營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)以萬科為例

1、<p>　　西南交通大學(xué)希望學(xué)院</p><p><b>　　本科畢業(yè)論文正文</b></p><p>　　題目：營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)</p><p><b>　　——以萬科為例</b></p><p><b>　　學(xué)生姓名：***</b></p>

2、;<p>　　系 （部）：商學(xué)院會(huì)計(jì)（或商務(wù)）系</p><p>　　年 級(jí)：2012級(jí)</p><p>　　專 業(yè)：****</p><p>　　學(xué) 號(hào)：***</p><p><b>　　指導(dǎo)教師：***</b></p><p>　　二〇一七年四月二十九日<

3、;/p><p><b>　　摘要及關(guān)鍵詞</b></p><p>　　摘要：所謂營改增就是營業(yè)稅改增值稅，從本質(zhì)上來說，營業(yè)稅改增值稅的根本目的并不僅僅是為了減稅，而是在于避免各個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)反復(fù)征稅的現(xiàn)象。從目前各地試點(diǎn)營改增的情況和效果來看 ，改革中取得了成功的經(jīng)驗(yàn)，也暴露出一些涉稅問題。營改增稅制的制定和實(shí)施，將會(huì)對(duì)我國稅收體制的健全起到一個(gè)明顯的推動(dòng)作用，進(jìn)而促進(jìn)我

4、國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。然而，營改增并非完美無缺，其在國內(nèi)的政策推進(jìn)也催在一定的問題。本文在分析營改增的國內(nèi)外背景的基礎(chǔ)上，通過對(duì)國內(nèi)營改增政策推進(jìn)的跟蹤研究，對(duì)最近的營改增政策內(nèi)容進(jìn)行剖析，指出目前營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，并以萬科集團(tuán)為例，進(jìn)一步分析了營改增稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響和存在問題，并提出了相應(yīng)的改革建議。</p><p>　　關(guān)鍵詞：營改增稅制；房地產(chǎn)；萬科地產(chǎn)</p>&l

5、t;p>　　Abstract and Key words</p><p>　　Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of valu

6、e added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved succe

7、ssful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favora</p><p>　　Key words: Camp changed to increase tax system；Real estate

8、; Advantages and disadvantages</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘要及關(guān)鍵詞I</b></p><p>　　Abstract and Key wordsII</p><p><b>　　第1章 緒論1</b

9、></p><p><b>　　1.1研究背景1</b></p><p>　　1.2 研究目的及意義1</p><p>　　1.2.1 研究目的1</p><p>　　1.2.2 研究意義1</p><p>　　1.3 研究思路2</p><p>　　第2章

10、 營改增的概述2</p><p>　　2.1 營改增的國內(nèi)背景2</p><p>　　2.2 營改增的國外背景3</p><p>　　2.3 營改增的規(guī)定3</p><p>　　2.3.1 納稅人3</p><p>　　2.3.2征稅范圍3</p><p>　　2.3.3稅率和征收率

11、4</p><p>　　2.3.4應(yīng)納稅額的計(jì)算4</p><p>　　第3章 營改增對(duì)萬科造成的影響5</p><p>　　3.1萬科房產(chǎn)基本情況5</p><p>　　3.2營改增前后稅負(fù)的計(jì)算及對(duì)比5</p><p>　　3.2.1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的變化5</p><p>

12、;　　3.2.2房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化6</p><p>　　3.2.3房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化7</p><p>　　3.3造成的正面影響及原因8</p><p>　　3.3.1 造成的正面影響8</p><p>　　3.3.2 造成的正面影響8</p><p>　　3.4 造成的負(fù)面影響

13、及原因8</p><p>　　3.4.1 造成的負(fù)面影響8</p><p>　　3.4.2 負(fù)面影響形成的原因9</p><p>　　第4章 針對(duì)營改增對(duì)萬科不良影響的對(duì)策9</p><p>　　4.1 對(duì)稅負(fù)影響的對(duì)策9</p><p>　　4.1.1加強(qiáng)納稅管理工作10</p><p

14、>　　4.1.2細(xì)化財(cái)務(wù)核算10</p><p>　　4.2對(duì)建造成本影響的對(duì)策10</p><p>　　4.2.1 材料成本方面10</p><p>　　4.2.2 人力成本方面10</p><p>　　4.3 強(qiáng)化增值稅發(fā)票的管理11</p><p><b>　　第5章 結(jié)論11<

15、/b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)12</b></p><p><b>　　致謝14</b></p><p><b>　　緒論</b></p><p><b>　　1.1研究背景</b></p><p>　　20

16、11年11月16日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局向社會(huì)公布了“關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的通知”，從文件下發(fā)開始，營改增政策正式落地。從2012 年 1 月1 日起，按照財(cái)政部和國家稅務(wù)總局有關(guān)營改增的文件精神，國務(wù)院決定將在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點(diǎn)，逐步在行業(yè)內(nèi)將目前征收營業(yè)稅改為征收增值稅。自 2011 年“營業(yè)稅改增值稅”試點(diǎn)方案獲批以來，2012 年 1 月 1 日起，上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為試點(diǎn)；2

17、014 年 1 月 1 日和 6 月 1 日，鐵路運(yùn)輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營改增；2015 年?duì)I改增改革范圍擴(kuò)大到了全行業(yè)。對(duì)于中國整個(gè)行業(yè)來說，政策的落實(shí)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)里，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視營改增對(duì)企業(yè)的不利影響尤其是稅負(fù)方面的影響，并采取積極應(yīng)對(duì)措施來加以調(diào)整自身，爭(zhēng)取企業(yè)在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹刑幱诓粩≈亍?lt;/p><p>　　1.2 研究目的及意義</p><p>

18、　　1.2.1 研究目的</p><p>　　營改增是繼我國生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅改革的又一重大突破與發(fā)展，是新時(shí)期我國財(cái)稅體制深化改革的象征。它標(biāo)志著我國稅收體系正在朝稅種單一化、稅收結(jié)構(gòu)合理化以及稅收體系國際化方向發(fā)展。本文主要目的是通過研究營改增在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)情況，以萬科集團(tuán)為例，通過分析具體案例來研究我國房地產(chǎn)行業(yè)的營改增情況，希望能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)行業(yè)提供一定的借鑒。</p><

19、;p>　　1.2.2 研究意義</p><p>　　營改增對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展有著不言而喻的作用，在我國稅制改革中，先是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中開展?fàn)I改增改革，目前虛擬經(jīng)濟(jì)也正在逐步納入試點(diǎn)改革。在總的財(cái)稅改革大方向下，虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合并適用增值稅改革將是未來發(fā)展的必然趨向。因此研究營改增有利于把握我國未來行業(yè)和政策的發(fā)展方向。</p><p><b>　　1.3 研究思路</

20、b></p><p>　　第一部分作為導(dǎo)論，通過介紹營改增執(zhí)行的政策背景，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)綜述和法律法規(guī)，來進(jìn)一步闡明對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營改增施行政策進(jìn)行研究的必要性及重要性；第二部分主要對(duì)營改增中涉及的稅種進(jìn)行系統(tǒng)的分析，從理論層面對(duì)具體稅種進(jìn)行剖析，對(duì)營改增進(jìn)行詳細(xì)的概述；第三部分主要是根據(jù)萬科年報(bào)中公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，測(cè)算 營改增后萬科的稅負(fù)及利潤變動(dòng)情況，通過分析對(duì)比，以具有很高代表性的企業(yè)分析為例，嘗試總結(jié)營

21、改增對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的共性方面的影響；第四部分，通過前文的綜合分析，總結(jié)筆者的觀點(diǎn)，提出營改增進(jìn)程中房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)稅務(wù)環(huán)境變化應(yīng)采取措施的建議，同時(shí)對(duì)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)行與推進(jìn)過程中需要注意的問題，給予一定的建議。</p><p>　　第2章 營改增的概述</p><p>　　2.1 營改增的國內(nèi)背景</p><p>　　根據(jù)國務(wù)院的政策，從2012年1月開始，

22、營改增率先于上海拉開序幕，具體是針對(duì)交通運(yùn)輸及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，最先開展本輪的稅制改革。隨著上海及其他幾個(gè)省市的營改增的推行，相關(guān)的理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，由點(diǎn)及面，國務(wù)院決定，將營改增改革推廣至全國，自2013年8月1日開始，對(duì)全國范圍內(nèi)的各省市，全面執(zhí)行已經(jīng)試點(diǎn)過的交通運(yùn)輸及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以避免稅收政策的洼地效應(yīng)，同時(shí)，可以保證增值稅抵扣鏈條的完整性。2013年12月，國務(wù)院又下達(dá)文件指示，決定自2014年1月1日開始，將鐵路運(yùn)輸和

23、郵政業(yè)納入營改增范圍，且直接在全國范圍內(nèi)開展試點(diǎn)工作。2016年5月1日，營改增全面推行，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。</p><p>　　2.2 營改增的國外背景</p><p>　　在世界范圍內(nèi)，各個(gè)國家在實(shí)施增值稅的改革過程中，都會(huì)結(jié)合本國國情，尋找符合本國發(fā)展的對(duì)策，并在較短的時(shí)間內(nèi)，完

24、成增值稅的改革，同時(shí)，這些政策都已經(jīng)在很久之前業(yè)已結(jié)束，因此有關(guān)增值稅的改革方面的研究，現(xiàn)階段國外的研究還比較少，大多數(shù)研究也多側(cè)重在研究增值稅的理論知識(shí)以及對(duì)增值稅開展后的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)方面。</p><p>　　《OECD國際增值稅/商品與服務(wù)稅指引》（2013）中指出，增值稅的核心設(shè)計(jì)特點(diǎn)是階段性征收，增值稅是對(duì)產(chǎn)品各階段“增值”部分的征稅。從這方面來看，增值稅與零售銷售稅（RST）即營業(yè)稅不同，后者理論上只

25、在銷售的最后階段對(duì)消費(fèi)征稅。增值稅的中心特征是企業(yè)不必承擔(dān)稅負(fù)，發(fā)票抵扣的機(jī)制能減輕企業(yè)在取得商品、服務(wù)或者無形資產(chǎn)過程中承擔(dān)的增值稅納稅義務(wù)，目前國際上，大多數(shù)國家在采用增值稅制度的時(shí)候，相應(yīng)都會(huì)搭配實(shí)行增值稅的發(fā)票抵扣制度。通常而言，采用增值稅制度的OECD成員國對(duì)于經(jīng)濟(jì)交易過程中的所有環(huán)節(jié)都要繳稅，并允許除了最終消費(fèi)環(huán)節(jié)以外的交易所征的稅款進(jìn)行抵扣，這種特征賦予了增值稅在國內(nèi)貿(mào)易中的基本經(jīng)濟(jì)特性，即稅收中性。該指引旨在解決國際貿(mào)易

26、中由于稅務(wù)申報(bào)不一致所引起的稅收的不確定性以及雙重征收和非故意的稅收征漏風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.3 營改增的規(guī)定</p><p><b>　　2.3.1 納稅人</b></p><p>　　在2016年?duì)I改增的最新政策文件中明確規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，為增值稅納稅人。并且增值納稅人主要分為兩種：一般納稅

27、人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。</p><p><b>　　2.3.2征稅范圍</b></p><p>　　1、自行開發(fā)，指依法取得土地使用權(quán)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。</p><p>　　

28、2、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（商鋪、寫字樓、公寓）；租賃服務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。</p><p>　　2.3.3稅率和征收率</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。</p><p>　　小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。</p>

29、<p>　　境內(nèi)的購買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。</p><p>　　2.3.4應(yīng)納稅額的計(jì)算</p><p><b>　　1.基本規(guī)定</b></p><p>　　增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。</p><p>　　一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

30、一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。</p><p>　　小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。</p><p>　　2.一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額</p><p>　　（1）一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：</p><p>　　應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-

31、當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額</p><p>　　當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。</p><p>　?。?）銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：</p><p>　　銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率</p><p>　　一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅

32、人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：</p><p>　　銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)</p><p>　?。?）進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。</p><p>　　3.簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額</p><p>　?。?）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)

33、納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：</p><p>　　應(yīng)納稅額=銷售額×征收率</p><p>　　（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：</p><p>　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)</p>&

34、lt;p>　　第3章 營改增對(duì)萬科造成的影響</p><p>　　3.1萬科房產(chǎn)基本情況</p><p>　　萬科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬科或萬科集團(tuán)，證券簡(jiǎn)稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡(jiǎn)稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號(hào)萬科中心，現(xiàn)任董事會(huì)主席為王石，總經(jīng)理為郁亮。萬科1988年

35、進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過近30年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進(jìn)入中國大陸66個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進(jìn)入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市，參與數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2015年公司實(shí)現(xiàn)

36、銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場(chǎng)占有率上升至3.00%。</p><p>　　3.2營改增前后稅負(fù)的計(jì)算及對(duì)比</p><p>　　3.2.1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的變化</p><p>　　營業(yè)稅是按應(yīng)稅營業(yè)收入的全額計(jì)稅，而增值稅則采用的是差額征稅，其應(yīng)繳稅款金額應(yīng)當(dāng)?shù)扔阡N項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅差額，營改

37、增后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算必將增加十余個(gè)增值稅稅收核算相關(guān)科目。在征收營業(yè)稅時(shí)，只需通過“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅”進(jìn)行核算，在改征增值稅后，僅“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅”科目就需要設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅一一銷項(xiàng)稅額”、“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅一一進(jìn)項(xiàng)稅額”、“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅一一進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅—轉(zhuǎn)出未交增值稅”等子科目進(jìn)行核算，此外還需增加其他諸如“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”等科目進(jìn)行核算，這將大大增加房地產(chǎn)涉

38、稅會(huì)計(jì)處理的難度。此外，面對(duì)新舊稅制的銜接與過渡，以及政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會(huì)被提高到空前重要的高度。稍有不慎就會(huì)帶來財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3.2.2房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)的購進(jìn)業(yè)務(wù)涉及到的相關(guān)產(chǎn)品和行業(yè)非常廣泛，從萬科某項(xiàng)目的成本估算表中可見一斑。在未進(jìn)行營改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)的購進(jìn)業(yè)

39、務(wù)均以購進(jìn)業(yè)務(wù)支付的款項(xiàng)全額計(jì)入“開發(fā)成本”等科目。改征增值稅后，對(duì)不得抵扣、無法取得抵扣憑證的項(xiàng)目，仍然按照支付款項(xiàng)全額計(jì)入成本，而對(duì)于能夠取得增值稅專用發(fā)票的購進(jìn)支出，其會(huì)計(jì)處理方式就發(fā)生了變化，核算時(shí)應(yīng)單獨(dú)將專用發(fā)票上記載的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”下設(shè)的“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，發(fā)票總金額減去增值稅額后的余額計(jì)入成本。</p><p>　　例如，萬科某項(xiàng)目主體的預(yù)估支付給建筑安裝承包商的建筑安裝成本&l

40、t;/p><p>　　39319.34萬元，在假設(shè)一次確認(rèn)的情況下，營改增之前，其核算方式為:</p><p>　　借:開發(fā)成本39314.34萬元</p><p>　　貸:銀行存款(或應(yīng)付賬款等)39314.34萬元</p><p>　　假設(shè)這筆業(yè)務(wù)在營改增發(fā)生之后，且其支付的主體建筑安裝工程費(fèi)全額取得增值稅專用發(fā)票的情況下，即萬科支付的主體工

41、程建筑安裝工程費(fèi)為含稅價(jià)，收到的專用發(fā)票上注明的金額應(yīng)為39314.34/ (1+11%) =35418.32元，增值稅稅額為3896.02萬元。其相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理為:</p><p>　　借:開發(fā)成本35418.32萬元</p><p>　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額3896.02萬元</p><p>　　貸:銀行存款(或應(yīng)付賬款等)39314.34萬元<

42、/p><p>　　綜上所述，就萬科某項(xiàng)目的主體建筑安裝工程成本而言，營改增之前項(xiàng)目主體開發(fā)成本為39314.34萬元，而營改增之后項(xiàng)目主體開發(fā)成本減少為35418.32萬元，項(xiàng)目主體開發(fā)成本下降3896.02萬元。這一部分進(jìn)項(xiàng)稅也將用于房地產(chǎn)銷售銷項(xiàng)稅的抵扣。</p><p>　　3.2.3房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理變化</p><p>　　雖然在營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)

43、在收入確認(rèn)時(shí)均要進(jìn)行相應(yīng)的涉稅會(huì)計(jì)處理，但是其涉稅會(huì)計(jì)處理的方式卻不盡相同。在營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就其收取的購房款按照5%的營業(yè)稅稅率全額計(jì)征營業(yè)稅，而在營改增之后，企業(yè)實(shí)際收取的購房款為增值稅含稅價(jià)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)換算成不含增值稅的價(jià)格后按照11%的增值稅稅率計(jì)征銷項(xiàng)稅。</p><p>　　例如，萬科某項(xiàng)目預(yù)計(jì)能夠收到的售房款全額為113928萬元，假設(shè)收入一次確認(rèn)的條件下，營改增之前全額確認(rèn)的收入為113

44、928萬元，計(jì)提的應(yīng)交營業(yè)稅金額為113928*5%=5696.4萬元。相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理為:</p><p>　　借:銀行存款等113928萬元</p><p>　　貸:主營業(yè)務(wù)收入113928萬元</p><p>　　借:營業(yè)稅金及附加5696.4萬元</p><p>　　貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營業(yè)稅5696.4萬元</p>&l

45、t;p>　　營改增后，萬科收到的售房款為含稅價(jià)，由于增值稅屬于價(jià)外稅，此處應(yīng)當(dāng)以不含稅價(jià)后作為收入確認(rèn)的基數(shù)，即營改增后A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入為113928/ (1+11%) =102637.84萬元，同時(shí)確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)稅額102637.84* 11 %=11290.16萬元。其具體會(huì)計(jì)處理如下:</p><p>　　借:銀行存款等113928萬元</p><p>　　貸:主營業(yè)

46、務(wù)收入102637.84萬元</p><p>　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額11290.16萬元</p><p>　　綜上所述，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜程度有所上升，不僅涉稅會(huì)計(jì)科目有很大數(shù)量的增加，收入、成本核算方式發(fā)生了相應(yīng)的改變，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平提出了一定程度的挑戰(zhàn)。</p><p>　　3.3造成的正面影響及原因</p>

47、;<p>　　3.3.1 造成的正面影響</p><p>　　能夠大量出售存貨。萬科2016年合并資產(chǎn)負(fù)債表中存貨427520274252.35元，萬科2016年的總資產(chǎn)為712306691248.75元，存貨占總資產(chǎn)比重為約為60%。若構(gòu)成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計(jì)算，其增加的稅負(fù)為：存貨出售形成的營業(yè)收入以2016年利潤表中口徑計(jì)算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=1337

48、3486450.11/92,443,508,900.07*427520274252.35=552,303,11</p><p>　　2,453.87元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)差異計(jì)算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費(fèi)附加=480,401,294,533.17*（11%-5%）*1.11=31,994,726,215.91元。若是對(duì)存貨無相關(guān)過度政策，可以預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)

49、企業(yè)，將在營改增之前，大量出售存貨，以防止?fàn)I改增后，稅率上升所帶來的稅負(fù)上升，避免多交稅款的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3.3.2 造成的正面影響</p><p>　　營改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。&l

50、t;/p><p>　　3.4 造成的負(fù)面影響及原因</p><p>　　3.4.1 造成的負(fù)面影響</p><p>　　首先是材料成本的上升。根據(jù)建筑業(yè)營改增相關(guān)規(guī)定，建筑業(yè)一般納稅人增值稅稅率為11%，小規(guī)模納稅人及選擇簡(jiǎn)易征收辦法的納稅人征收率為3%。如果上游建筑企業(yè)為一般納稅人，營改增政策施行的早期可能無法取得足夠的材料成本進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，導(dǎo)致建筑成本上升，從而引起

51、房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。如果上游建筑企業(yè)為小規(guī)模納稅人或簡(jiǎn)易征收的納稅人，建筑企業(yè)的材料成本進(jìn)項(xiàng)稅額完全不能抵扣，其征收率3%的增值稅額也將不能作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，同樣可能引起房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。</p><p>　　綜上所述，營改增之前，建筑企業(yè)只需繳納3%的營業(yè)稅。營改增后，由于人工成本部分無法抵扣，所以其進(jìn)項(xiàng)稅只能抵扣購入原材料和租賃設(shè)備取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，建筑業(yè)一般納稅人增值稅稅負(fù)在短期內(nèi)可能有所上升，

52、這部分增加的稅負(fù)最終很可能轉(zhuǎn)嫁為房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。</p><p>　　3.4.2 負(fù)面影響形成的原因</p><p>　　一是房地產(chǎn)企業(yè)土地成本可能無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度與房地產(chǎn)企業(yè)自身成本構(gòu)成息息相關(guān)。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式而言，其成本主要包括三個(gè)方面，一是土地成本，即取得國有土地使用權(quán)的成本，二是建安成本，即房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，三是財(cái)務(wù)成本，即取得融資

53、付出的資金占用成本。與此同時(shí)，按照土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的占比不同，對(duì)于我國一、二線城市而言，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比普遍較高，營改增實(shí)施后由于不得抵扣土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)上升幅度較大。而對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地成本占項(xiàng)目開發(fā)總成本比例則不如發(fā)達(dá)城市高，而建安成本相對(duì)而言占比高于發(fā)達(dá)城市，如果建安成本增值稅可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，實(shí)施營改增對(duì)三線城市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響不及對(duì)發(fā)達(dá)城市大。以萬科為例，在之前土地成本可

54、以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為1052.23萬元，以萬科某項(xiàng)目土地成本不能抵扣將直接導(dǎo)致增值稅稅負(fù)上升1052.23萬元，直接超過理想狀態(tài)下營改增直接減輕的萬科的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)S 12.64萬元，從而導(dǎo)致萬科營改增后實(shí)際稅負(fù)上升。此外，從中長期來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，營改增將很有可能改變房</p><p>　　二是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣困難。房地產(chǎn)企業(yè)上游行業(yè)尚未完成營改增，尤其建筑業(yè)的營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

55、無法準(zhǔn)確估計(jì)，建筑企業(yè)對(duì)一般納稅人、小規(guī)模納稅人身份及簡(jiǎn)易征收辦法的選擇，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣產(chǎn)生影響。例如之前提到的建筑人工費(fèi)，由于無法直接開具增值稅專用發(fā)票而無法抵扣。建筑業(yè)人工成本約占建筑總成本的30%-40%，并且目前仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。再如，所購買的原材料、發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這些實(shí)際問題均有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)營改增后稅負(fù)成本的增加。</p><p>　　

56、第4章 針對(duì)營改增對(duì)萬科不良影響的對(duì)策</p><p>　　4.1 對(duì)稅負(fù)影響的對(duì)策</p><p>　　4.1.1加強(qiáng)納稅管理工作</p><p>　　由上文論證可知，此次稅收體制改革以后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝成本可能會(huì)增加。對(duì)此，萬科企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確納稅管理重點(diǎn)，將工作重心放到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣環(huán)節(jié)中。最大程度確保在開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的采購及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)均取得合

57、法的抵扣憑證，從而增加公司的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，降低增值稅總體稅負(fù)。</p><p>　　與此同時(shí)，參照其他已改征增值稅的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，積極參加政府組織的行業(yè)相關(guān)營改增培訓(xùn)和講座。一方面，學(xué)習(xí)營改增正確核算方式，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，及時(shí)獲取行業(yè)相關(guān)營改增過渡期優(yōu)惠政策，快速獲取營改增第一手消息，以便進(jìn)行納稅籌劃。</p><p>　　4.1.2細(xì)化財(cái)務(wù)核算</p><p&g

58、t;　　由于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營改增改革后，涉稅會(huì)計(jì)科目將大幅增加，會(huì)計(jì)核算難度有所上升。部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員從未接觸過增值稅核算，對(duì)增值稅相關(guān)核算科目與核算方式均相對(duì)陌生。提前做好相應(yīng)財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備，預(yù)先設(shè)置相應(yīng)的增值稅核算科目及相關(guān)專欄，提前熟悉增值稅核算方法，有利于企業(yè)從容應(yīng)對(duì)營改增會(huì)計(jì)核算方式的變化。</p><p>　　除此之外，當(dāng)前我國增值稅稅率體系包括四檔增值稅稅率，因此在萬科進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過程中，需對(duì)企業(yè)

59、涉及混業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目分別核算，不同項(xiàng)目對(duì)于不同稅率，如果核算不清，按照現(xiàn)行政策將從高適用稅率，低稅率項(xiàng)目無法享受到稅率的優(yōu)惠，企業(yè)的總體稅負(fù)也將上升。 </p><p>　　4.2對(duì)建造成本影響的對(duì)策</p><p>　　4.2.1 材料成本方面</p><p>　　企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。針對(duì)供應(yīng)商納稅人身份的轉(zhuǎn)變，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算出小規(guī)模納稅人供應(yīng)商和增值稅

60、一般納稅人供應(yīng)商材料供應(yīng)的臨界點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)所需原材料的數(shù)量選擇相應(yīng)的供應(yīng)商，合理控制材料成本。另外，企業(yè)財(cái)會(huì)部門應(yīng)積極更新材料報(bào)價(jià)并進(jìn)行報(bào)價(jià)換算，進(jìn)行換算后的材料價(jià)格才能直接進(jìn)行比較。企業(yè)應(yīng)控制好材料成本為企業(yè)獲得更多的營業(yè)利潤提供合理保障。</p><p>　　4.2.2 人力成本方面</p><p>　　房地產(chǎn)建筑企業(yè)在實(shí)施“營改增”改革后，也應(yīng)積極尋找措施改進(jìn)勞務(wù)成本方面管理。企業(yè)應(yīng)

61、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，特別是企業(yè)財(cái)會(huì)部門要加大對(duì)提供勞務(wù)企業(yè)的納稅模式、稅率以及發(fā)票開票資格等關(guān)系稅收的各項(xiàng)因素的審核。保證勞務(wù)輸出公司的合法性和規(guī)范性。這樣做不僅能減少勞務(wù)提供方的納稅額，同時(shí)也能增加企業(yè)的增值稅抵扣額，也將直接影響企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)成本的管理，保證勞務(wù)公司的合法性。</p><p>　　4.3 強(qiáng)化增值稅發(fā)票的管理</p><p>　　加強(qiáng)管理銷售采購交

62、易的發(fā)票，并充分考慮材料、機(jī)械、人工等價(jià)格是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額等問題。地產(chǎn)增值稅稅收是在除去勞動(dòng)力價(jià)格、土地價(jià)格等成本之后再行征收，這是好事。如今，房地產(chǎn)營業(yè)稅稅率是5%，開發(fā)商要全值繳納，而實(shí)施營改增之后，如果開發(fā)商收到增值稅票，就能相應(yīng)抵扣。在營改增之前，營業(yè)稅的征收是剛性的，房地產(chǎn)開發(fā)商盈利與否都要繳納營業(yè)稅的5%，但如今盈利就需繳納增值部分的11%左右。然而開發(fā)商人員務(wù)必要清楚在人工、土建材料、土地等可能無法抵扣進(jìn)項(xiàng)或抵扣有限的

63、情況下，稅負(fù)反而有可能上升，必須聯(lián)系上下游企業(yè)降低稅負(fù)。因此，萬科地產(chǎn)要利用可抵扣的條件合理籌劃稅收，盡可能多取得進(jìn)項(xiàng)稅票，做好合約規(guī)劃，將原施工合同分離成勞務(wù)業(yè)務(wù)、原材料采購業(yè)務(wù)，以節(jié)約施工成本。</p><p><b>　　第5章 結(jié)論</b></p><p>　　綜上所述，營改增政策的全面實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來了諸多機(jī)遇?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該

64、做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動(dòng)積極性，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。營改增是我國稅制變革的一大決策，在推進(jìn)的過程中必然會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來許多問題。在這種發(fā)展態(tài)勢(shì)下，積極利用這次變革促進(jìn)企業(yè)高速發(fā)展。本文以營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響為例，提出了具體的應(yīng)對(duì)措施，例如降低稅負(fù)、提高財(cái)務(wù)

65、人員的綜合素質(zhì)等，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 李雪.淺談營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施[J].中國集體經(jīng)濟(jì).2016(09)</p><p>　　[2] 張偉.房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)現(xiàn)狀及改革探討[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2016(04)</p>

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68、].中國集體經(jīng)濟(jì).2016(33)</p><p>　　[10] 張澤洋.淺議營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).2014(12)</p><p>　　[11] 黃雙利,饒海琴.房地產(chǎn)行業(yè)營改增的SWOT分析[J].改革與開放.2015(21)</p><p>　　[12] 孫作林.營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤的影響及建議[J].財(cái)會(huì)月

69、刊.2015(31)</p><p>　　[13] 張印.營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2016(02)</p><p>　　[14] 王玥菡.淺析營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2016(07)</p><p>　　[15] 潘利國.營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析[J].中外企業(yè)家.2016(19)

70、</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　經(jīng)過這么長的時(shí)間本文的寫作已經(jīng)完成，在論文的寫作過程中，通過網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫、圖書館資源查閱了大量的資料，為本文的寫作奠定了一定的基礎(chǔ)。但是，在寫作的過程中仍然出現(xiàn)了許多困難，這些困難的最終解決在很大程度上取決于老師的悉心指導(dǎo)，在論文寫作的初級(jí)階段，老師對(duì)寫作的思路和寫作的方法給予了我很大的幫助，在之后的時(shí)間中

71、對(duì)本文的修改提出了極具針對(duì)性的建設(shè)性意見，使得本文的寫作更加實(shí)際和更加符合邏輯。老師嚴(yán)肅的工作作風(fēng)、精益求精的工作態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)的學(xué)術(shù)精神一直深深的感染著我，鼓勵(lì)著我。</p><p>　　在論文完成之際我的心情仍舊不能夠平復(fù)，從本課題的開題直到論文的順利完成有許多領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我給予了許多幫助，在此，我表示誠摯的感謝，最后我要感謝我的家人，感謝我的父母以及所有關(guān)懷我、支持我的所有老師們。</p>&