“營改增”對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響與應(yīng)對研究.pdf

1、我國自2012年1月1日起，率先在上海實施營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱“營改增”)的改革，拉開“營改增”的序幕。2016年3月5日兩會政府報告提出：從5月1日起，全面實施“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四大行業(yè)。從“營改增”進程來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”已全面實施。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演著“牽一發(fā)而動全身”的角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著其他行業(yè)的興衰，國民生活水平的高低，以及地方政府收入規(guī)模的大小

2、等。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”從細則出臺到政策實施時間之短，給房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”改革的影響帶來了挑戰(zhàn)。本文正是在這一背景下，以“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響為著眼點，重點分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后稅負的變化，明晰了“營改增”后我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能面臨的問題，針對這些問題，為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對“營改增”提出了對策與建議。
　　本文分別從定性與定量兩個層面對“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響做了深入分析。分析結(jié)果表明：（

3、1）房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)、經(jīng)營成本、財務(wù)核算、經(jīng)營模式四個方面產(chǎn)生影響。（2）通過對10家房地產(chǎn)上市公司進行微觀財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)“營改增”稅率設(shè)定為6％與11%時，樣本企業(yè)的平均稅負分別下降了4.28%與0.33%；當稅率設(shè)定為13%與17%時，平均稅負分別上升了1.18%與4.02%。（3）在對樣本公司進行稅負測算時，本文通過投入產(chǎn)出表和統(tǒng)計年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)，將房地產(chǎn)業(yè)的中間投入進行進一步分解，明確土地出讓金可

4、抵扣稅額、主營業(yè)務(wù)成本可抵扣稅額、新增固定資產(chǎn)可抵扣稅額占總可抵扣稅額的比率分別為60.21%、37.03%及2.76%，結(jié)果顯示，土地出讓金是否可抵扣、企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本可抵的比例的大小是影響企業(yè)“營改增”后稅負高低的重要因素。
　　在之前定性與定量研究的基礎(chǔ)上，本文對“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能面臨的問題進行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對“營改增”改革帶來的問題提出了對策與建議：（1）企業(yè)要密切關(guān)注政策變化，積極申請地方政府