流動性過剩與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性研究

1、<p>　　流動性過剩與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性研究</p><p>　　【摘要】流動性過剩是我國當前經(jīng)濟運行中的突出問題，減緩流動性過剩、抑制房價成為近年來我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點。那么，中國房地產(chǎn)市場與流動性過剩之間存在怎樣的相關(guān)性？實證分析發(fā)現(xiàn)流動性過剩通過供需兩個渠道在一定程度上導致了房地產(chǎn)價格的上漲。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；流動性過剩；實證分析 </p

2、><p>　　貨幣供應量和國內(nèi)生產(chǎn)總值</p><p>　　資料來源：中國國家統(tǒng)計局，中國人民銀行和國研網(wǎng)金融數(shù)據(jù)。</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　在宏觀經(jīng)濟層面上，流動性通常被定義為“經(jīng)濟系統(tǒng)中不同統(tǒng)計口徑的貨幣信貸總量”，如流通中的現(xiàn)金M0、狹義貨幣供應量M1、廣義貨幣供應量M2。中國

3、人民銀行認為宏觀層面上的流動性是“不同統(tǒng)計口徑的貨幣信貸總量”，流動性過剩是指“實際貨幣存量對理想均衡水平的偏離”。</p><p>　　如果以存貸差、廣義貨幣供應量M2、M2/GDP來衡量流動性程度，到2009年末，我國廣義貨幣供應量610224.5億元，存貸差達到198056.3億元，貨幣存量相當于GDP的1.819倍。</p><p>　　從M2和M2/GDP這兩個衡量流動性過剩的指

4、標出發(fā)，隨著我國近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值的迅速增長，貨幣供應量也逐年攀升，且從M2/GDP指標的上升趨勢可以得出結(jié)論：廣義貨幣供應量M2的增速大于GDP的增速，流動性過剩程度逐年加重。從存貸差這個衡量流動性過剩程度的指標出發(fā)，中國歷年的存貸款余額逐年上升，但是這也伴隨著存貸差余額保持較快的增速，存貸差年平均增長26.8%，經(jīng)濟運行過程中的流動性過剩問題日益凸顯。</p><p>　　國務院在1998年7月3日頒發(fā)了《關(guān)

5、于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》。這份后來被看作房改綱領(lǐng)的“23號文件”，正式開啟了以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。從此，中國真正進入了商品房時代。隨著我國住房市場化以來，房價一直經(jīng)歷著持續(xù)上漲的過程，商品房屋平均銷售價格從2001年的2170元/平方米上漲到2008年的3800元/平方米，累計表2中國歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額統(tǒng)計單位：億元資料來源：中國資訊行—中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。&l

6、t;/p><p>　　2002 2003 2004 2005 2006 2007 20087791 10154 13158 15909 19423 25289 31203上漲幅度高達75%，房價全線上漲遠遠超出了中低收入階層的負擔能力，高房價已經(jīng)成為與上學貴、看病貴并稱的新三大民生問題之一。</p><p>　　二、貨幣流動性過剩與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性分析</p><p>

7、;<b>　　（一）供給</b></p><p><b>　　1.房地產(chǎn)開發(fā)成本</b></p><p>　　當前的流動性過剩即貨幣供給相對于實際貨物、服務及資產(chǎn)交易過量，過多的貨幣追逐過少的商品，必然造成商品價格的上漲。鐘晨（2007）研究了我國CPI持續(xù)上漲的成因，認為“以流動性過剩為核心的諸多外部因素刺激了CPI漲幅擴大”。劉敏、張燕麗、楊

8、延斌（2005）研究了CPI和PPI的關(guān)系，認為“PPI對CPI的影響有明顯的滯后期，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)不同滯后期的反映可看出產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)象非常突出，價值規(guī)律在價格的變動中凸現(xiàn)”。由此可知，流動性過剩通過提高房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升影響房地產(chǎn)供給。</p><p><b>　　2.利率</b></p><p>　　為了防止經(jīng)濟增長由過快轉(zhuǎn)向過熱，遏制流動性過剩和通貨膨脹，央行在200

9、7年采取了一系列貨幣緊縮政策，包括5次加息和8次上調(diào)人民幣存款準備金率，而2008年央行也有5次上調(diào)，這對商業(yè)銀行特別是對中小銀行的流動性帶來較大的緊縮壓力，進而逐步影響其信貸投放的增長。</p><p>　　從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源呈現(xiàn)出三足鼎立的局勢，自籌資金、國內(nèi)貸款和其他資金共占據(jù)了資金來源的98%以上。在自籌資金中，施工企業(yè)的工程墊款有很大一部分是銀行的建筑業(yè)貸款；在其他資金來源中，80%左右是

10、購房者的定金和預付款，而這些資金中基本上是個人住房消費借貸。</p><p>　　李雅靜、楊毅（2005）研究了利率和貨幣供應量對我國房地產(chǎn)投資的影響，結(jié)果表明“利率、貨幣供應量這兩個變量對房地產(chǎn)投資的影響在短期和長期內(nèi)存在正相關(guān)，但影響并不顯著”。李進濤、譚術(shù)魁、郭志濤（2007）研究了利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場波動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)“長期內(nèi)，銀行利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資有抑制作用，符合利率調(diào)控投資的一般原理，但效果不明顯。銀行

11、利率的提高，在短期內(nèi)會對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)價格有一定的抑作用，但從長期來看，會助推房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款提高、房地產(chǎn)價格上漲”。</p><p>　　所以從信貸額度和利息成本兩個角度出發(fā)，源于流動性過剩的央行政策致使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張，進而影響房地產(chǎn)的供給。</p><p><b>　　3.房地產(chǎn)開發(fā)投資</b></p><p>　　作

12、為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能離開金融機構(gòu)的支持。主要商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款中房地產(chǎn)業(yè)和個人按揭貸款的比例平均都在20%以上。</p><p>　　商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款促進房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資額增加，李進濤、譚術(shù)魁、郭志濤（2007）研究了利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場波動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)“從長期看，房地產(chǎn)投資會刺激房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)價格與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款互為影響，但更可能是房地產(chǎn)價格的上升刺激

13、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加。”流動性過剩導致經(jīng)濟過度發(fā)展，在整個宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)了過快過熱的趨勢，經(jīng)濟發(fā)展需要吸收大量勞動力和部分資本及土地，而土地的供給始終具有較強的剛性，需求拉動提高了土地的價格，地價的上漲必然帶動房價上漲，所以流動性過剩通過抬高地價推動了房地產(chǎn)價格的上漲。</p><p>　　所以從房地產(chǎn)開發(fā)投資和地價兩個角度出發(fā)，流動性過剩的央行政策客觀導致房地產(chǎn)價格的上升。</p><p>

14、;<b>　?。ǘ┬枨?lt;/b></p><p><b>　　1.財富效應</b></p><p>　　從理論上講，流動性與資產(chǎn)價格可能存在潛在的雙向因果關(guān)系。一方面，資產(chǎn)價格的變動可以通過財富效應、托賓Q值效應來影響企業(yè)和居民的借貸能力以及借貸需求；另一方面，借貸能力的增加又可能會影響資產(chǎn)價格，因為借貸能力的增加會使資產(chǎn)的需求增加，進而推動資產(chǎn)

15、價格的上漲。此外，流動性過?？赡軐е路康禺a(chǎn)投機需求的上升，進一步提高房地產(chǎn)價格。</p><p>　　流動性過剩推動我國股市上漲得到了國內(nèi)許多研究者的論證，股票資產(chǎn)的變動可以通過財富效應、托賓Q值效應來影響居民的借貸能力以及借貸需求，從而增加房地產(chǎn)的需求。</p><p><b>　　2.城市化進程</b></p><p>　　城市化是二元經(jīng)濟

16、類型的國家都在經(jīng)歷的一個過程，大量農(nóng)業(yè)人口流入城市，農(nóng)村轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)。經(jīng)濟的過熱發(fā)展有許多因素在起作用，流動性過剩是其中一個因素。流動性過剩引發(fā)了商業(yè)銀行貸款的快速增長，導致實體經(jīng)濟過度發(fā)展，致使部分生產(chǎn)部門過度繁榮，從而增加了城鎮(zhèn)就業(yè)人口需求。根據(jù)西方經(jīng)濟學的定義，需求必須滿足兩個條件，除了要貨幣購買力外，還必須要有欲望和主觀的需要，城市化的一個顯著結(jié)果就是極大地增加了土地需求，導致了需求推動型的地價上升。</p><

17、;p>　　陳石清、黃蔚(2007)運用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產(chǎn)價格與城表4變量單位根檢驗表Má%Má/GDP!"#$%&amp;’(ADF-2.1338-3.3168-1.6640-1.6452-2.4360-3.1998-1.4697-2.057310%)*-1.6518-1.6458-1.6518-1.6518

18、-1.6518-1.6518-1.6518-1.6518+,-.-.-./0-.-.-./0-.-.</p><p>　　表5 Granger因果檢驗結(jié)果</p><p>　　FastatisticProbabilityGranger196.6330.05036MáGranger2.869660.16551Má/GDP

19、Granger5.431970.08019Má/GDP13.87040.020407.418840.05278&amp;’()*+,Granger5.002850.30143Má47.84770.10169表3主要研究數(shù)據(jù)列表2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Má%12.3 17.6 16.8 19.6 14.7

20、17.6 17 16.70.64 1.0806 0.2658 0.2381 0.2888 0.4627 0.1907 0.1595Má/GDP 1.3568 1.4436 1.5375 1.6288 1.5894 1.6301 1.6308 1.6168(=100)101.1 102.2 103.7 104.8 109.7 107.6 105.5 107.60.1768 0.</p>&l

21、t;p><b>　　三、實證分析</b></p><p><b>　?。ㄒ唬颖驹O定</b></p><p>　　1.變量選取以房屋銷售價格指數(shù)來衡量房地產(chǎn)價格；以M2同比增長率，存貸差同比增長率和M2/GDP比值三個衡量指標來度量流動性過剩；以房地產(chǎn)完成投資額增長來度量房地產(chǎn)開發(fā)程度；以居民消費價格總指數(shù)來衡量價格上漲幅度；以土地交易價格

22、指數(shù)來度量土地價格；以城鎮(zhèn)居民人口指數(shù)來度量城市化水平的發(fā)展。</p><p>　　在樣本選取中，設定以下標準：首先，因為1998年房改對房地產(chǎn)影響十分大，1999年房地產(chǎn)業(yè)市場化剛起步，很多地方還不成熟，筆者選擇以2000年為起點；其次，本文選取GDP變量的月份數(shù)據(jù)難以采集，故筆者選取了2000年至2007年的年度數(shù)據(jù)作為樣本。所選數(shù)據(jù)來自于銳思金融研究數(shù)據(jù)庫、中國資訊行和中國國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計年鑒。</

23、p><p><b>　　2.樣本數(shù)據(jù)描述</b></p><p><b>　　（二）分析過程</b></p><p>　　1.單位根檢驗對所需計量檢驗的數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，考慮到數(shù)據(jù)比較稀少，不適合過度差分，所以選擇較為寬松的顯著性要求。在較為寬松的顯著性要求下，變量的一階差分項基本能夠通過單位根檢驗，結(jié)果見表4。</p

24、><p>　　2.Granger因果檢驗</p><p>　　借助Granger因果檢驗進一步分析流動性過剩與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。</p><p>　　從實證研究結(jié)論可以看出，除了存貸差同比增長率對房地產(chǎn)完成投資額增長率和M2同比增長率對房屋銷售價格指數(shù)的Granger因果檢驗不是非常顯著，其他Granger因果檢驗都非常顯著，這也在一定程度上印證了前面的分析。</

25、p><p>　　實證檢驗表明，流動性過剩具有擴張性經(jīng)濟效應，經(jīng)濟擴張會推動CPI的上升、城市化進程的加快、房地產(chǎn)投資額增長和土地價格上漲，這些都將導致房地產(chǎn)價格的上漲。</p><p>　　然而基于以下原因，筆者認為計量結(jié)果只應被當作是理論假設的附加證明而不具有決定性意義。因為一方面使用的數(shù)據(jù)相當有限，可能存在一定的偶然性；另一方面在計量模型中，許多對于變量具有顯著性影響的因素可能并未予以適當

26、考慮。</p><p><b>　　四、結(jié)論與政策建議</b></p><p>　　當前房地產(chǎn)業(yè)資金流動性過剩，并不表明經(jīng)濟建設需求的資金過剩，而是資金出現(xiàn)了錯配，我國急需大量資金用于產(chǎn)業(yè)升級、科技研發(fā)，以此從根本上提高我國產(chǎn)業(yè)競爭力。</p><p>　　因此,要合理引導資金流向，將資金從房地產(chǎn)業(yè)配置到更需要資金的社會事業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上來，

27、避免因流動性過剩造成房價長期高啟，成為經(jīng)濟發(fā)展的隱患。</p><p>　　為此，提出三點政策建議：</p><p>　　首先，各地方政府應認真分析當?shù)胤績r上漲的真實原因，充分考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況、居民消費水平及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來制定切實有效的調(diào)控措施。</p><p>　　如果房價上漲是由于住房改革和城市化加快而導致的消費需求過往所致，政府就應運用各種手段調(diào)節(jié)

28、需求與供給，如提供經(jīng)濟適用房、廉租房、限價商品房等，通過增加供給來緩解供需矛盾調(diào)節(jié)因供需矛盾造成的房價上漲。如果房價上漲是因為過度投資、投機炒作而引起的，政府一方面可以通過稅收政策來抑制投機行為與投機所得，引導合理消費預期；另一方面可以通過提高利率和壓縮貸款來抑制房地產(chǎn)的過熱投資。</p><p>　　其次，改革土地批租制度?，F(xiàn)在城市土地批租造成政府和房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著共同利益，這使得宏觀調(diào)控政策在地方

29、政府層面上大打折扣難以落實。為此，應從打破地方政府在土地出讓制度中追求出讓金最大化的機制入手，改革土地出讓制度。這方面的思路:一是減少地方政府在土地出讓金上與中央政府的分成比例;二是將土地批租一次性收費改為按年度收費，可以以稅收的方式收取。</p><p>　　再次，加快房地產(chǎn)業(yè)信息披露制度建設和宏觀監(jiān)管體系建設。盡快建立健全對市場的供求、價格、運作情況等進行預測監(jiān)控及相應的信息分析和反饋系統(tǒng)，并通過經(jīng)濟、法律、

30、行政手段，確保房地產(chǎn)市場的良性運行和健康發(fā)展。</p><p><b>　　【參考文獻】</b></p><p>　　[1]尹伯成等.房地產(chǎn)金融學概論［M］.上海：復旦大學出版社，2000.</p><p>　　[2]達摩達爾·N·古扎拉蒂.計量經(jīng)濟學基礎（第四版）［M］.北京：中國人民大學出版社，2005.</p&g

31、t;<p>　　[3]鐘晨.對當前我國CPI持續(xù)上漲的成因探討與政策建議［J］.福建金融，2007（2）.</p><p>　　[4]劉敏，張燕麗，楊延斌.PPI與CPI關(guān)系探析［J］.統(tǒng)計研究，2005（2）.</p><p>　　[5]李雅靜，楊毅.利率和貨幣供應量對我國房地產(chǎn)投資的影響［J］.西安財經(jīng)學院學報，2005（5）.</p><p>　

32、　[6]李進濤，譚術(shù)魁，郭志濤.利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場波動關(guān)系的實證研究［J］.南方金融，2007（12）.</p><p>　　[7]王愛儉，沈慶劫.人民幣匯率與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性研究［J］.金融研究，2007（6）.</p><p>　　[8]余元全.流動性過剩對資產(chǎn)價格膨脹的影響［J］.浙江金融，2007（5）.</p><p>　　[9]熊偉.我國房價持續(xù)上漲