掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用研究_第1頁
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文檔簡介

1、<p>  掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用研究</p><p>  【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè),成本控制是非常重要的。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和企業(yè)改革的不斷深化,房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中保持不敗之地,就必須要進(jìn)行有效的成本控制。因此,通過何種方法來實(shí)現(xiàn)成本的有效控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題。本文在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成和成本控制基本流程的基礎(chǔ)上,介紹了掙值法的基本原理及其在

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用。通過實(shí)證分析,驗(yàn)證了掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的有效性,從而對房地產(chǎn)企業(yè)提高資源的利用率和市場競爭力等方面起到積極的作用。 </p><p>  【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制;掙值法;應(yīng)用研究 </p><p>  一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述 </p><p>  1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 </p><p>  

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程所耗費(fèi)的全部資源的貨幣表現(xiàn),主要成本包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。在實(shí)際成本核算的過程中,一般歸結(jié)為土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用等內(nèi)容。各項(xiàng)成本占總成本的比重有所不同,如圖1所示。 </p><p><b>  圖1 成本構(gòu)成 </b></p><p>  2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法 &l

4、t;/p><p>  房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制,是運(yùn)用系統(tǒng)工程原理對項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督,以發(fā)現(xiàn)過程中的薄弱環(huán)節(jié)并挖掘其潛在價(jià)值,采用一切可能方法降低成本的過程。通過使用科學(xué)、系統(tǒng)的成本控制方法,可以達(dá)到降低成本的目的,從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化和提高企業(yè)市場競爭力。 </p><p>  面對日益激烈的市場競爭,采用有效的成本控制方法成為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身競爭力的關(guān)鍵途徑之一。

5、一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)成本控制通常包括四個(gè)步驟:擬定目標(biāo)成本、確認(rèn)崗位職責(zé)、跟蹤成本執(zhí)行、評估業(yè)績。但是在實(shí)際的成本控制過程中,由于存在無法及時(shí)反饋大量工程合同的實(shí)施情況、大量工程變更等情況,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難做到及時(shí)掌握當(dāng)前的準(zhǔn)確成本,以至于在項(xiàng)目完工時(shí)才發(fā)現(xiàn)成本超支等問題??梢?,要想真正實(shí)現(xiàn)有效的控制成本,必須將資金量與工作進(jìn)度緊密聯(lián)系起來進(jìn)行對比分析。掙值法就是這樣一種對成本—進(jìn)度進(jìn)行綜合分析的方法。它通過對各項(xiàng)工作需要的實(shí)際成本、

6、計(jì)劃成本、目標(biāo)成本進(jìn)行比較,從而對已完成工作的成本情況和進(jìn)度情況進(jìn)行評價(jià),并對未完成工作進(jìn)行預(yù)測,以使成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。該方法已成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本-進(jìn)度控制的重要方法。 </p><p>  二、掙值法成本控制原理 </p><p>  掙值法也稱偏差分析法, 2000年美國項(xiàng)目管理協(xié)會(PMI)頒布的項(xiàng)目管理知識體系(PMBOK)對掙值管理所做的定義為:“EarnedValue

7、Management, A technology used to measure and report project performance from initiation to closeout”[1]。該方法的成本控制原理是在制定出計(jì)劃成本的基礎(chǔ)上,通過測量和計(jì)算已完成工作預(yù)算費(fèi)用、已完成工作實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用,得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差,并對項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行判斷,進(jìn)而采取措施減少或消除不利偏差以實(shí)現(xiàn)目

8、標(biāo)成本[2]。它的優(yōu)勢在于通過預(yù)算成本費(fèi)用來衡量工程的進(jìn)度與資源的利用情況。其成本控制流程如圖2所示。 </p><p>  圖2掙值法成本控制流程 </p><p>  掙值法在成本和進(jìn)度控制過程中,以下三個(gè)參數(shù)是其進(jìn)行分析的基礎(chǔ)。⑴計(jì)劃工作預(yù)算成本 (Budgeted Cost of Work Scheduled, BCWS),是指一定的時(shí)間內(nèi)計(jì)劃完成工作的預(yù)算成本,或是指一定的時(shí)間內(nèi)

9、預(yù)計(jì)的努力水平,該值表示的是項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)。通常BCWS值由給定工時(shí)數(shù)與人工單價(jià)計(jì)算得到,時(shí)間以小時(shí)、天、月等為單位;⑵已完成工作預(yù)算成本 (Budgeted Cost of Work Performed, BCWP),是指一定時(shí)間內(nèi)實(shí)際完成工作的預(yù)算成本。BCWP也就是掙值,用于測量完成多少工作量;⑶已完成工作實(shí)際成本 (Actual Cost of Work Performed, ACWP),是指在一定時(shí)間內(nèi)完成工作的實(shí)際支出成

10、本[3]。 </p><p>  在計(jì)算三個(gè)參數(shù)的基礎(chǔ)上,通過以下四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行成本和進(jìn)度控制評價(jià)。⑴費(fèi)用偏差(Cost Variance,CV),其中CV=BCWP-ACWP,該指標(biāo)主要用于對成本的控制。當(dāng)CV0,表明完成一定工作量時(shí),實(shí)際資源消耗低于計(jì)劃值,即費(fèi)用節(jié)約;當(dāng)CV=0,表明完成一定工作量時(shí),實(shí)際消耗等于計(jì)劃值,即成本與計(jì)劃基本一致,這最完美的情況。⑵進(jìn)度偏差(Schedule Variance,SV

11、),其中SV=BCWP-BCWS,該指標(biāo)可以判斷項(xiàng)目進(jìn)度情況,即進(jìn)度超前、進(jìn)度落后和原計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)SV0,表明實(shí)際完成工作量超過計(jì)劃工程量,即進(jìn)度超前;SV=0,表明實(shí)際完成工作量等于計(jì)劃工程量,按原進(jìn)度進(jìn)行。⑶進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)(Schedule Performance Index,SPI),其中SPI=BCWP/BCWS,該指標(biāo)用于評估進(jìn)度執(zhí)行情況。當(dāng)SPI1,表明項(xiàng)目進(jìn)度提前。⑷費(fèi)用執(zhí)行指標(biāo)(Cost Performance Index

12、,CPI),其中CPI = BCWP/ACWP,該指標(biāo)用于評估費(fèi)用執(zhí)行情況。當(dāng)CPI1,表明效益好或效率高。 </p><p>  基于以上分析,掙值法利用三個(gè)基本參數(shù)和四個(gè)評價(jià)指標(biāo)能有效預(yù)測項(xiàng)目各階段的進(jìn)度和資金利用情況,分析項(xiàng)目是否按計(jì)劃進(jìn)度和預(yù)算成本進(jìn)行,進(jìn)而對出現(xiàn)的偏差采取有效的控制措施。 </p><p>  三、案例應(yīng)用和分析 </p><p>  本文

13、所采用的案例為某商業(yè)住宅項(xiàng)目,其物業(yè)類型為小高層住宅,總建筑面積215787.24平方米,計(jì)劃工期為930個(gè)工作日,工程預(yù)期總投資約73003.81萬元。為了研究方便,現(xiàn)僅對該項(xiàng)目六月末的建筑安裝工程成本和進(jìn)度采用掙值法進(jìn)行分析。   首先,對該項(xiàng)目建筑安裝工程的成本-進(jìn)度的基本數(shù)據(jù)和六月末項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行匯總、整理,并以此計(jì)算掙值參數(shù),見表1。 </p><p>  表1建筑安裝工程掙值參數(shù)計(jì)算表(六月末)

14、</p><p>  序號 活動名稱 BCWS BCWP ACWP CV SV CPI SPI </p><p>  1 土建工程 38395 38395 38395 0 0 1.00 1.00 </p><p>  2 安裝工程 8455 7779 8100 -321 -676 0.96 0.92 </p><p>  3 室內(nèi)裝飾裝修工程

15、 4698 3993 4200 -207 -705 0.95 0.85 </p><p>  4 總平和配套工程 1542 1079 1107 -28 -463 0.97 0.70 </p><p>  合計(jì) 53090 51246 51802 -556 -1844 0.99 0.97 </p><p>  通過計(jì)算可得,整體成本偏差CV<0,則表明該階段項(xiàng)目

16、資金超支;整體進(jìn)度偏差SV<0,則表明該階段項(xiàng)目進(jìn)度延后;整體成本執(zhí)行指標(biāo)CPI<1,則表明效益低;整體進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)SPI<1,則表明項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況不佳,導(dǎo)致拖延。通過對該項(xiàng)目進(jìn)行掙值分析不僅得出該項(xiàng)目成本-進(jìn)度的整體情況,同時(shí)還可以找出產(chǎn)生偏差的根源。由表1知,該項(xiàng)目成本超支和進(jìn)度拖延主要是由安裝工程和室內(nèi)裝飾裝修工程導(dǎo)致的。因此,在接下來的成本-進(jìn)度控制過程中,應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行糾偏,從而最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)成

17、本。 </p><p><b>  四、結(jié)論 </b></p><p>  對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制不僅僅是一種成本核算方法,而是一種上升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的管理問題。文章探討了掙值法分析機(jī)理并結(jié)合實(shí)證應(yīng)用對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本-進(jìn)度控制進(jìn)行了全面的分析和評價(jià),結(jié)果顯示,該方法在提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用率和市場競爭力方面具有一定的成效。同時(shí),對進(jìn)一步促進(jìn)科學(xué)有效的成本控制方法的

18、提出和推廣,為掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的廣泛應(yīng)用奠定了理論基礎(chǔ)和起到實(shí)踐指導(dǎo)作用。 </p><p><b>  參考文獻(xiàn): </b></p><p>  [1]Fleming&Keppelman, Earned Value Management: Mitigating the Risks Associated with Construction Projects

19、, Cost Engineering, 2002,9(4):32-36. </p><p>  [2]翁益郎.基于掙值法的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究[D].重慶大學(xué),2010. </p><p>  [3]孫彥玲.掙得值分析法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用研究[D].山東大學(xué),2012. </p><p><b>  作者簡介: </b></p

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