掙值法在房地產(chǎn)項目成本控制中的應(yīng)用研究

1、<p>　　掙值法在房地產(chǎn)項目成本控制中的應(yīng)用研究</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型的行業(yè)，成本控制是非常重要的。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和企業(yè)改革的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中保持不敗之地，就必須要進行有效的成本控制。因此，通過何種方法來實現(xiàn)成本的有效控制是當前房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題。本文在分析房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成和成本控制基本流程的基礎(chǔ)上，介紹了掙值法的基本原理及其在

2、房地產(chǎn)項目成本控制中的應(yīng)用。通過實證分析，驗證了掙值法在房地產(chǎn)項目成本控制中的有效性，從而對房地產(chǎn)企業(yè)提高資源的利用率和市場競爭力等方面起到積極的作用。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；掙值法；應(yīng)用研究 </p><p>　　一、房地產(chǎn)項目成本控制概述 </p><p>　　1、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成 </p><p>　　

3、房地產(chǎn)項目成本是指房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程所耗費的全部資源的貨幣表現(xiàn)，主要成本包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費等。在實際成本核算的過程中，一般歸結(jié)為土地成本、前期費用、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費和期間費用等內(nèi)容。各項成本占總成本的比重有所不同，如圖1所示。 </p><p><b>　　圖1 成本構(gòu)成 </b></p><p>　　2、房地產(chǎn)項目成本控制方法 &l

4、t;/p><p>　　房地產(chǎn)項目成本控制，是運用系統(tǒng)工程原理對項目實施過程中的各種耗費進行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，以發(fā)現(xiàn)過程中的薄弱環(huán)節(jié)并挖掘其潛在價值，采用一切可能方法降低成本的過程。通過使用科學、系統(tǒng)的成本控制方法，可以達到降低成本的目的，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化和提高企業(yè)市場競爭力。 </p><p>　　面對日益激烈的市場競爭，采用有效的成本控制方法成為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身競爭力的關(guān)鍵途徑之一。

5、一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制通常包括四個步驟：擬定目標成本、確認崗位職責、跟蹤成本執(zhí)行、評估業(yè)績。但是在實際的成本控制過程中，由于存在無法及時反饋大量工程合同的實施情況、大量工程變更等情況，導致房地產(chǎn)企業(yè)很難做到及時掌握當前的準確成本，以至于在項目完工時才發(fā)現(xiàn)成本超支等問題?？梢姡胝嬲龑崿F(xiàn)有效的控制成本，必須將資金量與工作進度緊密聯(lián)系起來進行對比分析。掙值法就是這樣一種對成本—進度進行綜合分析的方法。它通過對各項工作需要的實際成本、

6、計劃成本、目標成本進行比較，從而對已完成工作的成本情況和進度情況進行評價，并對未完成工作進行預測，以使成本控制在預算范圍之內(nèi)。該方法已成為房地產(chǎn)企業(yè)進行成本-進度控制的重要方法。 </p><p>　　二、掙值法成本控制原理 </p><p>　　掙值法也稱偏差分析法， 2000年美國項目管理協(xié)會（PMI）頒布的項目管理知識體系（PMBOK）對掙值管理所做的定義為：“EarnedValue

7、Management， A technology used to measure and report project performance from initiation to closeout”[1]。該方法的成本控制原理是在制定出計劃成本的基礎(chǔ)上，通過測量和計算已完成工作預算費用、已完成工作實際費用和計劃工作預算費用，得到有關(guān)計劃實施的進度和費用偏差，并對項目預算和進度計劃執(zhí)行情況進行判斷，進而采取措施減少或消除不利偏差以實現(xiàn)目

8、標成本[2]。它的優(yōu)勢在于通過預算成本費用來衡量工程的進度與資源的利用情況。其成本控制流程如圖2所示。 </p><p>　　圖2掙值法成本控制流程 </p><p>　　掙值法在成本和進度控制過程中，以下三個參數(shù)是其進行分析的基礎(chǔ)。⑴計劃工作預算成本 （Budgeted Cost of Work Scheduled， BCWS），是指一定的時間內(nèi)計劃完成工作的預算成本，或是指一定的時間內(nèi)

9、預計的努力水平，該值表示的是項目所要達到的目標。通常BCWS值由給定工時數(shù)與人工單價計算得到，時間以小時、天、月等為單位；⑵已完成工作預算成本 （Budgeted Cost of Work Performed， BCWP），是指一定時間內(nèi)實際完成工作的預算成本。BCWP也就是掙值，用于測量完成多少工作量；⑶已完成工作實際成本 （Actual Cost of Work Performed， ACWP），是指在一定時間內(nèi)完成工作的實際支出成

10、本[3]。 </p><p>　　在計算三個參數(shù)的基礎(chǔ)上，通過以下四個指標進行成本和進度控制評價。⑴費用偏差（Cost Variance，CV），其中CV=BCWP-ACWP，該指標主要用于對成本的控制。當CV0，表明完成一定工作量時，實際資源消耗低于計劃值，即費用節(jié)約；當CV=0，表明完成一定工作量時，實際消耗等于計劃值，即成本與計劃基本一致，這最完美的情況。⑵進度偏差（Schedule Variance，SV

11、），其中SV=BCWP-BCWS，該指標可以判斷項目進度情況，即進度超前、進度落后和原計劃進行。當SV0，表明實際完成工作量超過計劃工程量，即進度超前；SV=0，表明實際完成工作量等于計劃工程量，按原進度進行。⑶進度執(zhí)行指標（Schedule Performance Index，SPI），其中SPI=BCWP/BCWS，該指標用于評估進度執(zhí)行情況。當SPI1，表明項目進度提前。⑷費用執(zhí)行指標（Cost Performance Index

12、，CPI），其中CPI = BCWP/ACWP，該指標用于評估費用執(zhí)行情況。當CPI1，表明效益好或效率高。 </p><p>　　基于以上分析，掙值法利用三個基本參數(shù)和四個評價指標能有效預測項目各階段的進度和資金利用情況，分析項目是否按計劃進度和預算成本進行，進而對出現(xiàn)的偏差采取有效的控制措施。 </p><p>　　三、案例應(yīng)用和分析 </p><p>　　本文

13、所采用的案例為某商業(yè)住宅項目，其物業(yè)類型為小高層住宅，總建筑面積215787.24平方米，計劃工期為930個工作日，工程預期總投資約73003.81萬元。為了研究方便，現(xiàn)僅對該項目六月末的建筑安裝工程成本和進度采用掙值法進行分析。 　　首先，對該項目建筑安裝工程的成本-進度的基本數(shù)據(jù)和六月末項目進展情況進行匯總、整理，并以此計算掙值參數(shù)，見表1。 </p><p>　　表1建筑安裝工程掙值參數(shù)計算表（六月末）

14、</p><p>　　序號 活動名稱 BCWS BCWP ACWP CV SV CPI SPI </p><p>　　1 土建工程 38395 38395 38395 0 0 1.00 1.00 </p><p>　　2 安裝工程 8455 7779 8100 -321 -676 0.96 0.92 </p><p>　　3 室內(nèi)裝飾裝修工程

15、 4698 3993 4200 -207 -705 0.95 0.85 </p><p>　　4 總平和配套工程 1542 1079 1107 -28 -463 0.97 0.70 </p><p>　　合計 53090 51246 51802 -556 -1844 0.99 0.97 </p><p>　　通過計算可得，整體成本偏差CV<0，則表明該階段項目

16、資金超支；整體進度偏差SV<0，則表明該階段項目進度延后；整體成本執(zhí)行指標CPI<1，則表明效益低；整體進度執(zhí)行指標SPI<1，則表明項目進度計劃執(zhí)行情況不佳，導致拖延。通過對該項目進行掙值分析不僅得出該項目成本-進度的整體情況，同時還可以找出產(chǎn)生偏差的根源。由表1知，該項目成本超支和進度拖延主要是由安裝工程和室內(nèi)裝飾裝修工程導致的。因此，在接下來的成本-進度控制過程中，應(yīng)采取相應(yīng)措施進行糾偏，從而最終實現(xiàn)項目的目標成

17、本。 </p><p><b>　　四、結(jié)論 </b></p><p>　　對房地產(chǎn)項目的成本控制不僅僅是一種成本核算方法，而是一種上升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的管理問題。文章探討了掙值法分析機理并結(jié)合實證應(yīng)用對房地產(chǎn)項目成本-進度控制進行了全面的分析和評價，結(jié)果顯示，該方法在提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用率和市場競爭力方面具有一定的成效。同時，對進一步促進科學有效的成本控制方法的

18、提出和推廣，為掙值法在房地產(chǎn)項目中的廣泛應(yīng)用奠定了理論基礎(chǔ)和起到實踐指導作用。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]Fleming&Keppelman， Earned Value Management： Mitigating the Risks Associated with Construction Projects

19、， Cost Engineering， 2002，9（4）：32-36. </p><p>　　[2]翁益郎.基于掙值法的房地產(chǎn)項目成本控制研究[D].重慶大學，2010. </p><p>　　[3]孫彥玲.掙得值分析法在房地產(chǎn)項目成本管理中的應(yīng)用研究[D].山東大學，2012. </p><p><b>　　作者簡介： </b></p