是一種長周期、高投入產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)的開發(fā)商無法進(jìn)行連續(xù)不斷的大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)。因此看起來很高的主營業(yè)務(wù)利潤率，分?jǐn)偟矫恳荒?，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻沒有多高。第三個(gè)主因子對(duì)全部初始

44、變量的方差貢獻(xiàn)率為10.502%，它對(duì)解釋房地產(chǎn)板塊股票投資價(jià)值的重要性相對(duì)來說低一些。</p><p>　　3.4.4增長能力因子分析</p><p>　　表11 增長能力因子得分排序前10</p><p>　　第四個(gè)主因子在主營業(yè)務(wù)收入增長率上有較大載荷，稱之為增長能力因子，用來衡量企業(yè)未來資產(chǎn)擴(kuò)張與規(guī)模壯大的能力。第三個(gè)主因子對(duì)全部初始變量的方差貢獻(xiàn)率為8.7

45、31%，它的重要性相對(duì)來說也稍微低些。由增長能力因子得分排名可以容易的看到除了“外高橋”（5.456）、“華麗家族”（4.338）、“蘇寧環(huán)球”（1.378）、“*ST 高新”（1.356）得分表較高外，其他股票較為均勻的分布在（-0.982，0.858）。這種現(xiàn)象說明，在金融風(fēng)暴侵襲的今天，各行各業(yè)投資與運(yùn)營都比較謹(jǐn)慎，雖然國家的政策環(huán)境日趨利好，但對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高投入行業(yè)的信心還在慢慢恢復(fù)之中。</p><p>　

46、　綜合對(duì)這四個(gè)主因子的分析可見：(SH600048) “保利地產(chǎn)”、(SH600675)“中華企業(yè)”的公司規(guī)模、每股價(jià)值和增長能力都排名前十，說明這只股票目前不僅資金雄厚，而且比較具有發(fā)展?jié)摿?，正處于蓄勢待發(fā)的階段，股票投資價(jià)值比較高，值得關(guān)注；（SZ000024）“招商地產(chǎn)”在公司規(guī)模和每股價(jià)值上得分較高；(SZ000718)“蘇寧環(huán)球”、(SZ000628)“*ST 高新”在盈利能力和增長能力方面表現(xiàn)搶眼；總的來說這幾支房地產(chǎn)板塊股

47、票從初步分析來看數(shù)據(jù)指標(biāo)比較耀眼，近期值得關(guān)注。</p><p>　　第四章 房地產(chǎn)板塊股票綜合評(píng)價(jià)分析</p><p>　　由于前面的每個(gè)主因子得分排名分析只是房地產(chǎn)板塊股票某個(gè)單方面的表現(xiàn)能力體現(xiàn)，評(píng)價(jià)投資價(jià)值還需綜合比較分析。</p><p>　　4.1房地產(chǎn)板塊股票綜合得分排序</p><p>　　本文以主因子特征值的貢獻(xiàn)率占因子總

48、方差貢獻(xiàn)率的比重為權(quán)重加權(quán)計(jì)算各公司綜合業(yè)績的因子總得分，得到因子綜合評(píng)價(jià)模型：</p><p><b>　　=</b></p><p>　　F值的大小反映了各支股票在公司規(guī)模、每股價(jià)值、盈利能力和增長能力四個(gè)方面的綜合實(shí)力，在隨后的分析中給出了樣本67家房地產(chǎn)板塊上市公司的每個(gè)因子得分及因子總得分前十位和后十位情況（見表11）。</p><p&g

49、t;<b>　　4.2個(gè)股評(píng)價(jià)分析</b></p><p>　　從67家房地產(chǎn)板塊上市公司綜合因子得分及排序中可以看出，不同的公司在公司規(guī)模、每股價(jià)值、盈利能力和增長能力方面各不相同，決策者可以從不同的側(cè)重點(diǎn)做出不同決策。</p><p>　　從綜合業(yè)績來看，排名前十位的房地產(chǎn)板塊股票都屬于公司規(guī)模較大，資金雄厚，盈利能力比較好，投資風(fēng)險(xiǎn)低，是明顯具有較高投資價(jià)值的備

50、選股票。在這其中(SZ000002)“萬 科Ａ”、(SH600048) “保利地產(chǎn)”優(yōu)勢比較明顯的兩只股票組成了得分排行的第一集團(tuán)。</p><p>　　老牌勁旅(SZ000002)“萬 科Ａ”因子綜合得分獨(dú)占鰲頭，以主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、資產(chǎn)總計(jì)四個(gè)單項(xiàng)均列第一的絕對(duì)優(yōu)勢穩(wěn)居榜首，可以說是中國股市房地產(chǎn)板塊的龍頭老大。其作為規(guī)模最大的中國房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司，資金底蘊(yùn)雄厚，基于科學(xué)的運(yùn)營制度

51、和流程管理，將所有的權(quán)力都集中在總部，并結(jié)合部門工作性質(zhì)強(qiáng)度不同集中程度不同的管理方法，以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可保證管理制度的落實(shí)。這也就不難解釋(SZ000002)“萬 科Ａ”股票成交活躍，在財(cái)務(wù)方面紅利發(fā)放穩(wěn)定、連續(xù)，盈利能力好的原因，如投資者手頭有足夠資金，這無疑是最具投資價(jià)值的藍(lán)籌股。</p><p>　　表12 樣本因子綜合得分及排序</p><p&g

52、t;　　緊隨其后的是(SH600048)“保利地產(chǎn)”，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股公司，是保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，是國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。公司本著"規(guī)范、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、卓越"的經(jīng)營宗旨，貫徹"和諧生活、自然舒適"的品牌主張，規(guī)模和綜合開發(fā)實(shí)力得到迅速發(fā)展，現(xiàn)已成長為以北京、上海、廣州為核心戰(zhàn)略城市，以重慶、武漢、長沙、沈陽等地為重點(diǎn)拓展城市，并在這些城市擁有眾多控股公

53、司的全國性大型房地產(chǎn)集團(tuán)。為保持公司持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭，公司已在全國范圍內(nèi)儲(chǔ)備了大量的開發(fā)用地。由此可見(SH600048)“保利地產(chǎn)”公司規(guī)模不小，實(shí)行了較大規(guī)模的跨地域開發(fā)經(jīng)營且業(yè)績良好，并處于蓄勢待發(fā)的階段，其覬覦房地產(chǎn)行業(yè)龍頭位置的野心可見一斑，各主因子得分排名均居前列，是一支頗具投資增長潛力的股票，長線值得關(guān)注。[6]</p><p>　　在得分排名第二集團(tuán)處于領(lǐng)先位置的(SZ000024)“招商地產(chǎn)”

54、、 (SZ000718) “蘇寧環(huán)球”、(SH601588)“北辰實(shí)業(yè)”、(SH600675)“中華企業(yè)”實(shí)力也不容小覦。</p><p>　　招商地產(chǎn)全稱招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，是國家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司和中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。招商地產(chǎn)是香港招商局集團(tuán)旗下三大核心產(chǎn)業(yè)(交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、金融)之一的旗艦企業(yè)。招商局集團(tuán)(簡稱招商局)是國家駐港大型企業(yè)集團(tuán)，是中國民族工

55、商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年晚清洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)期。擁有總資產(chǎn)770億元人民幣，管理總資產(chǎn)已達(dá)人民幣8149億元，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，亦被列為香港四大中資企業(yè)之一，是中國民族企業(yè)參與世界競爭的重要力量。其背景和競爭實(shí)力無需多言，但其盈利能力和增長能力據(jù)得分排名觀察相對(duì)而言并不占優(yōu)，正在震蕩調(diào)整當(dāng)中，處于探索階段的個(gè)股，短期需謹(jǐn)慎。</p><p>　　(SZ000718) “蘇寧環(huán)球”、(SH601588

56、)“北辰實(shí)業(yè)”、(SH600675)“中華企業(yè)”作為業(yè)績穩(wěn)定的知名企業(yè)，憑借其雄厚的資金實(shí)力、土地優(yōu)勢與行業(yè)號(hào)召力，在并購重組中扮演主導(dǎo)性角色，根據(jù)前面分析其各主因子得分排名多為前十，數(shù)據(jù)表現(xiàn)相當(dāng)搶眼，長短線操作皆值得關(guān)注。</p><p>　　然而，在得分排名居于中后位置的各支股票，并不是在進(jìn)行投資選擇時(shí)的首先排除對(duì)象，部分個(gè)股只是因?yàn)檎谶M(jìn)行震蕩調(diào)整，或者內(nèi)部重組，或者某方面原因急需完善，才使得最近表現(xiàn)不佳，

57、稍加分析會(huì)發(fā)現(xiàn)也不乏值得長線關(guān)注的潛力股。</p><p>　　(SH600052)“浙江廣廈”排名最后一位。通觀四個(gè)主因子，它在第2、3、4個(gè)主因子上的得分并不處于劣勢，影響其綜合業(yè)績排名的主要原因是它的第一個(gè)因子得分過低，為（-0.461）。它的利潤總額、凈利潤和每股盈利指標(biāo)在67家房地產(chǎn)上市公司均排名最后，其凈資產(chǎn)收益率也位居倒數(shù)。但在其他方面，如總股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、主營業(yè)務(wù)收入增長率、資產(chǎn)

58、總計(jì)、市凈率這些指標(biāo)相比較而言都居于中游甚至較好。由此可見該公司的資本規(guī)模以及股東實(shí)力并不弱小，今后公司應(yīng)在項(xiàng)目選擇和成本控制上有所改進(jìn)，大力度提高盈利能力，加強(qiáng)對(duì)存貨資產(chǎn)的管理，保持存貨中完工產(chǎn)品與開發(fā)產(chǎn)品的適當(dāng)比例以及加速完工存貨的銷售，這有利于企業(yè)保證充足的流動(dòng)資金，維持正常的運(yùn)營資金鏈。作為培優(yōu)股值得推薦。</p><p>　　此外，綜合得分在零值附近的股票數(shù)目較多，其中不乏有投資價(jià)值的，多為短線操作，投

59、資者在選擇的時(shí)候要結(jié)合實(shí)際，慎重考慮。</p><p><b>　　第五章 結(jié)束語</b></p><p>　　從以上的分析可以看出，用因子分析法可以從錯(cuò)綜復(fù)雜的眾多數(shù)據(jù)中理出一個(gè)比較清晰的結(jié)構(gòu)，找到對(duì)房地產(chǎn)板塊股票投資價(jià)值產(chǎn)生影響的主要因素，將上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的眾多指標(biāo)化為少數(shù)幾個(gè)主因子，可以根據(jù)公司因子的結(jié)果對(duì)其綜合業(yè)績有一個(gè)總的印象，由這少數(shù)幾個(gè)主因子反映的

60、上市公司信息，使投資者對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)簡明、清晰的認(rèn)識(shí)，更好的對(duì)股票做出判斷和評(píng)價(jià)。當(dāng)然，除了按照因子總得分對(duì)各公司綜合排名外，還可以根據(jù)不同群體所關(guān)心的那個(gè)因子進(jìn)行排名。本文便是結(jié)合各上市公司實(shí)際情況對(duì)其股票綜合得分的分類比較，并從總體把握各股票投資價(jià)值。將因子分析法引入到單個(gè)板塊股票，增加了樣本間的可比性，使投資者能結(jié)合個(gè)股票板塊特點(diǎn)作出具有針對(duì)性的比較分析，在實(shí)際運(yùn)用中作出自己正確和明智的判斷。</p>&

61、lt;p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]葉青. 股票投資價(jià)值分析方法探討[J].股市經(jīng)緯，1998，7：28-30.</p><p>　　[2]冉倫，李金林. 因子分析法在中小企業(yè)板塊上市公司綜合業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J]數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2003，6：75-80.</p><p>　　[3]薛薇. 統(tǒng)計(jì)分析與S

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65、t;<p>　　[13]錢楓林. 中國股市上市公司投資價(jià)值的實(shí)證研究[J].中國流通經(jīng)濟(jì)，2004，（03）.</p><p>　　[14]初鳳榮. 層次分析法在股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].系統(tǒng)工程,1998,11:30-33.</p><p>　　[15]王憲平. 我國房地產(chǎn)上市公司價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)及投資機(jī)會(huì)分析[J].建筑經(jīng)濟(jì),2002,2:34-37.</p

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68、學(xué)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2002.</p><p>　　[22]Thaleia Zariphopoulou *. Optimal investment and consumption models with non-linear stock dynamics[J] Math Meth Oper Res（1999）50:271-296.</p><p><b>　　致

69、謝</b></p><p>　　接近四個(gè)月的收集與研究，點(diǎn)點(diǎn)滴滴積累一路走到畢業(yè)論文設(shè)計(jì)定稿。對(duì)于本科生來說畢業(yè)論文就是一項(xiàng)重要而且龐大的工程，由于各方面因素中存在局限，難免有部分地方考慮不周，在導(dǎo)師的督促指導(dǎo)下，克服設(shè)計(jì)過程中遇到的眾多困難，終究順利完成并學(xué)到了不少東西。</p><p>　　在此首先感謝我的畢業(yè)論文指導(dǎo)老師$$$老師，老師現(xiàn)任我院院長，學(xué)院工作以及教學(xué)任務(wù)繁

70、重，但在我做畢業(yè)設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，從論文選題到開題報(bào)告，初稿的形成和修改，中期拓展，后期完善，最終定稿等整個(gè)過程中都給予了我悉心的指導(dǎo)。我的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)過程較為曲折，由于同時(shí)處于確定工作等事務(wù)的階段，時(shí)間緊迫，中間過程碰到了許多困難，幸得%老師為我指點(diǎn)迷津，幫助我開拓研究思路，細(xì)心地評(píng)閱并糾正論文的不妥，終得順利定稿。 </p><p>　　其次要感謝負(fù)責(zé)本次畢業(yè)論文設(shè)計(jì)日常工作安排的$$$$老師，正是由于^老師細(xì)