波特理論下的流動(dòng)性過剩促使 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生極化效應(yīng)的動(dòng)因分析

1、<p>　　波特理論下的流動(dòng)性過剩促使 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生極化效應(yīng)的動(dòng)因分析</p><p>　　波特的鉆石理論非常適合分析產(chǎn)業(yè)極化效應(yīng)產(chǎn)生的動(dòng)因。但是，該模型一般用于研究生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的集群，對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的分析，比較少見。因此，筆者就波特理論下的流動(dòng)性過剩促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生極化效應(yīng)的動(dòng)因做一簡(jiǎn)要分析。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)要素 </

2、p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金在房地產(chǎn)投資中占據(jù)重要地位。但是，資金這一生產(chǎn)要素，僅僅是初級(jí)生產(chǎn)要素。資金生產(chǎn)要素可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供初始的優(yōu)勢(shì)，但是，僅僅依賴資金這一生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是不穩(wěn)定、不可持續(xù)的，是不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、進(jìn)而持續(xù)發(fā)展壯大的。并且，過量的流動(dòng)性往往造成沒有效率的資源配置。結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，在高勢(shì)能比梯度區(qū)域周圍以及中低勢(shì)能比梯度區(qū)域，往往會(huì)形成大

3、量的“睡城”、“鬼城”，一定程度上就是資源無效配置。 </p><p>　　高級(jí)要素與基本要素之間存在著復(fù)雜的關(guān)系?；疽亻_創(chuàng)的先期優(yōu)勢(shì)，將隨著在高級(jí)要素方面的投資得到加強(qiáng)和擴(kuò)展。反過來講，基本要素方面的劣勢(shì)地位會(huì)形成一種向高級(jí)要素方面投資的壓力。結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，高勢(shì)能比梯度區(qū)域往往在現(xiàn)代通訊、信息、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，受過高等教育的人力、研究機(jī)構(gòu)等方面存在優(yōu)勢(shì)，因此，當(dāng)投資者將大量的閑置資金投入房地產(chǎn)企業(yè)

4、，該區(qū)域的高級(jí)生產(chǎn)要素將會(huì)很大程度提高資金生產(chǎn)要素的利用效率，因此，資金優(yōu)勢(shì)將會(huì)通過高級(jí)生產(chǎn)要素的運(yùn)作大大加強(qiáng)，形成區(qū)域乃至全國的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)行業(yè)的需求條件 </p><p>　　一是生產(chǎn)要素優(yōu)勢(shì)。高勢(shì)能比梯度區(qū)域取得了得天獨(dú)厚、特別是高級(jí)生產(chǎn)要素方面的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)自然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)遙遙領(lǐng)先，因此，與中低勢(shì)能比梯度區(qū)域相比，該區(qū)的人均可支配收入也會(huì)顯著高出很多

5、。投資者大量的資金頭寸為尋求保值增值的投資渠道，紛紛將流動(dòng)性注入了該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。與之相比，中低勢(shì)能比梯度區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者缺乏流動(dòng)性，因而房地產(chǎn)出現(xiàn)了供大于求，價(jià)格下降的趨勢(shì)。二是消費(fèi)升級(jí)。中低勢(shì)能比梯度區(qū)域的富裕者，為了更好的教育、醫(yī)療與日常消費(fèi)體驗(yàn)，以及更好的法治與公共治理環(huán)境，在向大城市移民。因此，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)看漲。與之相比，中低勢(shì)能比梯度區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，富裕投資者移民帶走大量

6、流動(dòng)性頭寸，導(dǎo)致該區(qū)域房地產(chǎn)缺乏流動(dòng)性補(bǔ)給，人們對(duì)該區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期看跌。三是機(jī)會(huì)升級(jí)。高勢(shì)能比梯度區(qū)域一般會(huì)有更好的就業(yè)與商業(yè)機(jī)會(huì)。廣闊的機(jī)會(huì)，吸引著來自本區(qū)域和其他區(qū)域的優(yōu)秀人才，人口的迅猛增加，催生了本區(qū)域房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)租賃價(jià)格持續(xù)走高。與之相比，中低勢(shì)能比梯度區(qū)域由于缺乏良好的就業(yè)與商業(yè)機(jī)會(huì)，該區(qū)租賃市場(chǎng)不被看漲，因而也無法帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。 </p><p><b>　　三

7、、輔助產(chǎn)業(yè) </b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)與生產(chǎn)性的產(chǎn)業(yè)不同，其輔助產(chǎn)業(yè)包括支持性產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在前向方面的關(guān)聯(lián)性表現(xiàn)不是很顯著，但是更多地表現(xiàn)在后向和橫向方面。房地產(chǎn)業(yè)的支持性產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信息收集機(jī)構(gòu)以及電子通信機(jī)構(gòu)，等等。輔助產(chǎn)業(yè)能夠有效彌補(bǔ)極化過程中房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的信息不對(duì)稱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)化服務(wù)發(fā)展。而房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)也可以將

8、非核心業(yè)務(wù)方便、放心地剝離，以便節(jié)省開支，增加收入。因此，發(fā)達(dá)的輔助產(chǎn)業(yè)可以帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的極化效應(yīng)。 </p><p><b>　　四、企業(yè)戰(zhàn)略 </b></p><p>　　波特在企業(yè)戰(zhàn)略層面提出兩個(gè)觀點(diǎn)。第一，不同的區(qū)域有著特色各異的“管理意識(shí)形態(tài)”，這些“管理意識(shí)形態(tài)”幫助或妨礙形成一個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。例如，在高勢(shì)能比梯度區(qū)域里，高學(xué)歷，特別是 MBA、EMB

9、A 學(xué)歷背景的人，在房地產(chǎn)行業(yè)最高管理層占據(jù)重要的地位。而在中低勢(shì)能比梯度區(qū)域里，高學(xué)歷背景的人，這種高級(jí)生產(chǎn)要素本身就很稀缺，大部分高層管理者并不具有現(xiàn)代公司治理理念。而這些高學(xué)歷背景的人，更善于通過資本運(yùn)作，在資本市場(chǎng)直接融資，以及更具有和銀行等金融機(jī)構(gòu)談判的能力，從而更容易獲得源源不斷的流動(dòng)性。他們也更加注重財(cái)務(wù)回報(bào)最大化和股東權(quán)益最大化。因此，他們所領(lǐng)導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)具有顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第二，一個(gè)行業(yè)中存在激烈的國內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與該行業(yè)

10、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)二者之間存在密切的聯(lián)系。例如，在高勢(shì)能比梯度區(qū)域里，聚集了萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、首開集團(tuán)等數(shù)十家全國大型房地產(chǎn)企業(yè)。激烈的競(jìng)爭(zhēng)就像是一種“全面戰(zhàn)爭(zhēng)”狀態(tài)，其中許多企業(yè)以至不能實(shí)現(xiàn)利潤，而是以強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)份額為目標(biāo)，這些房地產(chǎn)企業(yè)處于不斷地超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的拼搏中。競(jìng)爭(zhēng)給這些房地產(chǎn)企業(yè)帶來創(chuàng)新、改進(jìn)質(zhì)量、降低成本、通過投資提升高級(jí)生產(chǎn)</p><p>　　在波特理論下，流動(dòng)性過剩促