國(guó)內(nèi)外住宅發(fā)展過(guò)程及政府政策研究.pdf

1、改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，價(jià)格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等等。為解決這些突出問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策。然而政府政策在打擊投機(jī)炒作的同時(shí)也抑制了購(gòu)房者的自主性消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)格整體雖有所回落但部分地區(qū)房產(chǎn)的房?jī)r(jià)不落反漲。對(duì)于我國(guó)的住房方面的問(wèn)題，很多人都做過(guò)討論，大家的意見(jiàn)莫衷一是

2、。政府的政策頻繁出臺(tái)，但效果并不明顯?；蛟S我們可以借鑒我們的鄰國(guó)日本和現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控較好的國(guó)家--美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，看看他們的發(fā)展過(guò)程，并對(duì)他們?cè)诎l(fā)展過(guò)程中的好的方面加以借鑒，對(duì)不好的方面注意避免，對(duì)我們來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)可行的辦法。 本文正是在這樣的基礎(chǔ)上，在用數(shù)據(jù)對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了精確描述，分析了我國(guó)近年來(lái)的房地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)的發(fā)展以及政府緊縮調(diào)控的深層次原因，進(jìn)而深入研究了調(diào)控效果不佳背后的支撐，在總結(jié)美、日兩國(guó)發(fā)展過(guò)程中

3、的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何進(jìn)行有效的調(diào)控給出了幾點(diǎn)建設(shè)性的建議。本文共分五章，具體結(jié)構(gòu)如下： 第一章的主要內(nèi)容是導(dǎo)論，首先對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程做了簡(jiǎn)單的介紹，并且對(duì)目前其存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了分析，指出我國(guó)目前住宅市場(chǎng)存在問(wèn)題并且出臺(tái)許多措施都沒(méi)有起到很好的效果。分析了對(duì)于我們的鄰國(guó)日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒和總結(jié)的地方，并且說(shuō)明了選這兩個(gè)國(guó)家進(jìn)行重點(diǎn)研究的原因。 第二章闡述了我國(guó)目前的商品住宅的開(kāi)發(fā)和發(fā)展?fàn)顩r

4、，首先介紹我國(guó)目前的投資狀況，指出我國(guó)的房地產(chǎn)近來(lái)的投資比重趨緩，國(guó)家的調(diào)控有一定的效果，但仍然還存在較大的問(wèn)題，從我們國(guó)家近年來(lái)的GDP，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重等方面進(jìn)行了分析，指出了近年來(lái)的投資趨勢(shì)正在向中部和西部的城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)適用房的比例正在逐步下降。接著對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)狀況進(jìn)行了分析，土地開(kāi)發(fā)、開(kāi)工和竣工的面積進(jìn)行了比較，土地控制形式做出了闡述。最后對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)銷售做了說(shuō)明，近幾年的銷售狀

5、況做了比較，著重分析了近年來(lái)的銷量和價(jià)格，并且對(duì)需求做了一定的闡述。 第三章是重點(diǎn)講了美國(guó)和日本的住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)這兩個(gè)國(guó)家的發(fā)展過(guò)程進(jìn)行了回顧。首先對(duì)其整個(gè)發(fā)展過(guò)程做了詳細(xì)的介紹，尤其是日本，整個(gè)過(guò)程包括日本房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展、壯大、泡沫的出現(xiàn)直到最后泡沫的破滅。因?yàn)槿毡臼俏覀兊泥弴?guó)，其很多條件跟我們現(xiàn)在都有雷同之處，所以對(duì)其做了詳細(xì)的研究。其次，對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程進(jìn)行了回顧，重點(diǎn)是對(duì)其房地產(chǎn)政策進(jìn)行了介紹，因?yàn)槊?/p>

6、國(guó)在這方面取得了相當(dāng)?shù)某删?，政策是介紹的重中之重。最后介紹了這兩個(gè)國(guó)家發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)，其中重點(diǎn)介紹了城市化的現(xiàn)象，城市化和工業(yè)化在這兩個(gè)國(guó)家都是典型的伴生現(xiàn)象。對(duì)美國(guó)和日本的住宅政策進(jìn)行了比較，并分別歸納成為兩種模式：普惠模式和特惠模式。針對(duì)這兩種模式進(jìn)行了分析，指出適合我國(guó)的模式是特惠模式。 第四章是文章的重點(diǎn)，在這章中首先詳細(xì)的介紹了工業(yè)化和城市化對(duì)我過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)的制約，對(duì)我們國(guó)家現(xiàn)階段的各種住房保障政策進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)

7、，針對(duì)過(guò)去我們國(guó)家常用的5種土地、金融、稅收和貨幣等手段來(lái)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)和需求進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。接著講述了我們國(guó)家近幾年來(lái)的房地產(chǎn)政策和調(diào)控重點(diǎn)，對(duì)近幾年來(lái)出臺(tái)的政策進(jìn)行了回顧，并對(duì)各個(gè)部門出臺(tái)的文件進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和分析，得出了一系列的結(jié)論：我們國(guó)家現(xiàn)階段的調(diào)控重點(diǎn)由過(guò)去的土地調(diào)控到現(xiàn)在的土地與房屋調(diào)控并重，由工業(yè)用地向商住用地發(fā)展，由過(guò)去的軟約束變成了現(xiàn)在的硬性約束等等。最后講了我國(guó)最近住房市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，首先對(duì)價(jià)格進(jìn)行了分析，得出了我們近

8、幾年我們國(guó)家的住房?jī)r(jià)格飛漲，并且市場(chǎng)秩序混、供給偏緊等特點(diǎn)。這些問(wèn)題也是我們國(guó)家現(xiàn)階段存在的最主要的問(wèn)題，并且還未得到很好的解決。 第五章是文章問(wèn)題的解決方案和預(yù)測(cè)，首先是對(duì)住宅市場(chǎng)的一些建議，對(duì)于政府方面，建議要規(guī)定政府的權(quán)利邊界，堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，在于行政方面的干擾不要太多，政府的重點(diǎn)是進(jìn)行宏觀的調(diào)控，要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的手段，以經(jīng)濟(jì)手段為主，重視政策執(zhí)行的條件和成本，特別是機(jī)會(huì)成本的評(píng)估，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)供

9、求總量平衡。要注重供給的平衡，要處理好城市建設(shè)用地與農(nóng)村居民用地的關(guān)系。拆遷補(bǔ)償價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收人水平的提高而提高，有利于保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)安定。簡(jiǎn)化土地審批環(huán)節(jié)，加快住房建設(shè)的節(jié)奏。要更多地通過(guò)非行政手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要引導(dǎo)住房需求和加快二手房交易和房屋租賃時(shí)常的建設(shè)。完善住房保障體系和整頓市場(chǎng)秩序和規(guī)范企業(yè)的不良行為。最后對(duì)我國(guó)的住宅市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做了預(yù)測(cè)。本文研究所提出的比較研究方法，試圖通過(guò)對(duì)日本和