城鎮(zhèn)土地估價中土地純收益的研究.pdf

1、土地純收益是土地價格評估、不動產(chǎn)投資決策分析、土地利用規(guī)劃管理工作中至關(guān)重要的參數(shù)之一。尤為重要的是，土地純收益的精度對于土地價格的判斷有著極為敏感的作用。在我國宗地評估實(shí)踐中，限于研究手段和研究深度等方面的原因，目前在土地評估實(shí)踐中對土地純收益的理解、測算和運(yùn)用等方面存在諸多問題。 本文側(cè)重于理論研究，并以實(shí)例為佐證，在對土地純收益的認(rèn)識存在的誤區(qū)澄清的基礎(chǔ)上，通過分析土地純收益的來源和形成基礎(chǔ)，探析了土地純收益的內(nèi)涵和外延、

2、界定了土地純收益的本質(zhì)。指出在土地純收益額的選擇和應(yīng)用中，宜從經(jīng)濟(jì)收益觀來考慮，而對會計(jì)收益要進(jìn)行審視、分析，甚至進(jìn)行必要的調(diào)整，使收益額更能真實(shí)、可靠地反映被評估標(biāo)的的客觀收益水平。通過對傳統(tǒng)收益還原法的討論分別指出總收益、總費(fèi)用計(jì)算過程中應(yīng)注意的問題，并引入貢獻(xiàn)率的概念，用企業(yè)的整體收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體收益中貢獻(xiàn)的權(quán)重系數(shù)即貢獻(xiàn)率，進(jìn)行收益分割來求取土地純收益的設(shè)想。通過對傳統(tǒng)的收益還原法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法等不同測算方

3、法的對比分析，得出凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實(shí)的估價中為傳統(tǒng)收益還原法的一種有效的補(bǔ)充，三種方法應(yīng)該相互結(jié)合相互校驗(yàn)。 最后，筆者在對土地評估中純收益的影響因素分析、時空特征分析的基礎(chǔ)上，指出土地純收益和地價具有各自的獨(dú)特作用和使命，不可能相互取代。基于此，筆者提出土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的概念，分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實(shí)踐意義，以常熟市商業(yè)用地為例，探討了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測算方案，試圖建立土地基準(zhǔn)純收益動態(tài)監(jiān)測體系，從而完成土地