土地市場(chǎng)視角下我國城市土地潛力研究.pdf

1、隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷向縱深推進(jìn),用以承載非農(nóng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的城市土地保持著快速增長的勢(shì)頭。同時(shí),因城市土地急劇擴(kuò)張而導(dǎo)致的糧食安全、環(huán)境保護(hù)及失地農(nóng)民保障等問題也日益突顯。城市土地內(nèi)涵挖潛、集約利用的呼聲日益高漲,并在決策層得到了積極的響應(yīng)和部署,新一輪土地利用規(guī)劃編制明確提出要盤活城市土地潛力。因此,需要對(duì)城市土地潛力開展系統(tǒng)研究,以推動(dòng)城市土地利用從外延擴(kuò)張走向內(nèi)涵挖潛,提高集約利用水平。 由于土地的粗放和集約利用歸根到

2、底是資源配置的問題,所以土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和資源配置將是潛力研究的出發(fā)點(diǎn)和著眼點(diǎn)。因此,本研究將依據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論,通過分析一般城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,在明確界定城市土地潛力概念的基礎(chǔ)上,研究我國特殊的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下,城市土地價(jià)格的形成機(jī)制及其對(duì)城市土地規(guī)模和密度的配置,從而明確我國城市土地潛力的形成機(jī)制、提出定量測(cè)算方法,以期對(duì)土地利用總體規(guī)劃中安排城市土地挖潛任務(wù)提供參考依據(jù)。 論文首先通過文獻(xiàn)綜述,揭示了經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于城市土

3、地的基礎(chǔ)理論研究和國內(nèi)對(duì)城市土地潛力研究的歷史與現(xiàn)狀,認(rèn)為我國城市土地潛力研究的不足主要表現(xiàn)在理論研究薄弱,明確了未來研究的方向和目標(biāo)。同時(shí),介紹了發(fā)達(dá)國家和地區(qū)在城市土地潛力開發(fā)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),并將其與我國的實(shí)踐進(jìn)行對(duì)比。由此認(rèn)為城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是城市土地潛力研究的起點(diǎn)。 接下來,論文對(duì)一般城市土地市場(chǎng)的資源配置進(jìn)行了分析,通過引入單一中心城市假設(shè),分別分析了城市經(jīng)濟(jì)靜態(tài)模型和動(dòng)態(tài)模型中的城市地租和地價(jià)內(nèi)涵,從而明確了城市土

4、地規(guī)模和密度變化的規(guī)律,將其作為界定城市土地潛力概念的標(biāo)準(zhǔn)。在動(dòng)態(tài)模型中,城市邊界點(diǎn)的條件是城市地租等于農(nóng)業(yè)地租和資本租金之和、城市土地密度曲線由于城市土地再開發(fā)而比靜態(tài)模型中的更為復(fù)雜。同時(shí),文章對(duì)我國城市土地市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)的特殊性進(jìn)行了分析,明晰了三大交易主體,其中地方政府是城市土地市場(chǎng)的核心參與者；劃分出三個(gè)市場(chǎng)層次,分析了各市場(chǎng)層次上現(xiàn)存的多種交易方式及其市場(chǎng)化程度。因此,相對(duì)于一般城市土地市場(chǎng)而言,我國城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有明顯的

5、二元性,其資源配置方案可能與一般城市土地市場(chǎng)存在明顯區(qū)別,這就構(gòu)成我國城市土地潛力形成的背景。據(jù)此,文章以完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的城市土地市場(chǎng)規(guī)模和密度為標(biāo)準(zhǔn),對(duì)城市土地潛力的概念進(jìn)行了界定,并將其劃分為城市土地規(guī)模潛力和城市土地密度潛力兩種類型。根據(jù)以上分析,論文首先對(duì)我國城市土地規(guī)模潛力的形成機(jī)制和測(cè)算方法進(jìn)行了分析。首先將基于地租的城市邊界確定模型修改為基于地價(jià)的模型,即城市土地價(jià)格曲線和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本線的交點(diǎn)決定城市邊界；其次在我國城市

6、土地市場(chǎng)上選擇土地征用市場(chǎng)和二三級(jí)市場(chǎng)作為決定城市邊界的市場(chǎng)層次,并對(duì)其現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行了分析,認(rèn)為土地征用市場(chǎng)的交易價(jià)格--土地征用費(fèi)嚴(yán)重低于合理值,二三級(jí)市場(chǎng)由于一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格傳導(dǎo)作用,交易價(jià)格偏高,從而繪制出相應(yīng)的價(jià)格曲線；在此基礎(chǔ)上可以得到,我國城市土地邊界將超過完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的合理值,過度擴(kuò)張的這部分土地屬于城市土地規(guī)模擴(kuò)張的范疇,這就構(gòu)成了城市土地規(guī)模潛力的來源；然后,論文回顧近年來我國城市土地規(guī)模變化軌跡,對(duì)上述結(jié)論進(jìn)行了驗(yàn)證

7、。根據(jù)規(guī)模潛力形成機(jī)制的分析,論文采用“柯布-道格拉斯”生產(chǎn)函數(shù),在GDP、固定資產(chǎn)投資存量、城市土地?cái)U(kuò)張量之外,引入“土地市場(chǎng)價(jià)格吻合程度”這一變量,作為定量測(cè)算城市土地規(guī)模潛力的方法。 然后,論文對(duì)我國城市土地密度潛力的形成機(jī)制和測(cè)算方法進(jìn)行了分析。論文選擇土地征購市場(chǎng)和一級(jí)市場(chǎng)作為決定城市土地密度的市場(chǎng)層次,并對(duì)其現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行了分析,認(rèn)為土地收購市場(chǎng)的交易價(jià)格--土地收購補(bǔ)償費(fèi)嚴(yán)重低于合理值,一級(jí)市場(chǎng)上工業(yè)用地價(jià)格低于合理

8、值,而住宅、商服用地的價(jià)格包含壟斷利潤,高于合理值,從而繪制出相應(yīng)的價(jià)格曲線；根據(jù)以上價(jià)格曲線,可以得到工業(yè)周地開發(fā)密度偏低、住宅和商服用地開發(fā)密度偏高、城市內(nèi)部的土地再開發(fā)覿摸將超過合理值,城市土地密度潛力將提前形成的結(jié)論,從而明確了城市土地密度潛力的形成機(jī)制；然后論文通過回顧近年來我國城市土地密度變化軌跡,對(duì)以上結(jié)論進(jìn)行了驗(yàn)證；最后采用成本收益法,提出了針對(duì)微觀地塊的城市土地密度潛力判定方法。 在理論分析之后,論文以江蘇省南

9、通市為例,分析其土地市場(chǎng)交易情況,對(duì)其城市土地規(guī)模潛力進(jìn)行了測(cè)算,結(jié)果表明在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí),南通市新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地中有相當(dāng)部分是過度擴(kuò)張的,城市土地規(guī)模潛力十分可觀；此外,論文選擇了江蘇省昆山市,通過大樣本調(diào)查,對(duì)1412家工業(yè)企業(yè)的用地密度進(jìn)行了評(píng)價(jià),結(jié)果表明昆山工業(yè)企業(yè)用地密度整體處于較低水平,工業(yè)企業(yè)用地密度的區(qū)域差異與工業(yè)發(fā)展水平的區(qū)域差異不符。 通過理論分析和實(shí)證研究,論文提出以下基本結(jié)論：(1)土地產(chǎn)權(quán)制度的

10、特殊性是我國城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特殊性的根源；(2)地方政府的直接參與及利益追求所導(dǎo)致的土地價(jià)格扭曲及土地資源配置的差異是我國城市土地潛力形成的根源；(3)我國城市土地規(guī)模擴(kuò)張中有相當(dāng)部分是過度擴(kuò)張的,城市土地規(guī)模潛力十分豐富；(4)現(xiàn)有的城市土地密度潛力中有一部分潛力是虛假潛力?；谝陨辖Y(jié)論,論文提出以下政策建議：通過產(chǎn)權(quán)改革,強(qiáng)化集體土地所有權(quán)地位、保護(hù)城市土地使用權(quán)是從根本上促進(jìn)城市土地市場(chǎng)化程度提高的出路；在產(chǎn)權(quán)改革短期內(nèi)難以完成的