中國住房抵押貸款信用風(fēng)險研究——兼論轉(zhuǎn)軌時期抵押貸款的特點.pdf

1、在住房體制改革深入與城市化進程加速的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌背景之下，中國住房抵押貸款業(yè)務(wù)實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。但隨著時間的推移，早期住房抵押貸款市場跨越式發(fā)展的不良后果開始顯現(xiàn)，違約率逐步上升。抵押貸款違約不僅影響貸款銀行的預(yù)期收益，也會通過金融加速器的擴大作用對整個宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊，住房抵押貸款信用風(fēng)險成為業(yè)界與學(xué)界研究的熱點。本文通過運用規(guī)范分析方法，對轉(zhuǎn)軌時期的中國住房抵押貸款市場與西方國家的成熟市場進行比較研究，總結(jié)出了轉(zhuǎn)軌時期中國住房抵押貸

2、款市場的特點；在介紹國外經(jīng)典理論的基礎(chǔ)上分析其假設(shè)前提與適應(yīng)環(huán)境，并結(jié)合轉(zhuǎn)軌時期中國市場的特點研究它們在中國市場的適用性，找出了適合中國轉(zhuǎn)軌時期的信用風(fēng)險理論；在搜集大連市某商業(yè)銀行個人住房抵押貸款大樣本數(shù)據(jù)之基礎(chǔ)上，運用Logistic模型實證研究了轉(zhuǎn)軌時期影響中國住房抵押貸款信用風(fēng)險的主要因素，最后提出了相應(yīng)的風(fēng)險治理政策建議。本文主要結(jié)論如下： (1)與國外成熟市場不同的是，中國住房抵押貸款市場有著自身的特別之處。由于住房

3、體制改革與城市化加速帶來的巨大住房需求，房價持續(xù)上漲，市場利率也隨之上升；貸款利率主要以浮動利率為主；金融機構(gòu)不能針對不同風(fēng)險水平的借款人制定差別利率；沒有成熟的二級市場，不能為一級市場分散風(fēng)險；通過理性違約再買房有著巨額的交易成本；由于住房保障體系發(fā)展不完善，金融機構(gòu)收回抵押住宅一般成為不可置信的承諾。而這些特點都會影響到借款人的違約行為。 (2)在轉(zhuǎn)軌時期的中國住房抵押貸款市場，還款能力理論較之于權(quán)益理論，有著更好的適用性。

4、自住房制度改革以來，中國的房價處于一個上升過程，“看跌期權(quán)”無法執(zhí)行；住房抵押貸款市場主要實行浮動利率，且市場利率自2002年之后都是緩慢上升的，“看漲期權(quán)”溢價也無法實現(xiàn)；中國購房者違約存在著的巨額交易成本及個人征信系統(tǒng)的使用限制了借款人理性違約。由于兩類期權(quán)溢價在轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)市場缺乏宏觀經(jīng)濟條件，而再購房與信譽損失使得借款人違約的交易成本變大，這樣，權(quán)益理論在轉(zhuǎn)軌時期的中國缺乏適用背景。本文通過實證研究也證明了在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期

5、的中國住房抵押貸款市場，還款能力理論較之于權(quán)益理論有著更好的適應(yīng)性，從而解決了中國住房抵押貸款市場的理論適應(yīng)性問題，而這也成為本文的主要創(chuàng)新之處。 (3)利率、LTV、償債比、戶籍、受教育程度、新房還是二手住房是影響住房抵押貸款信用風(fēng)險的主要因素。在住房抵押貸款還款能力理論基礎(chǔ)上，本文通過Logistic二元選擇模型對可能影響住房抵押貸款信用風(fēng)險的因素進行了實證分析。利用大連市某商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)分析得出，利率、LTV、償債比、戶籍

6、、受教育程度、新房還是二手住房是影響住房抵押貸款違約的主要因素，借款人年齡、貸款期限、住房評估價值、貸款生命期與突發(fā)事件也會影響借款人的違約行為。實證結(jié)果表明，利率、LTV和償債比越高，借款人違約的可能性越大；借款人受教育程度越高、貸款期限越長則借款人違約概率更低；而外地人的購房投資行為、家庭出現(xiàn)突發(fā)事件也會加大貸款違約風(fēng)險。文章也得出另外幾個與理論假說不同的結(jié)論：第一是家庭收入對借款人違約的影響力不明顯：其次是借款人年齡對違約概率的影

7、響為負；最后是購買舊房的借款人信用風(fēng)險要大于購買新房的借款人。 (4)在以上研究的基礎(chǔ)之上，提出了相應(yīng)的政策建議。首先必需提高風(fēng)險管理意識，嚴(yán)格信息采集程序與方法，保證原始信息的真實性。其次在真實信息的基礎(chǔ)上再運用科學(xué)的方法對借款人進行風(fēng)險識別，并針對不同風(fēng)險級別的借款人制定差異化的貸款合約，實行分類管理。最后，由于住房抵押貸款信用風(fēng)險不僅影響金融機構(gòu)的預(yù)期收益，而且大規(guī)模的違約行為暴發(fā)會對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊，因此中國必需抓緊