房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成及控制策略研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成及控制策略研究</p><p>　　摘要：隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，我國經(jīng)濟水平有了快速的增長，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，而在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的發(fā)展過程中，項目成本主要指的是一定數(shù)量的商品房所能夠支出的所有的費用，然后再將這些費用按照一定的成本項目分類以及分配，就可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本以及房地產(chǎn)單位建筑面積的成本進行計算。而開發(fā)商所進行的項目投資是保證對房地

2、產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基礎(chǔ)，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的相關(guān)闡述，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構(gòu)成以及控制進行了進一步的分析與討論。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目成本；構(gòu)成；控制策略 </p><p>　　隨著我國宏觀調(diào)控能力的不斷加強，我國針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的宏觀調(diào)控也在不斷的加強，而對于我國現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程來說，我國房地產(chǎn)項

3、目開發(fā)的最終目的就是為了以最低的成本獲取最大的社會經(jīng)濟效益，只有做到這些，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成以及成本管理概述 </p><p>　　1.房地產(chǎn)項目構(gòu)成 </p><p>　　在對房地產(chǎn)項目成本進行研究時，首先要做的就是對房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成進行研究，具體的房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成有以下幾個方面： </p&g

4、t;<p>　　（1）項目前期階段的成本。房地產(chǎn)項目成本中項目前期階段成本的投入能夠占到總體項目成本的4%左右。因為在此階段成本的占用非常低，所以就需要對此階段各個項目組成進行進一步的控制，例如對項目市場調(diào)研以及可行性研究等費用的控制等。為了能夠有效的使項目獲得成功，就需要對此階段的工作進行加強。 </p><p>　?。?）土地費用。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商對于所進行開發(fā)的土地獲取方式主要有三種，即：

5、協(xié)議出讓獲得、招標(biāo)出讓獲得以及拍賣獲得等。隨著我國宏觀調(diào)控的加強，現(xiàn)在企業(yè)獲取土地最主要的方式就是通過拍賣獲得。 </p><p>　?。?）項目施工階段的成本。在房地產(chǎn)項目進行施工的過程中，項目施工的成本是作為整個房地產(chǎn)項目成本的主要構(gòu)成存在的，而此階段最主要的費用主要包括有人工費用、材料費用、機械費用、其他直接費用、施工管理費用等。 </p><p>　?。?）設(shè)計階段成本。在房地產(chǎn)項

6、目工程的設(shè)計階段，其主要的成本費用包括：項目設(shè)計成本、評標(biāo)成本以及計劃成本。 </p><p>　?。?）管理費用。在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)項目的管理費用主要包括企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，其主要包括有管理人員的費用、辦公費、保險費等。 </p><p>　?。?）稅費。在房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的過程中，需要向國家繳納一定的稅費，所繳納的稅費中主要的組成部分

7、包括房產(chǎn)稅、耕地占有稅、營業(yè)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅以及印花稅等。而具體的根據(jù)房地產(chǎn)項目的不同，在項目進行施工時需要繳納的稅費也有所不同。 </p><p>　?。?）貸款利息。相關(guān)企業(yè)在對房地產(chǎn)項目進行施工時，以自身的資金能力想要對項目工程進行完成存在一定的困難，這就需要向銀行尋求一定的幫助，等到銀行提供了一定的資金幫助之后，房地產(chǎn)項目企業(yè)就需要向銀行繳納相應(yīng)的利息，而貸款利息也就成為房地產(chǎn)項目成本

8、構(gòu)成中的一個重要的組成部分。 </p><p><b>　　2.成本管理概述 </b></p><p>　　企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對

9、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，它要求系統(tǒng)全面、科學(xué)、合理，對于促進增產(chǎn)節(jié)支、加強經(jīng)濟核算，改進企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。 </p><p>　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的誤區(qū) </p><p>　　1.成本分析存在誤區(qū) </p><p>　　

10、成本分析是指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實際成本與預(yù)算成本差異及其原因匯總并進行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項目目標(biāo)成本的制定提供改進意見，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟效益不斷提高，但目前很多房地長開發(fā)企業(yè)都沒有真正認(rèn)真進行成本分析，往往是一個房地產(chǎn)項目完工后，該項目的財務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項目的工作，而很少對本項目的盈虧進行分析，或者是分析很粗略，更別說通過各種方法對成本差異進行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本

11、管理模式下無法為下一項目成本目標(biāo)的制定提供改進意見，造成第一手資料的缺失。 </p><p>　　2.成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū) </p><p>　　長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財務(wù)部門的責(zé)任，有些房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責(zé)任歸于項目成本管理主管或財務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進度

12、，材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購和點驗、發(fā)放工作。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨沒有成本管理責(zé)任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲目增加施工人員和設(shè)備，必然會導(dǎo)致滯工現(xiàn)象而浪費人工費；如果技術(shù)人員對現(xiàn)場數(shù)據(jù)不精確，必然會導(dǎo)致材料二次倒運費的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟的技術(shù)措施，必然會使成本增大。這就需要工程項目各環(huán)節(jié)人員改變原來的認(rèn)識，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。 </p>

13、<p>　　3.投標(biāo)過程中容易忽視對自身成本的深度分析 </p><p>　　在進行投標(biāo)時，單純的為了追求中標(biāo)的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)市場競爭的日益激烈，很多房地產(chǎn)開發(fā)商不顧自身企業(yè)實際的勞動水平，一味的追求中標(biāo)，甚至不惜以低于成本價報價，將未來的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來越重視總價管理和反索賠的情況下，低報價中標(biāo)無疑會導(dǎo)致企業(yè)項目虧損；有的企業(yè)在進行

14、投標(biāo)報價時，只是簡單的憑自己感覺和經(jīng)驗對工程量清單進行設(shè)想，然后進行投標(biāo)，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來了嚴(yán)重的隱患。 　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制策略 </p><p>　　1.進行房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析，尋找項目盈虧的內(nèi)在因素 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，要確定各項費用的結(jié)算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學(xué)合理的方法，對該項目的整個過程及其結(jié)果進行全面、系統(tǒng)的

15、分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節(jié)約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本目標(biāo)的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規(guī)律，為今后的項目提供借鑒。 </p><p>　　2.抓好房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的成本控制，努力降低成本 </p><p>　　材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴(yán)格的管理制度

16、。材料采購方面，可根據(jù)工程計劃，進行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領(lǐng)用材料時，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時動員項目施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。 </p><p>　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理要從投標(biāo)報價開始進行 </p><p>　　在

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投標(biāo)時，編制投標(biāo)報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風(fēng)險有較為清楚的認(rèn)識，要對自身企業(yè)的各項費用進行詳細(xì)的計算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。 </p><p>　　4.做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算方面的成本控制 </p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程進行預(yù)決算時，需

18、要對投資監(jiān)理的概念進行引入，以使項目的成本控制得到進一步的應(yīng)用。在對項目工程進行決策和設(shè)計的過程中，需要對投資預(yù)算進行概算編制。項目工程相關(guān)部門需要進行材料定價的參與工作，并通過對現(xiàn)有市場材料單價的調(diào)查，對所需要的主要材料進行價格的控制，特別是對于裝飾以及安裝工程的材料價格來說，在建設(shè)單位進行過統(tǒng)一的組織之后，需要進行結(jié)算價格和竣工結(jié)算價格，并由造價咨詢公司出具工程造價審核報告。 </p><p><b&g

19、t;　　四、結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，企業(yè)成本管理是一個系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標(biāo)，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實組織機構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的成本管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持不敗 <

20、/p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]郝一明：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本管理現(xiàn)狀分析及對策研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2010（05）：58-60. </p><p>　　[2]呂 玲：建筑施工企業(yè)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營管理，2012（12）：36-39. </p><p>　　[3]劉