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文檔簡介
1、房地產(chǎn)項目招投標中的問題及解決方案房地產(chǎn)項目招投標中的問題及解決方案近年來,隨著國家房改政策的全面落實,房地產(chǎn)業(yè)已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時,在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。開發(fā)商在整個項目的開發(fā)過程中,如何去達到項目利潤的最大化,在很大程度上我們可以這樣說,房地產(chǎn)項目招投標工作的順利、科學與否將直接影響著項目利潤的高低和建設的進度。而在這其中,評標環(huán)節(jié)的技術控制及相關指標體系的完善與否,則更是關系到整個項目招標工作
2、能否取得成功的關鍵。筆者多年從事工程造價專業(yè),其間參與了相當數(shù)量的房地產(chǎn)項目工程招標、投標書的具體編制工作。在當前評標方法中,我們習慣采用過分突出標底的做法,從技術角度而言,筆者感到有這樣三個問題應該引起開發(fā)商的高度重視。廢標認定過死。目前規(guī)定在標底一定范圍之外的投標均作為廢標處理的做法,在很多時候往往造成了合理低標被排斥在外,這樣一來,開發(fā)商實際上使得自己在整個項目建設中完全放棄了節(jié)約投資、獲得利潤最大化的可能。標書中的成本差異性。我
3、國目前的標書編制,無論是投標者還是標底的編制者,在編制方法上均是以統(tǒng)一的建筑工程概算方法來進行編制的。這實際上使得開發(fā)商的項目招標工作,變成了眾多投標者在項目報價上的編制精確度的競爭。而投標者的管理水平與科技含量,則無法在所投標書的成本差異性上得到應有的體現(xiàn)。標底的適時性與定額的局限。目前,我國應用在房地產(chǎn)項目上的新工藝、新技術、新材料,可以說已是十分普遍,但標書編制所依據(jù)的定額卻又一定程度上存在著局限,難以滿足標書編制的適時要求。在這
4、種情況下,如果標底的編制人員沒有較高的實際現(xiàn)場經(jīng)驗,并在短時間內又找不到與此相關的補充定額來完善標底編制的缺憾,這樣的標底往往與項目的實際造價有較大的差距,開發(fā)商也將因此失去本可獲得的利潤空間。那么,針對上述三個技術問題,開發(fā)商有沒有辦法去解決呢?筆者認為,開發(fā)商可以通過必要的技術手段來加以控制。具體采用的方法,同樣也有三種:采用工程量清單進行招標。開發(fā)商向所有投標者提供的招標文件中,應明確列出按照國家或地方頒布的計算規(guī)則,根據(jù)設計圖紙
5、計算并經(jīng)答疑、審批、確認后匯總的工程量清單;各投標者則根據(jù)自己的施工技術、企業(yè)管理水平、材料采購渠道等,在投標書中填寫綜合單價、計算各種稅費、確定浮動系數(shù)等,并在這一系列工作結束后確定自己的最終投標價。由于在工程量上實現(xiàn)了完全公開,開發(fā)商便可在這樣一種公開、公平、公正和誠信中對眾投標者進行擇優(yōu)招標。它不僅大大減少了投標者有關工程量方面的重復勞動,同時還使得開發(fā)商的項目招標工作因此具有了較高的科學性。實行最低價中標原則。項目工程實行招投標
6、的主要目的,就是要在保證質量、進度的前提下降低造價、節(jié)約成本。而最低價報價,就是指投標者在滿足開發(fā)商投標文件中所列舉的實質性要求的前提下,根據(jù)自身的優(yōu)勢自行確定的最低競爭報價。當然,最低價中標并不是絕對的,按照市場規(guī)律,最低價應高于成本價。我國的《招投標法》中明確指出,最低價不應低于成本價。當項目在實行最低價中標時,開發(fā)商應注意并防范一些投標者在編制預算時故意漏項、缺項,以防止個別投標者達到其低價中標、高價決算的投機目的。對此,開發(fā)商只
7、要在合同中說明對投標者在預算中出現(xiàn)的錯、漏、缺項一律不予調整,并在行政上強化執(zhí)行機制、加大處罰力度,此類投標者的投標行為是可以得到控制的。評標基準價的最終確定。應綜合考慮標底、投標價、當?shù)赝愴椖吭靸r及資料。為了保證資料的可靠性,在評標基準價的確定過程中,開發(fā)商對于當?shù)匾淹瓿傻念愃祈椖抗こ淘靸r資料,一定要經(jīng)過項目差異與價格指數(shù)的調整,確定的價格應經(jīng)專業(yè)權威部門的認定后方可執(zhí)行。對于投標者的項目報價,開發(fā)商必須對其進行嚴格的審定,以保證自
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