某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機(jī)制研究【開題報告+文獻(xiàn)綜述+畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文系列</b></p><p><b>　　開題報告</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機(jī)制研究</p><p>　　一、選題的背景與意義</p><

2、;p>　　課題研究對象為某15KM2的新城區(qū)，該新城的建設(shè)目標(biāo)為有特色、可持續(xù)、高品質(zhì)的休閑新城。其用地分類可以分為：居住用地、公共設(shè)施用地、市政公用設(shè)施用地、道路廣場用地、綠地等。其中，公共設(shè)施用地又劃分為商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地以及教育科研用地。</p><p>　　在新城項目開發(fā)問題上，新城政府希望能夠盡快使項目建設(shè)走上正規(guī)，并能夠盡快完成該項目。但是，該新城建設(shè)項目種類多，

3、占地廣，建設(shè)任務(wù)比較艱巨，完全依靠公共財政進(jìn)行投資是不可行的，而且該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較滯后，能夠投入資金有限，必須要廣開融資渠道，招商引資。而另一方面，由于該地區(qū)尚未形成休閑旅游氛圍，項目前期開發(fā)投資大但盈利不高，具一定的風(fēng)險性，后期跟進(jìn)項目則具更大的盈利空間。因此，在土地供應(yīng)方面出現(xiàn)開發(fā)商要求與新城政府意愿上出現(xiàn)矛盾，即近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展之間的矛盾。</p><p>　　在這一問題上，新城政府希望通過在住宅用地供給

4、方面的優(yōu)惠措施吸引開發(fā)商，但同時又以一定的機(jī)制牽制開發(fā)商，以激勵其完成項目開發(fā)任務(wù)。而開發(fā)商則希望通過在開發(fā)期囤積大量土地，獲取土地的升值價值，以回報其前期投資，并以其投資作為談判砝碼，要求新城政府給予優(yōu)惠政策。 如何解決雙方在此問題上的分歧，達(dá)到雙贏效果，是本課題研究的重點。</p><p>　　政府部門與土地開發(fā)商在土地供給與開發(fā)問題上的矛盾，在我國類似項目的開發(fā)過程中經(jīng)常出現(xiàn)，具有一定的普遍性。對這一課題進(jìn)

5、行研究，對現(xiàn)有的土地供給模式進(jìn)行探索與優(yōu)化，實現(xiàn)對開發(fā)商的激勵與約束，有利于政府部門更好地進(jìn)行公益性公共設(shè)施及部分基礎(chǔ)設(shè)施的公共性開發(fā)，有利于其控制和引導(dǎo)商業(yè)性開發(fā)行為，有效的實現(xiàn)城市經(jīng)營，保證近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展相互融合，從而更好更快地實現(xiàn)我國城市發(fā)展。</p><p>　　二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題：</p><p><b>　　基本內(nèi)容:</b><

6、/p><p>　?。?）新城總體規(guī)劃；</p><p>　?。?）新城建設(shè)目標(biāo)；</p><p>　　（3）實現(xiàn)新城建設(shè)目標(biāo)可采用的建設(shè)路徑；</p><p>　?。?）合適的開發(fā)商及其特性；</p><p>　?。?）土地供給對開發(fā)商利益的影響；</p><p>　　（6）土地開發(fā)目標(biāo)；</

7、p><p><b>　　主要問題: </b></p><p>　　（1）土地供給模式；</p><p>　?。?）土地開發(fā)的激勵與約束機(jī)制。</p><p>　　三、研究的方法與技術(shù)路線：</p><p><b>　　技術(shù)路線如圖所示：</b></p><p&

8、gt;　　四、研究的總體安排與進(jìn)度：</p><p>　　2010.11.23～12.04 完成開題報告、文獻(xiàn)綜述；</p><p>　　2010.12.5～2011.1.14 熟悉新城規(guī)劃和建設(shè)目標(biāo)，分析建設(shè)路徑；</p><p>　　2011.1.15～2011.2.14 分析開發(fā)商的類型與特性；</p><p>　　2011.2.

9、15～2011.3.14 分析土地開發(fā)目標(biāo)，提出土地供給模式；</p><p>　　2011.3.15～2011.4.14 建立土地開發(fā)的激勵與約束機(jī)制；</p><p>　　2011.4.15～2011.5.7 完成論文修改，準(zhǔn)備答辯。</p><p><b>　　五、主要參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　

10、[1]陸佩華.淺議我國城市化進(jìn)程中的土地供給機(jī)制[J].市場周刊(理論研究),2007,(7):87 ~103</p><p>　　[2]張穎，王賀忠 ，蔡軍立. 深入探討城市土地供給管理[J].科技資訊,2009,(27):127</p><p>　　[3]許虹. 我國城市土地供給管理方式和問題研究[J].科技資訊,2010,(2):158</p><p>　　[

11、4] 梁華，馬小剛.土地供給制度績效綜合評價：制度變遷角度[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2009,（9）:106 ~109</p><p>　　[5] 許根林. 建國后我國城市土地供給制度的演變軌跡與改革思路[J]. 湖南商學(xué)院學(xué)報 , 2007,14(05):5~8</p><p>　　[6]周京奎.城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.327 ~329</p><

12、;p>　　王麗艷.國內(nèi)外城市土地供給調(diào)控模式的評述與啟示[J].城市.2007，(2)：41~43</p><p>　　[7]聶燕軍.地價會影響開發(fā)商利潤率——談土地使用權(quán)招拍掛出讓與土地價格的關(guān)系[J].中國土地，2004，（4）：27</p><p>　　[8]葉劍平.用市場手段調(diào)控市場——對土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的幾點思考[J].地產(chǎn)市場，2004,（4）：28</p>

13、<p>　　[9]盧新海.城市土地管理與經(jīng)營[M].北京：科學(xué)出版社，2006.272 ~279</p><p>　　[10]王國躍，李海海. 城市化、土地供給制度與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J]. 吉林省教育學(xué)院學(xué)報，2009，25（8）：131 ~132</p><p>　　[11]畢庶東.推進(jìn)土地招標(biāo)拍賣籌集小城鎮(zhèn)建設(shè)基金[J].中國地產(chǎn)市場，2003，（1、2）：98 ~1

14、01</p><p>　　[12]Eziyi O. Ibem.Community-led infrastructure provision in low-income urban communities in developing countries: A study on Ohafia , Nigeria［J］.Cities,2009,26(3):125~132</p><

15、;p>　　[13]倪紹祥. 長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化與土地資源管理[J]. 長江流域資源與環(huán)境,2004,13(6):536 ~540</p><p>　　[14]馮貴盛.沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新城新市鎮(zhèn)建設(shè)路徑選擇[EB/OL]. http://www.ln.gov.cn/hdjl/jyxc/201011/t20101122_592529.html,2011-4-23</p><p>　　[15]

16、和濤，王建軍.上海浦東新區(qū)土地開發(fā)模式對本溪市新城區(qū)開發(fā)建設(shè)之啟示[J].遼寧經(jīng)濟(jì).2009，(6)：45</p><p>　　[16]曾樂春.城市土地價格對土地資源配置的影響研究述評[J].國土資源科技管理.2006,23(4):63 ~ 67</p><p>　　[17]Raymund J.Lin, Seng-cho T. Chou. Mediating a bilateral mul

17、ti-issue negotiation［J］. Electronic Commerce Research and Applications, 2004,3(2):126 ~ 138</p><p>　　[18]張淑娟，劉艷芳.城市土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的博弈分析[J]. 武漢大學(xué)學(xué)報· 信息科學(xué)版,2005,30(11):1012~1015</p><p>　　[19]張樹娟.建設(shè)

18、工程中的博弈分析[J].煤炭科技，2008，（3）：18 ~21</p><p>　　[20]顏紅艷.工程管理Partnering模式的合作博弈分析[J].價值工程，2010,29（5）：134 ~135</p><p>　　[21]王艷娜，王世通.Partnering模式的基本思想及實施措施[J].山西建筑，2009,35（7）：215 ~216</p><p>

19、　　[22]孫靜.論促進(jìn)城市土地資源節(jié)約利用的經(jīng)濟(jì)激勵制度[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007(14)：109</p><p><b>　　畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述</b></p><p><b>　　工程管理</b></p><p>　　某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機(jī)制研究</p><p><b>　　

20、一、前言</b></p><p>　　隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的加速，城市化現(xiàn)象已越來越明顯，各地政府紛紛對周邊地區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)，以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市化對社會經(jīng)濟(jì)、自然資源和生態(tài)環(huán)境等都會產(chǎn)生很大的變遷作用和沖擊影響, 繼而引發(fā)一系列與之切相關(guān)的矛盾和問題, 其中尤為重要的是土地供給問題。由于時間與資金上的利益問題，土地供給問題是開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣g的重要矛盾，當(dāng)?shù)卣枰贫ㄟm當(dāng)?shù)墓┙o機(jī)制以約束

21、開發(fā)商的開發(fā)行為。</p><p>　　近年來，土地的供給模式以及激勵機(jī)制的研究逐漸受到專家學(xué)者的重視。他們從不同的角度對此課題進(jìn)行了研究，通過對比國內(nèi)外土地供給模式、分析我國土地供給模式的歷史、指出各種土地供給模式的優(yōu)缺點、使用經(jīng)濟(jì)、管理學(xué)中的一些理論知識提出激勵機(jī)制等方式，發(fā)展了我國土地資源配置的研究，也為后來者的研究提供了一定的啟示。</p><p><b>　　二、正文&

22、lt;/b></p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和運行的基礎(chǔ)，是城市現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。在現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)行中，政府部分不可避免地要對土地資源進(jìn)行適當(dāng)?shù)嘏渲?，以確保社會的可持續(xù)發(fā)展。在另一方面，建設(shè)開發(fā)商追求其自身的利益最大化，只著眼于近期的發(fā)展。這就造成了政府部門與開發(fā)商之間的矛盾，如何設(shè)計土地供給模式平衡開發(fā)商利益與城市發(fā)展是當(dāng)前課題研究的主要任務(wù)。</p><p>

23、;　　我國土地供給模式發(fā)展</p><p>　　陸佩華[1]、張穎[2]、許虹[3]、梁華[4]等人在我國土地模式的發(fā)展問題上進(jìn)行了一定的研究。根據(jù)城市土地管理事權(quán)的演進(jìn)，我國城市土地供給制度的演變可以劃分為四個階段，即計劃經(jīng)濟(jì)時代城市土地?zé)o償、無期、無流動供給階段、城市土地供給批租制度建立階段、城市土地儲備制度建立階段以及城市土地供給宏觀調(diào)控體系建立階段。</p><p>　　在改革開放

24、前，土地作為一種重要的生產(chǎn)資料，城市各單位用地長期依賴于政府的行政劃撥。用地單位作為需求者，卻對用地量和用地位置基本上沒有什么發(fā)言權(quán)，這極大地打擊了用地單位的開發(fā)熱情與積極性。同時，土地開發(fā)資金的來源較為單一，公共設(shè)施的建設(shè)資金純靠當(dāng)?shù)卣呢斦芸?，大大加重了政府部門的財政負(fù)擔(dān)，繼而又導(dǎo)致一些大型建設(shè)開發(fā)項目無法順利進(jìn)行，嚴(yán)重拖延了我國城市發(fā)展的腳步。改革開放后，市場調(diào)節(jié)手段進(jìn)入了土地供給管理，用地單位在土地供給問題上有了更大的自主權(quán)

25、，市場融資手段也被應(yīng)用到了新城的開發(fā)與建設(shè)中。</p><p><b>　　我國土地供給方式</b></p><p>　　許根林[5]、周京奎[6]、聶燕軍[7]、葉劍平[8]、盧新海[9]、王國躍[10]、畢庶東[11]等人對我國土地供給方式及其適用的建設(shè)項目進(jìn)行了研究。不同的土地供給方式適合不同的建設(shè)項目。行政劃撥較多用于學(xué)校、醫(yī)院等公共福利設(shè)施的建設(shè)用地，其經(jīng)營

26、不帶盈利色彩，建設(shè)資金一般由當(dāng)?shù)卣畡潛堋６袃敵鲎屢约把a辦出讓手續(xù)的土這類土地供給方式則更廣泛地用于盈利性項目的建設(shè)用地。這類出讓國有土地使用權(quán)的方式，集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的市場原則，有利于形成政府主動供地的機(jī)制，能夠充分發(fā)揮市場優(yōu)化配置土地資源的作用。根據(jù)我國的相關(guān)法律條款，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他土地的供應(yīng)計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍

27、賣或者掛牌方式出讓。</p><p><b>　　新城建設(shè)路徑</b></p><p>　　Eziyi O.Ibem[12]、倪紹祥[13]、馮貴盛[14]、和濤[15]、曾樂春[16]等人探討了新城建設(shè)的路徑和建設(shè)思想。要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，需要在以下三個方面進(jìn)行優(yōu)化：一是政策引導(dǎo)。新城政府需要在例如土地供給、利用政策、基礎(chǔ)建設(shè)支持政策、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展財政扶持政策

28、方面進(jìn)行改良優(yōu)化，以吸引、鼓勵投資方、開發(fā)商的入駐。二是編制規(guī)劃。規(guī)劃是進(jìn)行比較全面的長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設(shè)計未來整套行動方案。新城政府應(yīng)該科學(xué)編制新城發(fā)展規(guī)劃，用規(guī)劃指導(dǎo)和調(diào)控新城建設(shè)。三是優(yōu)化環(huán)境。這里的環(huán)境并不是指自然環(huán)境，而是社會環(huán)境。新城政府需要建立公平、公正、有序競爭的市場環(huán)境和高效廉潔的政務(wù)環(huán)境。政府主導(dǎo)作用的發(fā)揮，在很大程度上依賴于領(lǐng)導(dǎo)班子對市場、對開發(fā)商、對投資方的把握。這就

29、需要新城政府對管理體制和運行機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。有效發(fā)揮市場的推動作用，這需要有效發(fā)揮市場配置資源基礎(chǔ)性作用。</p><p>　　政府與開發(fā)商的博弈思想</p><p>　　Raymund J.Lin[17]、張淑娟[18]、張樹娟[19]、顏紅艷[20]、王艷娜[21]等人對博弈有關(guān)問題進(jìn)行了探討研究。開發(fā)商與新城政府在土地供應(yīng)方面存在一定分歧，即近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展之間的矛盾分歧，這就導(dǎo)致了

30、博弈問題的產(chǎn)生?；诓┺恼撍枷牒碗p贏結(jié)局目標(biāo)，新城政府與開發(fā)商在建設(shè)目標(biāo)與利益方面要達(dá)成一定的共識。</p><p>　　在土地供給方式問題上，新城政府需要比對自身情況與開發(fā)商的優(yōu)勢劣勢，選取合適的供給方式。相較于拍賣方式的“價格者得”原則可能帶來的質(zhì)量隱患，掛牌方式可能無法滿足新城政府資金需求，以及出讓方式可能導(dǎo)致的“暗箱”操作等等一系列的弊端，土地招標(biāo)方式充分引入市場競爭機(jī)制，使得土地資源向開發(fā)能力強、資金雄

31、厚的土地使用者集中，并避免了非經(jīng)濟(jì)因素對土地交易市場的干擾，有利于新城政府獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，也有利于形成城市土地合理利用和集約利用的格局。</p><p><b>　　三、結(jié)論</b></p><p>　　目前，我國的土地資源利用問題還存在著比較嚴(yán)重的問題，其最主要的問題還是出在政府部門對土地資源的壟斷而導(dǎo)致的土地資源市場化水平不高，不能有效自我調(diào)節(jié)，以及

32、土地資源配置問題的相關(guān)政策不完善、落實不到位而導(dǎo)致的資源閑置浪費問題。而對這一課題的研究成果更多的是關(guān)注于理論上的要求中央政府完善制度與進(jìn)一步推進(jìn)市場化，而沒有著眼于對地方政府以及土地開發(fā)商之間的博弈以及對其的激勵措施。孫靜提出了經(jīng)濟(jì)激勵制度，認(rèn)為可以“通過價格、稅收等經(jīng)濟(jì)激勵制度促進(jìn)城市土地資源的節(jié)約利用，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會效益” [22]，這具有一定的積極意義。</p><p>　　在研究本課題時，首先，需

33、要對新城政府與開發(fā)商之間的矛盾進(jìn)行深入的理解。要清楚他們之間的利益沖突與土地供給模式的關(guān)系又是怎么樣的。之后，需要對新城的建設(shè)規(guī)劃有一定深度的了解，對項目用地進(jìn)行分類，并依據(jù)土地供給方式的不同及其優(yōu)劣勢，提出合理的土地供給方式。最后，可以帶入一定的管理學(xué)理論，在計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制等方面，結(jié)合工程項目實際，提出合適的激勵與約束機(jī)制。從地方政府與開發(fā)商兩方面的利益角度進(jìn)行研究，得出兩者的共同利益，以雙贏博弈來解決兩者的沖突問題。<

34、/p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]陸佩華.淺議我國城市化進(jìn)程中的土地供給機(jī)制[J].市場周刊(理論研究),2007,(7):87 ~103</p><p>　　[2]張穎，王賀忠 ，蔡軍立. 深入探討城市土地供給管理[J].科技資訊,2009,(27):127</p><p>　　[3]許

35、虹. 我國城市土地供給管理方式和問題研究[J].科技資訊,2010,(2):158</p><p>　　[4] 梁華，馬小剛.土地供給制度績效綜合評價：制度變遷角度[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2009,（9）:106 ~109</p><p>　　[5] 許根林. 建國后我國城市土地供給制度的演變軌跡與改革思路[J]. 湖南商學(xué)院學(xué)報 , 2007,14(05):5~8</p><

36、;p>　　[6]周京奎.城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.327 ~329</p><p>　　王麗艷.國內(nèi)外城市土地供給調(diào)控模式的評述與啟示[J].城市.2007，(2)：41~43</p><p>　　[7]聶燕軍.地價會影響開發(fā)商利潤率——談土地使用權(quán)招拍掛出讓與土地價格的關(guān)系[J].中國土地，2004，（4）：27</p><p>

37、　　[8]葉劍平.用市場手段調(diào)控市場——對土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的幾點思考[J].地產(chǎn)市場，2004,（4）：28</p><p>　　[9]盧新海.城市土地管理與經(jīng)營[M].北京：科學(xué)出版社，2006.272 ~279</p><p>　　[10]王國躍，李海海. 城市化、土地供給制度與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J]. 吉林省教育學(xué)院學(xué)報，2009，25（8）：131 ~132</p>

38、<p>　　[11]畢庶東.推進(jìn)土地招標(biāo)拍賣籌集小城鎮(zhèn)建設(shè)基金[J].中國地產(chǎn)市場，2003，（1、2）：98 ~101</p><p>　　[12]Eziyi O. Ibem.Community-led infrastructure provision in low-income urban communities in developing countries: A stud

39、y on Ohafia , Nigeria［J］.Cities,2009,26(3):125~132</p><p>　　[13]倪紹祥. 長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化與土地資源管理[J]. 長江流域資源與環(huán)境,2004,13(6):536 ~540</p><p>　　[14]馮貴盛.沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新城新市鎮(zhèn)建設(shè)路徑選擇[EB/OL]. http://www.ln.gov.cn/hdjl/jyxc/

40、201011/t20101122_592529.html,2011-4-23</p><p>　　[15]和濤，王建軍.上海浦東新區(qū)土地開發(fā)模式對本溪市新城區(qū)開發(fā)建設(shè)之啟示[J].遼寧經(jīng)濟(jì).2009，(6)：45</p><p>　　[16]曾樂春.城市土地價格對土地資源配置的影響研究述評[J].國土資源科技管理.2006,23(4):63 ~ 67</p><p>

41、;　　[17]Raymund J.Lin, Seng-cho T. Chou. Mediating a bilateral multi-issue negotiation［J］. Electronic Commerce Research and Applications, 2004,3(2):126 ~ 138</p><p>　　[18]張淑娟，劉艷芳.城市土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的博弈分析[J]. 武漢大學(xué)學(xué)報&#

42、183; 信息科學(xué)版,2005,30(11):1012~1015</p><p>　　[19]張樹娟.建設(shè)工程中的博弈分析[J].煤炭科技，2008，（3）：18 ~21</p><p>　　[20]顏紅艷.工程管理Partnering模式的合作博弈分析[J].價值工程，2010,29（5）：134 ~135</p><p>　　[21]王艷娜，王世通.Partne

43、ring模式的基本思想及實施措施[J].山西建筑，2009,35（7）：215 ~216</p><p>　　[22]孫靜.論促進(jìn)城市土地資源節(jié)約利用的經(jīng)濟(jì)激勵制度[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007(14)：109</p><p><b>　　本科畢業(yè)設(shè)計</b></p><p><b>　　工程管理</b></p>

44、<p>　　某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機(jī)制研究</p><p>　　Research on Land Supply Model and Incentive Mechanism for some New Urban</p><p>　　某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵機(jī)制研究</p><p>　　摘要：新城建設(shè)是一個漫長的過程，期間涉及到多方開發(fā)主體的合

45、作。在項目規(guī)劃初期，新城政府的研究重點在于如何吸引開發(fā)商的入駐，而吸引開發(fā)商進(jìn)入的關(guān)鍵則是土地的供給模式。土地供給與開發(fā)問題上，新城政府與開發(fā)商存在近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展之間的矛盾。闡述了某15KM2新城的建設(shè)目標(biāo)與用地性質(zhì)，通過列舉我國土地供給的主要類型和適用項目，提出適合該新城建設(shè)的土地供給模式，并建立相應(yīng)的激勵與約束機(jī)制。針對新城建設(shè)的土地供給模式，提出依據(jù)不同用地性質(zhì)以及不同建設(shè)時期選擇不同的土地供給方式，并利用土地分類分批供給、穩(wěn)

46、定土地政策以及落實稅收罰款來達(dá)到對開發(fā)商的激勵與約束效果。</p><p>　　關(guān)鍵詞：新城建設(shè)；用地規(guī)模；土地供給模式；激勵；約束 </p><p>　　Research on Land Supply Model and Incentive Mechanism for some New Urban</p><p>　　Abstract : It is a

47、 long process for Metro construction, during which it needs the cooperation of the development of the main parties involved in. In the early project planning, the Metro government's research focused on how to attract

48、 developers to enter, and the key to attract developers is the pattern of land supply. On the issues of Land supply and development, there is a conflict between the Metro government and developers about the recent develo

49、pment and the sustainable development. This pa</p><p>　　Key words：Metro construction; land size; land supply mode; incentives; constraints</p><p><b>　　目　錄</b></p><p><

50、;b>　　1引言3</b></p><p>　　1.1研究背景3</p><p>　　1.2研究意義3</p><p>　　1.3研究的主要內(nèi)容4</p><p>　　2新城建設(shè)目標(biāo)和用地性質(zhì)4</p><p>　　2.1建設(shè)目標(biāo)4</p><p>　　

51、2.2建設(shè)內(nèi)容5</p><p>　　2.3用地性質(zhì)與用地規(guī)模6</p><p>　　2.4建設(shè)實施方案7</p><p>　　3土地供給方式7</p><p>　　3.1我國主要的幾種土地供給方式8</p><p>　　3.2不同土地供給方式的優(yōu)勢和適用項目8</p><p

52、>　　3.2.1招拍掛三種方式的優(yōu)缺點8</p><p>　　3.2.2各類土地出讓方式的適用項目9</p><p>　　4新城土地供給模式10</p><p>　　4.1合適的土地開發(fā)商10</p><p>　　4.1.1開發(fā)商分類10</p><p>　　4.1.2開發(fā)商選擇11<

53、;/p><p>　　4.2土地供給對開發(fā)商利益的影響12</p><p>　　4.2.1有償出讓與開發(fā)商的利益12</p><p>　　4.2.2分期土地出讓與開發(fā)商的利益12</p><p>　　4.3合適的土地供給模式13</p><p>　　4.3.1建設(shè)前期用地供給模式14</p>

54、<p>　　4.3.2建設(shè)中后期用地供給模式15</p><p>　　5土地供給的激勵機(jī)制16</p><p>　　5.1激勵機(jī)制16</p><p>　　5.1.1土地分類分批供給16</p><p>　　5.1.2穩(wěn)定土地供給政策17</p><p>　　5.2約束機(jī)制17<

55、;/p><p><b>　　6結(jié)論18</b></p><p>　　6.1建立合適的土地供給模式18</p><p>　　6.2建立相關(guān)的激勵與約束機(jī)制18</p><p><b>　　7展望19</b></p><p>　　7.1新城政府與開發(fā)商以及開發(fā)商之間

56、的博弈問題19</p><p>　　7.2土地供給模式的拓展19</p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)20</p><p><b>　　引言</b></p><p><b>　　研究背景</b></p><p>　　隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的加速，城市化現(xiàn)象已越來越明顯，

57、各地政府紛紛對周邊地區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)，以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市化對社會經(jīng)濟(jì)、自然資源和生態(tài)環(huán)境等都會產(chǎn)生很大的變遷作用和沖擊影響, 繼而引發(fā)一系列與之切相關(guān)的矛盾和問題, 其中尤為重要的是土地供給問題[1]。在改革開放前，土地作為一種重要的生產(chǎn)資料，城市各單位用地長期依賴于政府的行政劃撥。用地單位作為需求者，卻對用地量和用地位置基本上沒有什么發(fā)言權(quán)，這極大地打擊了用地單位的開發(fā)熱情與積極性[2、3]。同時，土地開發(fā)資金的來源較為單一，公

58、共設(shè)施的建設(shè)資金純靠當(dāng)?shù)卣呢斦芸?，大大加重了政府部門的財政負(fù)擔(dān)，繼而又導(dǎo)致一些大型建設(shè)開發(fā)項目無法順利進(jìn)行，嚴(yán)重拖延了我國城市發(fā)展的腳步。</p><p>　　改革開放后，市場調(diào)節(jié)手段進(jìn)入了土地供給管理，用地單位在土地供給問題上有了更大的自主權(quán)，市場融資手段也被應(yīng)用到了新城的開發(fā)與建設(shè)中[4]。一般而言，新城項目的建設(shè)是一個漫長的過程。在這過程中，包括當(dāng)?shù)卣?、投資開發(fā)商商、建設(shè)單位在內(nèi)的多方主體需要相互協(xié)

59、調(diào)共同合作，才能保質(zhì)保量地順利完成該項目。在項目規(guī)劃初期，新城政府的研究重點則放在如何吸引開發(fā)商的入駐，而吸引開發(fā)商進(jìn)入的關(guān)鍵則是土地的供給模式。</p><p><b>　　研究意義</b></p><p>　　在新城項目開發(fā)問題上，新城政府希望能夠盡快使項目建設(shè)走上正軌，并能夠盡快完成該項目。但是，新城的建設(shè)項目種類多，占地廣，建設(shè)任務(wù)比較艱巨，完全依靠公共財政進(jìn)

60、行投資是不可行的，而且該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較滯后，能夠投入資金有限，必須要廣開融資渠道，招商引資。而另一方面，由于該地區(qū)尚未形成休閑旅游氛圍，項目前期開發(fā)投資大但盈利不高，具一定的風(fēng)險性，后期跟進(jìn)項目則具更大的盈利空間。因而，土地開發(fā)商往往在項目開發(fā)前期拖延工程進(jìn)度，待土地升值，達(dá)到其期望空間后才繼續(xù)開發(fā)。這就造成了土地開發(fā)商與新城政府在土地供給意愿上的矛盾，即近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展之間的矛盾。</p><p>　　政府部

61、門與土地開發(fā)商在土地供給與開發(fā)問題上的矛盾，在我國類似項目的開發(fā)過程中經(jīng)常出現(xiàn)，具有一定的普遍性。對這一課題進(jìn)行研究，對現(xiàn)有的土地供給模式進(jìn)行探索與優(yōu)化，實現(xiàn)對開發(fā)商的激勵與約束，有利于政府部門更好地進(jìn)行公益性公共設(shè)施及部分基礎(chǔ)設(shè)施的公共性開發(fā)，有利于其控制和引導(dǎo)商業(yè)性開發(fā)行為，有效的實現(xiàn)城市經(jīng)營，保證近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展相互融合，從而更好更快地實現(xiàn)我國城市發(fā)展。</p><p><b>　　研究的主要內(nèi)

62、容</b></p><p>　　本文闡述了某15KM2新城的建設(shè)目標(biāo)與用地性質(zhì)，通過列舉我國土地供給的主要類型和適用項目，提出適合該新城建設(shè)的土地供給模式，并建立相應(yīng)的激勵與約束機(jī)制。在土地供給問題上，新城政府希望通過在住宅用地供給方面的優(yōu)惠措施吸引開發(fā)商，但同時又以一定的激勵與約束機(jī)制牽制開發(fā)商，以激勵其按照新城政府的規(guī)劃完成項目開發(fā)任務(wù)。而開發(fā)商則希望通過在開發(fā)期囤積大量土地，獲取土地的升值價值，

63、以回報其前期投資，并以其投資作為談判砝碼，要求新城政府給予優(yōu)惠政策。如何解決雙方在此問題上的分歧，達(dá)到雙贏效果，是本課題研究的重點[5]。</p><p>　　新城建設(shè)目標(biāo)和用地性質(zhì)</p><p><b>　　建設(shè)目標(biāo)</b></p><p>　　該新城位處浙江沿海地區(qū)，三面環(huán)海，一路通陸，具有獨特的地理優(yōu)勢。但是由于交通條件的制約，該地區(qū)的

64、發(fā)展一直游離于核心發(fā)展地帶之外，接受區(qū)域中心城市的輻射不能和一些區(qū)位相對較好的城市相提并論[6]。如今，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域一體化進(jìn)程的日益加速，該地區(qū)周邊交通狀況得到了很好的改善，各類交通設(shè)施的建設(shè)使其不再處于交通區(qū)域的末端，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也得到很好的提升[7]。在面對如此大好形勢下，新城政府如需確立自己的區(qū)域發(fā)展地位，除了要承擔(dān)、滿足傳統(tǒng)的城市內(nèi)部功能外，還必須承擔(dān)諸如旅游度假、濱海高尚居住等為區(qū)域服務(wù)的對外服務(wù)功能。而強大的對外服務(wù)

65、功能應(yīng)建立在資源的合理開發(fā)、環(huán)境的精心營造之上，從而創(chuàng)造極具特色、個性獨立的地區(qū)[8]。在這個意義上，新城的建設(shè)為實現(xiàn)這種目標(biāo)提供了極大的可能性。新城政府明確指出，新城的建設(shè)不是老城功能的簡單延伸，也不是一般性的擴(kuò)大城市的容量，而是要建設(shè)一個具有個性和競爭力的濱海新城，同時也要成為政府財政的重要來源之一。</p><p>　　新城的建設(shè)要充分利用該城特有的區(qū)位及資源優(yōu)勢，以休閑度假產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系，

66、建設(shè)具有一流濱海風(fēng)光，集旅游休閑度假、高尚居住、先進(jìn)產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型濱海旅游新城。</p><p><b>　　建設(shè)內(nèi)容</b></p><p>　　由新城的建設(shè)目標(biāo)可以看出，新城的定位不僅僅在于打造一個新的城區(qū)，而且應(yīng)該是構(gòu)造一個以海洋文化為主題的新型濱海城市。在對新城進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時，不能只對景區(qū)與社區(qū)加以簡單的結(jié)合，而是需要更注重對其未來的休閑度假產(chǎn)業(yè)、會議會展

67、產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的謀劃。</p><p>　　根據(jù)這個定位，可以先按功能分區(qū)，將新城分為休閑度假區(qū)與高尚居住區(qū)兩大部分，這二大功能分區(qū)中，以休閑度假區(qū)為先導(dǎo)，高尚居住區(qū)為主體，實現(xiàn)旅游、休閑、度假、居住、就業(yè)的相互配合。在此基礎(chǔ)之上，再對建設(shè)項目進(jìn)行分類安排。整個休閑度假區(qū)應(yīng)集成旅行郊游、餐飲娛樂、會議博覽、運動休閑、度假地產(chǎn)和形象展示等功能于一體。建設(shè)項目主要包括海洋文化主題游樂園項目、濱海度假休閑

68、地產(chǎn)項目以及海洋文化展示公園項目。其中，海洋文化主題游樂園項目中主要包括游樂中心、文化廣場、國際會議酒店、海洋會展中心及海洋文化博物館等。濱海度假休閑地產(chǎn)項目中主要包括浮島式商務(wù)公園、濱海商業(yè)街、名流會所、度假村、酒店式公寓等。海洋文化展示公園項目主要包括海洋文化主題公園、時尚運動場、海洋文化展示長廊、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地等。高尚居住區(qū)以社區(qū)居住生活為中心，配套以相應(yīng)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、文化、行政、體育、旅游、社區(qū)服務(wù)以及少量環(huán)境友好

69、型現(xiàn)代都市工業(yè)等。其建設(shè)項目主要包括海洋文化主題休閑生活中心項目以及健康養(yǎng)生區(qū)項目。其中，海洋文化主題休閑生活中心項目主要包括人工湖、行政中心、購物中心、特色商業(yè)街、文化中心、鄰里中心、中高檔公寓、別墅</p><p>　　大致的建設(shè)內(nèi)容如下圖所示（圖2-1）。</p><p>　　圖2-1 新城項目結(jié)構(gòu)圖</p><p><b>　　用地性質(zhì)與用地規(guī)模&

70、lt;/b></p><p>　　該新城要成為擁有一流水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游城市，必須按照規(guī)劃目標(biāo)的指引在多方面體現(xiàn)自身的規(guī)劃特征。具體而言，新城項目在空間結(jié)構(gòu)、功能結(jié)構(gòu)、用地規(guī)劃、道路設(shè)計、綠化水系等方面都必須體現(xiàn)自己的特色。而如何在用地規(guī)劃中體現(xiàn)生態(tài)型濱海旅游新城的特征一直是規(guī)劃關(guān)注的重點問題。</p><p>　　按照新城的建設(shè)規(guī)劃，新城建設(shè)用地可分為經(jīng)營性用地和非經(jīng)營性用地兩大

71、類型。經(jīng)營性用地包括居住、商業(yè)、工業(yè)、旅游等用地，其開發(fā)主體為非公共部門，進(jìn)行土地開發(fā)的主要目的是贏利；非經(jīng)營用地包括道路廣場、市政、綠地等用地，其開發(fā)主體為公共部門，進(jìn)行土地開發(fā)的主要目的是社會福利的提高，并為經(jīng)營性用地開發(fā)提供可能性和一定的約束。</p><p>　　通過橫向比較分析，可以看出凡定位于生態(tài)型濱海旅游城市或具有類似定位的地區(qū)都有一個共同點，即存在高于常規(guī)比例的大面積公共綠地及公共開放空間。這一點

72、，無論是在深圳華僑城地區(qū)，還是深圳大梅沙地區(qū)，均不例外。因此，新城在用地規(guī)劃上必須保證有足夠的綠地，尤其是公共綠地。唯有這樣，才能保證該地區(qū)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味，才能真正體現(xiàn)生態(tài)城市的特征，營造一個良好的生態(tài)環(huán)境，提升新城周邊地區(qū)的土地價值。但同時，綠地的面積也必須有一定的限度。因為綠化用地本身屬于非經(jīng)營性用地，沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出，反而需要大量的資本投入，規(guī)模過大容易造成土地資源浪費，經(jīng)濟(jì)效益欠佳。因此，新城的綠化用地應(yīng)該控制在

73、37％左右。</p><p>　　根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，該新城的建設(shè)用地約為15KM2，按其功能分區(qū)，可將建設(shè)用地分配為休閑度假區(qū)6 KM2和高尚居住區(qū)9 KM2。在這其中，居住用地20%，商業(yè)用地3%，市政公用設(shè)施用地0.5%、道路廣場用地6.7%、綠化用地37%、文化娛樂用地4%、工業(yè)用地11.5%、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地以及教育科研用地等為混合用地，共3.4%，其余的13.9%則為水域用地。發(fā)展儲備用地另計。<

74、;/p><p><b>　　建設(shè)實施方案</b></p><p>　　新城的建設(shè)涉及項目眾多，對資金需求較大，而對于龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，光看公共財政的撥款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因此，廣開融資渠道，吸引多種投資、形成多元化投融資格局對于新城的開發(fā)至關(guān)重要。新城項目的建設(shè)，要根據(jù)當(dāng)?shù)卣呢斦芰σ约盎A(chǔ)設(shè)施的類型，有針對性地選擇基礎(chǔ)設(shè)施的融資模式。同時，妥善合理的政策保障體系是新城

75、健康順利發(fā)展的基本保障，而在政策保障體系建立的過程中，政府起著絕對的主導(dǎo)作用。新城政府需要結(jié)合生態(tài)型濱海旅游休閑城市的建設(shè)目標(biāo)，從土地政策、環(huán)境政策、旅游發(fā)展政策三方面積極主動地建立健全的政策保障體系，保證規(guī)劃設(shè)計能夠有效地實施。</p><p>　　目前，新城屬于尚未開發(fā)狀態(tài)，道路交通及其他市政設(shè)施還是一片空白。在這樣的情況下，首先應(yīng)該開發(fā)與主城區(qū)的道路以及市政系統(tǒng)對接的用地。同時，先期需要建設(shè)旅游設(shè)施項目和生

76、態(tài)環(huán)境，以利于集聚新城人氣和提高知名度，提升新城土地價值。如此開發(fā)，一方面可以給先期入駐新城并以較低價格獲取土地使用權(quán)的開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)上的激勵，鼓勵其積極進(jìn)行項目的建設(shè)活動，而現(xiàn)狀土地價值較高的地區(qū)也是目前能夠吸引開發(fā)商眼球的不可多得的地段，另一方面，新城政府也能夠可以通過出讓高價值的土地獲得高收益的發(fā)展資金，為滾動開發(fā)提供資金保障，同時也減輕政府財政壓力。</p><p>　　在項目開發(fā)中后期，土地價值已有大幅度

77、的上升，新城項目的收益前景更為明朗。此時，其他開發(fā)商會主動聚攏，向新城政府表達(dá)開發(fā)意愿。而新城政府也因此可以獲得更多的資金收益以保持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，改善人民的生活水平，并規(guī)范新城建設(shè)，促進(jìn)新城發(fā)展。</p><p><b>　　土地供給方式</b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷調(diào)整，我國城市土地供給制度也發(fā)生了一系列的演變。根據(jù)城市土地管理事權(quán)的演進(jìn)

78、，我國城市土地供給制度的演變可以劃分為四個階段，即計劃經(jīng)濟(jì)時代城市土地?zé)o償、無期、無流動供給階段、城市土地供給批租制度建立階段、城市土地儲備制度建立階段以及城市土地供給宏觀調(diào)控體系建立階段[9、10]。在演變過程中，中央政府逐步修正了計劃經(jīng)濟(jì)的土地政府行政審批的供給模式, 確立了除劃撥土地使用權(quán)之外的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地使用權(quán)的供給方式, 從而建立起適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的土地供給雙軌模式,對我國土地供給市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了重

79、大影響[11]。 </p><p>　　我國主要的幾種土地供給方式</p><p>　　目前，我國城市土地供給方式主要有行政劃撥、有償出讓、補辦出讓手續(xù)等三種方式，而有償出讓又有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種形式[12]。 </p><p>　　協(xié)議出讓，是指土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金，由于使用性質(zhì)的改變成為經(jīng)營性用地，在變更為經(jīng)營性用地前需每年交納相應(yīng)

80、數(shù)額的出讓金后才可以租賃的形式進(jìn)入市場。</p><p>　　招標(biāo)出讓，是指通過一定的公開平臺，召集有資質(zhì)的土地使用者，在一定期限，通過上報土地用途、土地使用出讓金等材料，并在一定時間內(nèi)公開開標(biāo)，來爭取土地的使用權(quán)。</p><p>　　拍賣出讓，是土地所有者（政府）在一定的時間通過叫價的方式，決定土地的使用者，價高者得。</p><p>　　掛牌出讓，就是指出讓人

81、發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者。掛牌公示交易其實是土地招標(biāo)拍賣的一種補充形式，它與招標(biāo)拍賣的本質(zhì)區(qū)別是:即便是一家機(jī)構(gòu)競標(biāo)也可出讓，目的是既保證了政府出讓土地應(yīng)堅持的公開公平的原則，又避免了有價無市，導(dǎo)致出現(xiàn)流標(biāo)的情況[13]。</p><p>　　不同土地供給方式的優(yōu)勢和適用項目&l

82、t;/p><p>　　招拍掛三種方式的優(yōu)缺點</p><p>　　經(jīng)營性用地的出讓方式一般集中在招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式上。這三種土地出讓方式各有其優(yōu)勢與缺點，新城政府在選擇土地出讓方式時，要特別注意其區(qū)別，對不同的建設(shè)項目采用不同的合適的土地供給方式。</p><p>　　在這其中，土地拍賣出讓方式能夠?qū)崿F(xiàn)土地價格的最大化，為新城政府提供大量的建設(shè)資金。但同時，它也有

83、其缺陷。首先，這種出讓方式不利于選擇具有開發(fā)實力與經(jīng)驗水平的開發(fā)商，影響重要項目的開發(fā)與建設(shè)，間接提高了項目開發(fā)的成本。其次，拍賣過程的激烈競爭可能使參與其中的開發(fā)商忽視其開發(fā)成本與開發(fā)能力，非理性進(jìn)行競爭，這就增加了項目開發(fā)的風(fēng)險，影響新城建設(shè)的發(fā)展質(zhì)量。</p><p>　　相對的，土地招標(biāo)出讓方式則不存在這方面的問題。使用這種出讓方式，獲取土地的開發(fā)商往往不是最高出價者，而是符合新城政府制定標(biāo)準(zhǔn)的綜合實力最

84、佳者。新城政府可以通過這種方式選擇出價相對較高，同時開發(fā)能力強、經(jīng)驗豐富、管理規(guī)范的開發(fā)商。</p><p>　　而土地掛牌出讓方式的優(yōu)勢在于提供開發(fā)商相對寬裕的時間，以方便其對土地開發(fā)項目進(jìn)行評估規(guī)劃，避免其非理性的決策行為。當(dāng)然，其不足之處也在于此，時間的拖延容易產(chǎn)生未知的負(fù)面效應(yīng)以及機(jī)會成本。</p><p>　　各類土地出讓方式的適用項目</p><p>　

85、　隨著我國市場體制的逐步完善，我國土地供給方式也形成了一定的模式與制度，不同的土地供給方式適用于不同的建設(shè)項目。一般而言，行政劃撥較多用于學(xué)校、醫(yī)院等公共福利設(shè)施的建設(shè)用地，其經(jīng)營不帶盈利色彩，建設(shè)資金一般由當(dāng)?shù)卣畡潛堋?lt;/p><p>　　而有償出讓以及補辦出讓手續(xù)的土這類土地供給方式則更廣泛地用于盈利性項目的建設(shè)用地[14]。這類出讓國有土地使用權(quán)的方式，集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的市場原則，有利于形成政府

86、主動供地的機(jī)制，能夠充分發(fā)揮市場優(yōu)化配置土地資源的作用。根據(jù)我國的相關(guān)法律條款，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他土地的供應(yīng)計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓[15]。目前，我國土地供給市場上，土地拍賣出讓方式一般適用于房地產(chǎn)經(jīng)營項目的用地。地方政府運用這種方式以獲取大量的資金以補貼財政支出。土地招標(biāo)出讓方式一般適用于道路工程、綠化工程等工程類

87、項目的非經(jīng)營性用地，或者是房地產(chǎn)項目等其他經(jīng)營性項目用地。而土地掛牌出讓方式則往往適用于大規(guī)模、大工程項目的用地。協(xié)議出讓的方式則比較容易出現(xiàn)暗箱操作、權(quán)錢交易等問題，一般在引進(jìn)外國投資項目或重點投資項目中采用，但在新城建設(shè)中并不適合采用。</p><p><b>　　新城土地供給模式</b></p><p>　　從國外成熟的土地市場發(fā)展經(jīng)驗來看，城市土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)

88、施建設(shè)所需的大量資金往往來源于土地，并用之于土地，而且土地收入將再投入到城市土地開發(fā)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，從而使城市建設(shè)資金進(jìn)入一種良性循環(huán)[16]。目前，新城發(fā)展的“瓶頸”之一是資金的短缺，而土地供給工作的展開則直接影響到開發(fā)商與投資商的入駐問題，因此，這一問題能否順利解決將直接影響到新城的成長發(fā)展，提出合適的土地供給模式至關(guān)重要。</p><p><b>　　合適的土地開發(fā)商</b>&l

89、t;/p><p>　　新城項目的建設(shè)是新城政府發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的一個重要措施。為了能使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能更好更迅速地發(fā)展，人民生活水平能夠更快地提高，新城項目需要在保證質(zhì)量的前提下，盡快完成。因而，新城政府在開發(fā)商選擇策略上要結(jié)合自身條件與需求，在不同的開發(fā)商類型中選擇合適的合作者。</p><p><b>　　開發(fā)商分類</b></p><p>　　按照開發(fā)

90、商的開發(fā)實力、品牌規(guī)模等特性，可以將開發(fā)商分為兩類：一是大型開發(fā)商，二是中小型開發(fā)商。大型開發(fā)商指在全國范圍內(nèi)具有一定品牌影響力，在專業(yè)領(lǐng)域中擁有良好實力與信譽，在公眾中具有優(yōu)秀的口碑的開發(fā)商。一般情況下，具有一定品牌實力的開發(fā)商能夠保證工程項目建設(shè)中施工隊伍的專業(yè)素質(zhì)與工程的完整性，這就為工程項目的高質(zhì)量完成提高了一定的保證。同時，這類開發(fā)商更注重信譽及其工程在社會上的影響，因而能夠在保證工程質(zhì)量的前提下，按合同約定完成項目建設(shè)任務(wù)。

91、同時，引入這類開發(fā)商，能夠產(chǎn)生品牌集聚效應(yīng)，吸引更多的投資方與開發(fā)商關(guān)注新城項目，有利于新城項目的融資、后期工程的開發(fā)建設(shè)以及未來新城的健康發(fā)展。但這類開發(fā)商由于其綜合實力比較強，人際關(guān)系面較廣，在與地方政府進(jìn)行關(guān)于項目開發(fā)等問題的談判過程中，往往占據(jù)有利地位，討價還價能力強；同時，其在項目開發(fā)過程中，往往以其自身開發(fā)思路做引導(dǎo)，容易與地方政府的管理引導(dǎo)產(chǎn)生沖突，尤其可能產(chǎn)生“土地綁架”行為。</p><p>　

92、　中小型開發(fā)商指在全國一定區(qū)域范圍內(nèi)有一定影響力，在專業(yè)領(lǐng)域擁有一定的開發(fā)資質(zhì)與實力，但在公眾中并不聞名的開發(fā)商。這類開發(fā)商的開發(fā)實力不如大型開發(fā)商，也缺乏資金，進(jìn)行大型項目開發(fā)的風(fēng)險較大。但是，這類開發(fā)商往往只參加一定地域范圍內(nèi)的項目開發(fā)任務(wù)，對當(dāng)?shù)丨h(huán)境比較熟悉，能夠較為方便地解決項目開展中遇到各種各樣的問題，不致使其影響工程進(jìn)度與質(zhì)量，進(jìn)而影響工程成本。而且，此類開發(fā)商討價還價能力不強。當(dāng)?shù)卣谂c其進(jìn)行談判時占據(jù)有利地位。在土地開

93、發(fā)過程中，新城政府引導(dǎo)其開發(fā)行為也較為容易。</p><p><b>　　開發(fā)商選擇</b></p><p>　　不同類型的開發(fā)商具有其自身的優(yōu)勢與劣勢（見表4-1），新城政府需要結(jié)合不同開發(fā)商的不同特點以及新城項目開發(fā)的需要，在適當(dāng)?shù)臅r期選擇合適的開發(fā)商。</p><p>　　表4-1 不同開發(fā)商的優(yōu)劣勢比較表</p><

94、p>　　在新城項目開發(fā)問題上，新城政府首先面臨的困境就是融資開發(fā)問題。如前所述，新城所在地域原本經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，新城項目開發(fā)氛圍也尚未形成。此時，新城政府急需資金的注入，同時，要逐漸形成開發(fā)氛圍，以吸引其他開發(fā)商的參與。因此，新城政府在開發(fā)初期需要選擇一些大型開發(fā)商，引入資金，盡快使項目開始建設(shè)。在新城土地經(jīng)歷一定的開發(fā)后，土地價值逐步上升，新城項目發(fā)展前景良好，此時，新城政府需要使房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目的用地進(jìn)行開發(fā)，以拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)

95、濟(jì)的迅猛發(fā)展。因而，在中后期項目的開發(fā)中，新城政府對開發(fā)商的引入并沒有那么嚴(yán)格的要求，只需能帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并能在政府引導(dǎo)下進(jìn)行合理的土地開發(fā)。在這里，選擇中小型開發(fā)商有利于新城政府在談判中占據(jù)優(yōu)勢地位，也有利于引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康成長，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)健康成長。</p><p>　　同時，在新城項目的建設(shè)中，不僅存在新城政府與開發(fā)商之間的博弈，也需要不同開發(fā)商之間的良性競爭與博弈。新城政府在對開發(fā)商進(jìn)行選擇過程

96、中，要注意引進(jìn)同類型不同品牌的開發(fā)商，使不同的開發(fā)商之間相互牽制、相互競爭，這有利于建設(shè)項目健康良好的發(fā)展，也有利于加快項目建設(shè)進(jìn)度，以盡快達(dá)成項目開發(fā)目標(biāo)。</p><p>　　土地供給對開發(fā)商利益的影響</p><p>　　有償出讓與開發(fā)商的利益</p><p>　　大部分的經(jīng)營性項目用地以及小部分非經(jīng)營性用地需要通過有償出讓的方式進(jìn)行土地供給。在這樣的條件下，

97、參與的開發(fā)商都有機(jī)會獲取土地使用權(quán)。而土地價格是市場競爭形成的，對開發(fā)商而言，是公平的。但是，由于土地拍賣出讓方式存在 “價高者得”心理，當(dāng)房地產(chǎn)價格一定時，對同等實力的開發(fā)商而言，地價上升將引起開發(fā)商利潤的下降。這對實力不強的開發(fā)商來講是個挑戰(zhàn)，他們?nèi)绻胪稑?biāo)成功，則可能獲取的利潤會大大低于其他有實力的開發(fā)商，甚至舍棄利潤，而只為了獲取在外的聲譽。對具有一定實力的開發(fā)商來說，則是一項約束，他們需要對項目進(jìn)行周密的策劃規(guī)劃，才能保證在投

98、標(biāo)成功、完成項目的同時盡可能獲取更大的利潤。</p><p>　　土地招標(biāo)出讓方式則對那些綜合實力較強的開發(fā)商而言，比較有利。在這里，評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)由新城政府內(nèi)部制定。通常而言，這類標(biāo)準(zhǔn)包括，土地出讓金、建設(shè)開發(fā)資質(zhì)等級、規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方案等。并不是土地出讓金越高，中標(biāo)的可能性越大。新城政府極可能要求投標(biāo)的開發(fā)商的報價需在一定范圍內(nèi)，低于或超出都不中標(biāo)。而且，標(biāo)書的制作在招標(biāo)方式中顯得極為重要，要想中標(biāo)，就必須花費一定

99、的時間與資金進(jìn)行考察規(guī)劃。因而，采用招標(biāo)方式，更能體現(xiàn)開發(fā)商的開發(fā)實力與發(fā)展理念。對大型開發(fā)商而言，可能其自身本來承接項目較多，事務(wù)繁忙，在此次招標(biāo)中表現(xiàn)不佳而失去機(jī)會。而中小型開發(fā)商則志在必得，為此次招標(biāo)做了充分準(zhǔn)備，故而能獲得青睞。</p><p>　　土地掛牌出讓方式則更為嚴(yán)謹(jǐn)。新城政府不僅需要公示項目用地面積，還要公示其目前的出讓金、參與開發(fā)商的資質(zhì)等各個方面的信息。這就在初始就限制了部分開發(fā)商的參與。而

100、且，由于掛牌期較長，而出讓金時有跟新，參與的開發(fā)商也能在結(jié)束期前不斷更改自己的出讓金。這就會在不同的開發(fā)商間產(chǎn)生一定的博弈心理。只有志在必得的人才會出具十分高的價格，一般而言，參與的開發(fā)商都會小心試探其他開發(fā)商的底線，并與自身的做比較，盡可能以最低的代價獲得土地使用權(quán)。</p><p>　　分期土地出讓與開發(fā)商的利益</p><p>　　開發(fā)商囤積土地的情況在我國城市發(fā)展中是十分普遍的。由

101、于從長期來看，我國土地資源升值空間較大，而從短期來講，房地產(chǎn)價格起伏變化較大，因此，在房價急速上升的情況下,開發(fā)商會將土地和房產(chǎn)視為一種資產(chǎn)來囤積或惜售,以一步提高房地產(chǎn)市場的價格，獲取更大的利潤。而新城政府對土地采取分期供給開發(fā)的方式，對開發(fā)商的利益有一定的影響。</p><p>　　在新城項目開發(fā)前期，新城土地資源還未開發(fā)時，其項目發(fā)展前景不明，投資風(fēng)險較大。此時入駐的開發(fā)商往往壓低土地價格，并要求新城政府提

102、供大量土地，以保證未來收益，平衡其風(fēng)險。這時，開發(fā)商的討價還價能力在談判中十分重要，大型開發(fā)商在這方面占又獨特優(yōu)勢，從新城政府手中獲得更多價格低廉而收益前景良好的土地的可能性更大。</p><p>　　而在新城項目開發(fā)中后期，新城土地資源開發(fā)到一定程度時，未來前景較明晰，開發(fā)商收益空間能有所保證，此時入駐的開發(fā)商承受風(fēng)險較低。但由于項目前期新城政府與開發(fā)商之間的協(xié)議，后期入駐的開發(fā)商可能無法獲得地理位置較好的土地

103、，或者獲取土地開發(fā)權(quán)的代價較大，所受牽制較多。</p><p><b>　　合適的土地供給模式</b></p><p>　　如前所述，新城屬于尚未開發(fā)狀態(tài)，道路交通及其他市政設(shè)施還是一片空白，新城建設(shè)的氛圍很難一下子形成。因而，新城政府在進(jìn)行土地供給時，在開發(fā)前期，需要考慮引進(jìn)大型開發(fā)商，以活躍新城建設(shè)，吸引其他開發(fā)商入駐，而在開發(fā)中后期，需要考慮引入中小型開發(fā)商，以

104、保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持久穩(wěn)定的發(fā)展。</p><p>　　根據(jù)新城建設(shè)規(guī)劃和用地性質(zhì)，可將新城土地供給時間分為項目建設(shè)前期以及項目建設(shè)中后期，并依次歸類（如圖4-1所示）。</p><p>　　圖4-1 建設(shè)用地歸類圖</p><p>　　建設(shè)前期用地供給模式</p><p>　　按照圖4-1以及分期開發(fā)的建設(shè)方案，先期建設(shè)的項目包括與主城區(qū)的道路、

105、市政系統(tǒng)對接的用地以及旅游設(shè)施項目。其中，與主城區(qū)的道路、市政系統(tǒng)對接的用地屬于非經(jīng)營用地，其開發(fā)主體為政府公共部門，進(jìn)行土地開發(fā)的主要目的是社會福利的提高，并為經(jīng)營性用地開發(fā)提供可能性和一定的約束。只有形成新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的基本框架才能改善投資環(huán)境、促進(jìn)土地增值, 吸引更多的投資者進(jìn)入新區(qū)開發(fā)建設(shè)[17]。因而，該項目的土地供給方式為行政劃撥，并由當(dāng)?shù)卣峁╅_發(fā)的資金。</p><p>　　而旅游設(shè)施項目屬于經(jīng)

106、營性用地，需采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。在這一項目的土地供給方式的選擇上，要考慮兩點問題，一是新城項目需要盡快開工，二是開發(fā)資金需要周轉(zhuǎn)。新城的建設(shè)是一個漫長的過程，而如今正是我國城市化進(jìn)程發(fā)展最快的時期，要趕上這個發(fā)展浪潮，促使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)良好發(fā)展，就必須盡快開始新城的建設(shè)，改善當(dāng)?shù)氐某鞘忻婷?。同時，新城的建設(shè)需要大量的資金供應(yīng)，而光靠當(dāng)?shù)卣呢斦芸钜彩沁h(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。新城政府必須吸引大量資金的入駐，以保證項目的啟動資金的流動周轉(zhuǎn)。因

107、此，在土地供給問題上，新城政府可以選擇拍賣出讓的方式，以更好地發(fā)揮地價的杠桿作用, 調(diào)節(jié)城市土地資源的配置[18]。首先，拍賣出讓的方式是三種有償出讓方式中耗時最短的，而且出讓成功率較高，能夠較快地使項目開始建設(shè)。其次，拍賣出讓方式的“價高者得”原則有利于新城政府獲得更充足的資金，以支持新城的建設(shè)。最后，由于在項目先期建設(shè)中，新城政府只考慮引進(jìn)大型開發(fā)商，其資金與建設(shè)實力雄厚，可以保證項目的建設(shè)質(zhì)量，這樣就避免了拍賣出讓方式可能帶來的質(zhì)