房地產(chǎn)項目的控制與管理畢業(yè)論文

1、<p>　　【摘要】隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，房地產(chǎn)項目迅速發(fā)展，建筑企業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)項目的控制與管理已經(jīng)成為建設(shè)項目的一個重要環(huán)節(jié)。建筑工程的特點決定了要以質(zhì)量做項目從而確保工程的保質(zhì)保量。這突出了工程造價、成本、合同管理、工程項目等管理和控制的重要性。從而提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理水平。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】控制與管理；工程造價；合同管理；工程項目</p><p&g

2、t;　　【Abstract】With the development of modern society, the rapid development of real estate projects, construction companies in an increasingly competitive real estate project control and management has become an importan

3、t part of the construction project. Construction to determine the characteristics of a project to ensure quality construction of quality and quantity. This highlights the project cost, cost, contract management, project

4、management and control of such importance. So as to enhance the </p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　決策設(shè)計階段工程造價控制……………………..………….4</p><p>　　1.1 實行招投標(biāo)…………………………………………………………………...4

5、</p><p>　　1.2 積極實行限額設(shè)計…………………………………………………………….4</p><p>　　第二章 施工階段工程造價控制………………………………… 5</p><p>　　2.1 工程招投標(biāo)階段的工程造價控制1……………………………………………5</p><p>　　2.2 加強工程施工事中控制……………………………

6、………………………….6</p><p>　　第三章 決算階段對工程造價的控制……...…………………………6</p><p>　　第四章 成本控制與合同管理………………………………………….7</p><p>　　第五章 工程項目的控制與管理………………………………………7</p><p>　　5.1 對工程進度款支付額度的審核控制…………

7、…………………………………7</p><p>　　5.2對工程竣工結(jié)算階段的投資控制 ………………………………………….8</p><p>　　5.3加強項目建設(shè)進度管理……………………………………………………..8</p><p>　　5.4加強投資項目預(yù)算管理…………………………………………………………9</p><p>　　結(jié) 論…

8、………………………………………………………9</p><p>　　第一章 決策設(shè)計階段工程造價控制</p><p><b>　　1.1 實行招投標(biāo)</b></p><p>　　優(yōu)選設(shè)計方案。引入競爭機制，通過公開招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計單位，不僅能保證工程設(shè)計的先進性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商，同時通過招投標(biāo)還可以選擇到

9、優(yōu)秀的設(shè)計方案， 避免因工程設(shè)計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。</p><p>　　1.2 積極實行限額設(shè)計</p><p>　　限額設(shè)計是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計，同時各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖

10、設(shè)計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計單位，要強化經(jīng)濟意識，凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破?！　?lt

11、;/p><p>　　1.3 運用價值工程原理優(yōu)化設(shè)計方案</p><p>　　價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)

12、約了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。</p><p>　　1.4 加強圖紙會審工作</p><p>　　圖紙會審應(yīng)對設(shè)計單位交來的設(shè)計圖紙進行各專業(yè)細致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設(shè)計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價

13、。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。</p><p>　　第二章 施工階段工程造價控制</p><p>　　按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。</p><p>　　2.1 工程招投標(biāo)階段

14、的工程造價控制</p><p>　　2.1.1把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險。</p><p>　　2.1.2 根據(jù)項目實際，確定合理的投標(biāo)條件</p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低

15、房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應(yīng)重點說明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時以綜合價報價，以避免結(jié)算糾紛。確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則：對有標(biāo)低的，可在評標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)。</p><p>　　質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強、管理水

16、平高、資信可靠且報價合理的承建單位。</p><p>　　2.1.3 嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補充合同的方式加以約束。</p><p>　　2.2 加強工程施工事中控制</p><p>　　2.2.1 嚴(yán)格控制施工中設(shè)計變更。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)力求減少變更

17、費用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。</p><p>　　2.2.2 加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。</p><p>　　2.2.3 嚴(yán)格按照合同進行工程款支付。</p><p>　　

18、2.2.4 及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。</p><p>　　2.2.5 對可能存在的工程造價目標(biāo)風(fēng)險進行分析，并制定防范性對策。</p><p>　　第三章 決算階段對工程造價的控制</p><p>　　竣工決算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件。及時、準(zhǔn)確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料都具有重要意義

19、。</p><p>　　3.1 在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。</p><p>　　3.2 要堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)

20、，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認(rèn)真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。</p><p>　　第四章 成本控制與合同管理</p>

21、<p>　　4.1 優(yōu)化采用合理設(shè)計是成本的前提基礎(chǔ)合理的設(shè)計是控制工程造價的首要前提和基礎(chǔ)。</p><p>　　4.2合理采用工程招投標(biāo)以有效控制工程造價工程的招投標(biāo)制度能夠通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選定工程承包方，促進工程成本有效降低。</p><p>　　4.3 加強工程合同管理和控制加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的保障。合同是維護企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武

22、器。</p><p>　　4.4 施工環(huán)節(jié)的管理是有效控制工程造價的核心環(huán)節(jié)施工階段是將設(shè)計藍圖轉(zhuǎn)化為具體建筑物的具體過程。</p><p>　　4.5把握好竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵竣工結(jié)算是反映工程項目實際造價的重要文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。</p><p>　　4.6培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理人才是根本項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工

23、程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。</p><p>　　第五章 工程項目的控制與管理</p><p>　　5.1 對工程進度款支付額度的審核控制</p><p>　　工程進度款支付工程進度款支付是投資控制的有效手段,是工程投資控制的有力保證。只有按圖施工,并通過監(jiān)理人員質(zhì)量檢驗合格,計量核實的工程項目進度款,業(yè)主方才能審核。按月計算工程量支付進

24、度款,不能將資金投入額度較直接地反映在工程實際形象上,為了使工程進度滿足合同要求使工程質(zhì)量、進度緊密地聯(lián)系在一起,業(yè)主方應(yīng)協(xié)助業(yè)主按工程結(jié)構(gòu)劃分:基礎(chǔ)、各層梁板、各層砌體完成等形象的付款計劃,明確寫進承包合同中。業(yè)主能直觀知道工程建設(shè)至目前的形象用了多少資金,同時施工方的積極性也能有效提高。</p><p>　　5.2對工程竣工結(jié)算階段的投資控制 </p><p>　　控制工程造

25、價是一項系統(tǒng)工程,建設(shè)工程造價必須在建設(shè)程序的各個階段,采用一定的方法和措施,把建設(shè)工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi),以求合理使用人力、物力和財力,取得較好的投資效益。把好竣工結(jié)算審查關(guān),從工程量的審計、定額套用的審查和取費的審查方面進行嚴(yán)格把關(guān),重點加強設(shè)計變更管理和材料價格的控制。業(yè)主方在工程竣工結(jié)算階段的投資控制中,應(yīng)認(rèn)真及時審核竣工結(jié)算,這是施工階段進行投資控制的重要環(huán)節(jié)。審核的具體內(nèi)容包括:竣工結(jié)算是否符合合

26、同條款、招投標(biāo)文件,結(jié)算是否按定額工程計量規(guī)則和有關(guān)部門的調(diào)價規(guī)定等進行編制。要根據(jù)合同、圖紙、定額及工程預(yù)算書等,對工程變更、工程量增減、材料及相應(yīng)材料設(shè)備逐項審核,不重不漏。有疑問時,查看當(dāng)時的監(jiān)理日記,并進行現(xiàn)場校核,業(yè)主方應(yīng)及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響,不偏不倚,正確審核竣工結(jié)算是否真實反映工程造價。</p><p>　　5.3加強項目建設(shè)進度管理</p><p>　　要

27、尊重項目建設(shè)規(guī)律,按設(shè)計要求施工,按實際可能編制施工網(wǎng)絡(luò)圖。對施工難度要估計的充分一些,要有相應(yīng)的備選方案和應(yīng)對措施。加強施工現(xiàn)場管理,委派專家隊伍進駐施工現(xiàn)場進行日常監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題,及時會同各方研究解決并上報,從而保證施工質(zhì)量,加快施工進度,防范安全事故。堅持審計監(jiān)督。加強工程審計,首先要全過程參與進行有效的監(jiān)督,從項目前期的論證、可行性研究報告、初步設(shè)計、設(shè)計概算、前期費用開支等是否符合國家的有關(guān)規(guī)定到編制預(yù)算,施工、質(zhì)量、安全、工

28、期管理、材料的采購和供應(yīng)、設(shè)備的采購、運輸和安裝等項目是否規(guī)范、有無超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)等。審查工程項目的預(yù)決算,合理控制成本費用,節(jié)約建設(shè)資金。還要加強施工過程中的單項審計,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,堵塞漏洞。單位審計部門還應(yīng)定期,以及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中的漏洞,并針對出現(xiàn)的新問題和情況及執(zhí)行中的薄弱環(huán)節(jié),及時修正或改進控制政策,做到有章可循,違章必究,以提高會計信息質(zhì)量。在項目竣工后,總結(jié)項目的準(zhǔn)備、實施、完工和營運,并通過預(yù)測,對項目的未來進行新的

29、分析評價,以總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),改進投資決策和項目運營管理服務(wù)</p><p>　　5.4加強投資項目預(yù)算管理</p><p>　　一是認(rèn)真做好項目技術(shù)、施工方案論證,按“價值工程”原理進行系統(tǒng)分析,避免不必要的和富余的功能,對實現(xiàn)必要功能的方法予以優(yōu)化。二是檢查技術(shù)方案的完整性、可行性,避免重大工程漏項或工程量的重復(fù)計算。三是合理確定項目投資中,項目的前期費用和后期費用,如項目建成后,企業(yè)正常

30、運轉(zhuǎn)所需的流動資金等。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　房地產(chǎn)項目管理和控制應(yīng)是有計劃、有目標(biāo)的合同管理，通過采集積累信息、清單編制、風(fēng)險管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理。目標(biāo)定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。建設(shè)管理工作

31、是一項，需要進行全過程、全方位的管理和控制。過程中應(yīng)強化對工程造價的估算、工程概（預(yù)）算、承包項目管理論文合同價、竣工結(jié)算的“一體化”管理，要實行目標(biāo)責(zé)任制，明確崗位各負(fù)其責(zé)。通過對工程造價的事前的預(yù)測與分析、事中的檢查與監(jiān)督、事后的控制與管理，努力把建設(shè)項目的投資控制在公司的期望值范圍內(nèi)。通過這一系列舉措，才能有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝

32、利。</p><p>　　綜合來看本設(shè)計的完成取得了較為理想的效果，以一個實際的例子整體上去完成一個工程建設(shè)的工作，收獲頗豐，對自己即將進入建設(shè)行業(yè)提供了準(zhǔn)備，增長知識，同時也體驗到了完成一項工程所需要的細心和耐心。感謝學(xué)校，感謝老師給我提供了這個鍛煉自我的舞臺。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　經(jīng)過一年的忙

33、碌和工作，本次畢業(yè)設(shè)計已經(jīng)接近尾聲，作為一個?？粕漠厴I(yè)設(shè)計，由于經(jīng)驗的匱乏，難免有許多考慮不周全的地方，如果沒有導(dǎo)師的督促指導(dǎo)，以及同學(xué)們的共同努力、互相幫助和支持，想要完成這個設(shè)計是難以想象的。</p><p>　　在這里首先要感謝我的指導(dǎo)老師丁友平老師。設(shè)計之初我對畢業(yè)設(shè)計的工作幾乎一無所知，是丁老師幫助我整理思路并且告訴我查詢資料的方法和渠道，對我的一個又一個的問題給予了耐心的講解。丁老師平日里工作繁多，

34、但在我做畢業(yè)設(shè)計的每個階段，從外出實習(xí)到查閱資料，設(shè)計草案的確定和修改，中期檢查，后期詳細設(shè)計，裝配草圖等整個過程中都給予了我悉心的指導(dǎo)，為我細心地糾正錯誤。除了敬佩趙老師的專業(yè)水平外，她的治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)研究的精神也是我永遠學(xué)習(xí)的榜樣，并將積極影響我今后的學(xué)習(xí)和工作。</p><p>　　其次要感謝在工作期間同事們對我的照顧和幫助。</p><p>　　感謝永遠支持我的爸爸媽媽，感謝所有幫

35、助過我的老師、領(lǐng)導(dǎo)、同學(xué)、朋友們，正是由于他們的幫助和支持，使我的畢業(yè)設(shè)計順利完成。</p><p>　　最后感謝我的母校—濱州職業(yè)學(xué)院對我的大力栽培！</p><p><b>　　參 考 文 獻</b></p><p>　　[1] 《房屋建筑》 武漢工業(yè)大學(xué)出版社 2000年版</p><p>　　[2] 《基礎(chǔ)工程》

36、 高等教育出版 2003版</p><p>　　[3] 《建筑識圖》 周堅 中國電力出版社 2007年版</p><p>　　[4] 《建筑施工技術(shù)》 祖青山 中國環(huán)境出版社 2002版</p><p>　　[5] 《鋼筋混凝土原理和分析》 過鎮(zhèn)海 清華大學(xué)出版社 2005年版</p><p>　　[6] 《工程網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)規(guī)劃教

37、程》 中國建筑工業(yè)出版社 2000版</p><p>　　[7] 《建筑工程招標(biāo)投標(biāo)與合同管理》 寧素瑩 中國建材工業(yè)出版社 2005年版</p><p>　　[8]《建設(shè)工程招標(biāo)實務(wù)》 全國建設(shè)工程招標(biāo)從業(yè)人員培訓(xùn)教材編寫委員會 中國計劃出版社 2002版</p><p>　　[9] 《建筑工程質(zhì)量管理》</p><p>　　[1