存量建設(shè)用地改造地價的特性及測算體系構(gòu)建

1、<p>　　存量建設(shè)用地改造地價的特性及測算體系構(gòu)建</p><p>　　改革開放以來，我國經(jīng)濟社會得到快速發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷增強。依據(jù)中國社會科學院發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書》，2010年中國GDP達到1.33萬億美元，首次超過日本成為世界第二大經(jīng)濟體。但中國的總量成為全球第二大經(jīng)濟體，不等于人均也成為第二大經(jīng)濟體，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為我國現(xiàn)階段的迫切需要。特別是我國在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，消耗了

2、大量的土地資源，粗放的土地利用方式難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展受到嚴重制約。為破解土地資源困局，我國各地區(qū)特別是沿海省份，紛紛從新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)向盤活存量建設(shè)土地，廣東省“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造工作、上海市舊區(qū)改造工作、深圳市城市更新工作等走在了新一輪發(fā)展的前列。地價測算是存量建設(shè)用地改造中的一項重要工作，而存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓有較大不同，導致存量建設(shè)用地的改造地價有較大的特殊性，存

3、量建設(shè)用地改造地價的測算方法也有較大差異。 </p><p>　　一、存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓的比較 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓在土地條件、占用、權(quán)利、處置、收益等方面存在著較大客觀差異：在土地條件上，新增建設(shè)用地一般分為需征轉(zhuǎn)農(nóng)用集體土地、需征用的集體建設(shè)土地、“三通一平”、“五通一平”等類型的土地，而存量建設(shè)用地一般為附屬大量建筑物的城市建設(shè)用地

4、；在土地占用上，新增建設(shè)用地由政府統(tǒng)一管理，而存量建設(shè)用地則是分散在各土地使用權(quán)人手中；在土地權(quán)益上，新增建設(shè)用地權(quán)利關(guān)系相對簡單，而存量建設(shè)用地再開發(fā)面對的權(quán)利關(guān)系較為復雜；在土地處置上，新增建設(shè)用地處置權(quán)在政府，政府可以采取劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓等方式進行處置，而存量建設(shè)用地使用權(quán)掌握在土地使用者手上，政府不能隨意處置；在土地收益上，新增建設(shè)用地出讓收益由政府支配，而存量建設(shè)用地土地收益則要兼顧各方利益。 </p>

5、<p>　　二、存量建設(shè)用地改造地價的特殊性 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的地價測算單位。與新增建設(shè)用地以宗地為單位進行管理和地價測算不同，存量建設(shè)用地改造以項目為單位進行管理與地價測算。一個項目內(nèi)可能僅有一個新宗地，也可能有多個新宗地。改造規(guī)劃確定整體實施的，整個單元作為一個項目進行地價測算；改造規(guī)劃確定分期或分項目實施的，其中一期或一個項目申請用地審批的，以該期作為一個項目或該項目為單位

6、進行地價測算。以項目為單位進行地價測算后，需分攤到各個新宗地。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的用地類型轉(zhuǎn)化。與新增建設(shè)用地按規(guī)劃的用地類型進行地價測算不同，存量建設(shè)用地改造需考慮原有用地類型與規(guī)劃用地類型的轉(zhuǎn)化。原有用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途；規(guī)劃用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途。存量建設(shè)用地改造的地價需用規(guī)劃用地類型的地價扣減原有用地類型的

7、地價。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的剩余年期。與新增建設(shè)用地僅考慮出讓年期不同，存量建設(shè)用地改造需考慮原建設(shè)用地的剩余年期。如原宗地出讓年期50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建設(shè)用地改造的地價測算，則需考慮將剩余年期30年的地價測算出來，在改造實施主體需繳納的地價中扣減。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的地上建筑物處理。與新增建設(shè)用地附屬建筑較少（理論上政府出讓

8、土地應(yīng)為凈地）不同，存量建設(shè)用地上一般都建設(shè)了大量建筑物。這些建筑物權(quán)利人不同、成新度不同、建筑用途不同，均需要進行拆遷賠償。因此存量建設(shè)用地改造的地價測算時，需清查與評估地上建筑物的價值，并在應(yīng)繳地價中予以統(tǒng)籌。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的配建面積地價。與新增建設(shè)用地要求配建的建筑物（主要是市政服務(wù)設(shè)施）較少不同，存量建設(shè)用地改造要求大量配建保障性住房、安居型商品房、小學、醫(yī)院等配建建筑。因此存量

9、建設(shè)用地改造的地價測算時，需按產(chǎn)權(quán)歸屬、配套等級進行區(qū)分，保障性住房、小學、醫(yī)院等產(chǎn)權(quán)歸政府的配建建筑面積，以及規(guī)劃配套等級內(nèi)的配建建筑面積應(yīng)免繳地價，而安居型商品房、會所、商場等產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)、規(guī)劃配套等級外的配建建筑面積應(yīng)按規(guī)定補繳地價。 </p><p>　　三、存量建設(shè)用地改造地價的測算體系構(gòu)建 </p><p>　　從存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓的較多不同點，以及存量建設(shè)用地改

10、造地價測算的較大特殊性可以看出，以凈地為基礎(chǔ)的新增建設(shè)用地地價測算體系不適應(yīng)存量建設(shè)用地改造地價測算，存量建設(shè)用地改造地價測算需構(gòu)建以毛地為基礎(chǔ)的地價測算體系。 </p><p>　　1.存量建設(shè)用地改造地價定義 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造地價可稱為毛地市場評估地價，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地，由評估機構(gòu)按照改造估價工作

11、規(guī)程評估出的，在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。 </p><p>　　2.存量建設(shè)用地改造地價的估價方法 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造可采用剩余法、市場比較法、收益法進行評估。其中剩余法評估存量建設(shè)用地改造地價，方法是先評估改造后土地或房地產(chǎn)的市場價格，然后扣減拆遷安置成本、開發(fā)建設(shè)成本等費用，得出存量建設(shè)用地的合理價格。市場比較法評估存量建設(shè)用地改造地價，方法是搜集改

12、造類似區(qū)域的存量建設(shè)用地改造交易價格，通過土地條件、區(qū)位情況、交易情況等因素修正后，得出存量建設(shè)用地改造的合理價格。收益法評估存量建設(shè)用地改造地價，方法是先評估改造后的土地或建筑物收益，減去改造前的土地或建筑物收益，得出存量建設(shè)用地的合理價格。因存量建設(shè)用地交易案例較少、改造前后收益預測困難等原因，現(xiàn)行存量建設(shè)用地改造一般選用剩余法估價。 </p><p>　　3.存量建設(shè)用地改造剩余法估價步驟 </p&g

13、t;<p>　　（1）存量建設(shè)用地現(xiàn)狀調(diào)查 </p><p>　　調(diào)查擬改造范圍內(nèi)存量建設(shè)用地的用地面積、建筑數(shù)量、建筑面積、建設(shè)類型、土地權(quán)屬、土地使用年期等基本情況；調(diào)查擬改造范圍規(guī)劃用地面積、規(guī)劃用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標。 </p><p>　　（2）項目改造后租售收入測算 </p><p>　　首先根據(jù)項目規(guī)劃指標，扣減回遷安置房面

14、積、法定配建面積后得出可租售建筑面積；然后選擇合適的租售策略，以合理的房地產(chǎn)市場趨勢預測為基礎(chǔ)，估算項目正常的租售收入；最后扣減營運及交易成本，得出合理的項目改造租售收益。 </p><p>　　（3）項目拆遷補償和過渡安置費用估算 </p><p>　　依據(jù)擬改造范圍內(nèi)存量建設(shè)用地的用地面積、建筑面積、建設(shè)類型、土地權(quán)屬、土地使用年期等基本情況，根據(jù)市場客觀的拆遷補償標準，估算項目拆遷補

15、償費用；按照根據(jù)擬改造范圍內(nèi)租住人員情況，根據(jù)市場客觀的拆遷安置標準，估算項目拆遷過渡安置費用。 </p><p>　?。?）項目開發(fā)建設(shè)成本估算 </p><p>　　依據(jù)規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建設(shè)用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標，根據(jù)市場客觀的開發(fā)建設(shè)成本標準，估算項目前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、不可預見費等費用，合計得出項目開發(fā)建設(shè)成本。 </p><p>