掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用研究

1、<p>　　掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用研究</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，成本控制是非常重要的。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和企業(yè)改革的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗之地，就必須要進(jìn)行有效的成本控制。因此，通過(guò)何種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的有效控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問(wèn)題。本文在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成和成本控制基本流程的基礎(chǔ)上，介紹了掙值法的基本原理及其在

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用。通過(guò)實(shí)證分析，驗(yàn)證了掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的有效性，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提高資源的利用率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等方面起到積極的作用。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；掙值法；應(yīng)用研究 </p><p>　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述 </p><p>　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 </p><p>　　

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程所耗費(fèi)的全部資源的貨幣表現(xiàn)，主要成本包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。在實(shí)際成本核算的過(guò)程中，一般歸結(jié)為土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用等內(nèi)容。各項(xiàng)成本占總成本的比重有所不同，如圖1所示。 </p><p><b>　　圖1 成本構(gòu)成 </b></p><p>　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法 &l

4、t;/p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，是運(yùn)用系統(tǒng)工程原理對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，以發(fā)現(xiàn)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)并挖掘其潛在價(jià)值，采用一切可能方法降低成本的過(guò)程。通過(guò)使用科學(xué)、系統(tǒng)的成本控制方法，可以達(dá)到降低成本的目的，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化和提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 </p><p>　　面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，采用有效的成本控制方法成為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵途徑之一。

5、一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制通常包括四個(gè)步驟：擬定目標(biāo)成本、確認(rèn)崗位職責(zé)、跟蹤成本執(zhí)行、評(píng)估業(yè)績(jī)。但是在實(shí)際的成本控制過(guò)程中，由于存在無(wú)法及時(shí)反饋大量工程合同的實(shí)施情況、大量工程變更等情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難做到及時(shí)掌握當(dāng)前的準(zhǔn)確成本，以至于在項(xiàng)目完工時(shí)才發(fā)現(xiàn)成本超支等問(wèn)題。可見(jiàn)，要想真正實(shí)現(xiàn)有效的控制成本，必須將資金量與工作進(jìn)度緊密聯(lián)系起來(lái)進(jìn)行對(duì)比分析。掙值法就是這樣一種對(duì)成本—進(jìn)度進(jìn)行綜合分析的方法。它通過(guò)對(duì)各項(xiàng)工作需要的實(shí)際成本、

6、計(jì)劃成本、目標(biāo)成本進(jìn)行比較，從而對(duì)已完成工作的成本情況和進(jìn)度情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并對(duì)未完成工作進(jìn)行預(yù)測(cè)，以使成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。該方法已成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本-進(jìn)度控制的重要方法。 </p><p>　　二、掙值法成本控制原理 </p><p>　　掙值法也稱(chēng)偏差分析法， 2000年美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)（PMI）頒布的項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK）對(duì)掙值管理所做的定義為：“EarnedValue

7、Management， A technology used to measure and report project performance from initiation to closeout”[1]。該方法的成本控制原理是在制定出計(jì)劃成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)測(cè)量和計(jì)算已完成工作預(yù)算費(fèi)用、已完成工作實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用，得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差，并對(duì)項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行判斷，進(jìn)而采取措施減少或消除不利偏差以實(shí)現(xiàn)目

8、標(biāo)成本[2]。它的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)預(yù)算成本費(fèi)用來(lái)衡量工程的進(jìn)度與資源的利用情況。其成本控制流程如圖2所示。 </p><p>　　圖2掙值法成本控制流程 </p><p>　　掙值法在成本和進(jìn)度控制過(guò)程中，以下三個(gè)參數(shù)是其進(jìn)行分析的基礎(chǔ)。⑴計(jì)劃工作預(yù)算成本 （Budgeted Cost of Work Scheduled， BCWS），是指一定的時(shí)間內(nèi)計(jì)劃完成工作的預(yù)算成本，或是指一定的時(shí)間內(nèi)

9、預(yù)計(jì)的努力水平，該值表示的是項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)。通常BCWS值由給定工時(shí)數(shù)與人工單價(jià)計(jì)算得到，時(shí)間以小時(shí)、天、月等為單位；⑵已完成工作預(yù)算成本 （Budgeted Cost of Work Performed， BCWP），是指一定時(shí)間內(nèi)實(shí)際完成工作的預(yù)算成本。BCWP也就是掙值，用于測(cè)量完成多少工作量；⑶已完成工作實(shí)際成本 （Actual Cost of Work Performed， ACWP），是指在一定時(shí)間內(nèi)完成工作的實(shí)際支出成

10、本[3]。 </p><p>　　在計(jì)算三個(gè)參數(shù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)以下四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行成本和進(jìn)度控制評(píng)價(jià)。⑴費(fèi)用偏差（Cost Variance，CV），其中CV=BCWP-ACWP，該指標(biāo)主要用于對(duì)成本的控制。當(dāng)CV0，表明完成一定工作量時(shí)，實(shí)際資源消耗低于計(jì)劃值，即費(fèi)用節(jié)約；當(dāng)CV=0，表明完成一定工作量時(shí)，實(shí)際消耗等于計(jì)劃值，即成本與計(jì)劃基本一致，這最完美的情況。⑵進(jìn)度偏差（Schedule Variance，SV

11、），其中SV=BCWP-BCWS，該指標(biāo)可以判斷項(xiàng)目進(jìn)度情況，即進(jìn)度超前、進(jìn)度落后和原計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)SV0，表明實(shí)際完成工作量超過(guò)計(jì)劃工程量，即進(jìn)度超前；SV=0，表明實(shí)際完成工作量等于計(jì)劃工程量，按原進(jìn)度進(jìn)行。⑶進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)（Schedule Performance Index，SPI），其中SPI=BCWP/BCWS，該指標(biāo)用于評(píng)估進(jìn)度執(zhí)行情況。當(dāng)SPI1，表明項(xiàng)目進(jìn)度提前。⑷費(fèi)用執(zhí)行指標(biāo)（Cost Performance Index

12、，CPI），其中CPI = BCWP/ACWP，該指標(biāo)用于評(píng)估費(fèi)用執(zhí)行情況。當(dāng)CPI1，表明效益好或效率高。 </p><p>　　基于以上分析，掙值法利用三個(gè)基本參數(shù)和四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)能有效預(yù)測(cè)項(xiàng)目各階段的進(jìn)度和資金利用情況，分析項(xiàng)目是否按計(jì)劃進(jìn)度和預(yù)算成本進(jìn)行，進(jìn)而對(duì)出現(xiàn)的偏差采取有效的控制措施。 </p><p>　　三、案例應(yīng)用和分析 </p><p>　　本文

13、所采用的案例為某商業(yè)住宅項(xiàng)目，其物業(yè)類(lèi)型為小高層住宅，總建筑面積215787.24平方米，計(jì)劃工期為930個(gè)工作日，工程預(yù)期總投資約73003.81萬(wàn)元。為了研究方便，現(xiàn)僅對(duì)該項(xiàng)目六月末的建筑安裝工程成本和進(jìn)度采用掙值法進(jìn)行分析。 　　首先，對(duì)該項(xiàng)目建筑安裝工程的成本-進(jìn)度的基本數(shù)據(jù)和六月末項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行匯總、整理，并以此計(jì)算掙值參數(shù)，見(jiàn)表1。 </p><p>　　表1建筑安裝工程掙值參數(shù)計(jì)算表（六月末）

14、</p><p>　　序號(hào) 活動(dòng)名稱(chēng) BCWS BCWP ACWP CV SV CPI SPI </p><p>　　1 土建工程 38395 38395 38395 0 0 1.00 1.00 </p><p>　　2 安裝工程 8455 7779 8100 -321 -676 0.96 0.92 </p><p>　　3 室內(nèi)裝飾裝修工程

15、 4698 3993 4200 -207 -705 0.95 0.85 </p><p>　　4 總平和配套工程 1542 1079 1107 -28 -463 0.97 0.70 </p><p>　　合計(jì) 53090 51246 51802 -556 -1844 0.99 0.97 </p><p>　　通過(guò)計(jì)算可得，整體成本偏差CV<0，則表明該階段項(xiàng)目

16、資金超支；整體進(jìn)度偏差SV<0，則表明該階段項(xiàng)目進(jìn)度延后；整體成本執(zhí)行指標(biāo)CPI<1，則表明效益低；整體進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)SPI<1，則表明項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況不佳，導(dǎo)致拖延。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行掙值分析不僅得出該項(xiàng)目成本-進(jìn)度的整體情況，同時(shí)還可以找出產(chǎn)生偏差的根源。由表1知，該項(xiàng)目成本超支和進(jìn)度拖延主要是由安裝工程和室內(nèi)裝飾裝修工程導(dǎo)致的。因此，在接下來(lái)的成本-進(jìn)度控制過(guò)程中，應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行糾偏，從而最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)成

17、本。 </p><p><b>　　四、結(jié)論 </b></p><p>　　對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制不僅僅是一種成本核算方法，而是一種上升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的管理問(wèn)題。文章探討了掙值法分析機(jī)理并結(jié)合實(shí)證應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本-進(jìn)度控制進(jìn)行了全面的分析和評(píng)價(jià)，結(jié)果顯示，該方法在提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面具有一定的成效。同時(shí)，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)科學(xué)有效的成本控制方法的

18、提出和推廣，為掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的廣泛應(yīng)用奠定了理論基礎(chǔ)和起到實(shí)踐指導(dǎo)作用。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]Fleming&Keppelman， Earned Value Management： Mitigating the Risks Associated with Construction Projects

19、， Cost Engineering， 2002，9（4）：32-36. </p><p>　　[2]翁益郎.基于掙值法的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究[D].重慶大學(xué)，2010. </p><p>　　[3]孫彥玲.掙得值分析法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用研究[D].山東大學(xué)，2012. </p><p><b>　　作者簡(jiǎn)介： </b></p