土地開(kāi)發(fā)價(jià)值因素、營(yíng)銷策略對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響之研究.pdf

1、土地的價(jià)值是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的重要指標(biāo),由于土地的不可移動(dòng)性,其區(qū)位條件良好者易形成獨(dú)占區(qū)位,而成為都市里的黃金地段;臺(tái)灣地區(qū)由于地狹人稠,公共建設(shè)及工商業(yè)迅速發(fā)展,造成都市地價(jià)急遽上漲,依據(jù)眾多的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)顯示,土地開(kāi)發(fā)成本約占不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的6至7成左右,加上土地具有獨(dú)占性與不可移動(dòng)性,其個(gè)別與區(qū)位條件更是決定地上建物價(jià)值基礎(chǔ),因此如何評(píng)估用以開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)之土地價(jià)值成為控制成本與產(chǎn)品是否能具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重要關(guān)鍵因素。

2、>　　本研究有別于以往以理論探討、數(shù)理模型分析研究,分為兩階段,第一階段:以專家問(wèn)卷調(diào)查為基礎(chǔ)之層級(jí)分析法(AHP),聘請(qǐng)建筑業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)等具實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者來(lái)評(píng)估影響土地價(jià)格之因素,對(duì)現(xiàn)有影響地價(jià)的因素做一厘清。其研究結(jié)果顯示實(shí)務(wù)界所認(rèn)為對(duì)土地價(jià)值影響甚巨的前三大因素分別為「生活機(jī)能便利性」、「小區(qū)人文環(huán)境形象」與「交通便利程度」;而土地所在區(qū)域之「交通便利程度」及個(gè)別土地「緊鄰道路情形」兩因素對(duì)土地價(jià)值也有相當(dāng)程度的影響,此二因素雖著

3、重在「區(qū)域」與「?jìng)€(gè)別土地」交通便利性之差別,但綜合而言,均是在指土地周遭環(huán)境是否有便利的聯(lián)外交通。另外以往研究未曾討論的「嫌惡設(shè)施影響程度」與「小區(qū)管理與居民關(guān)系」等因素,在本研究中在土地價(jià)值扮演相當(dāng)重要的影響角色,值得后續(xù)研究者針對(duì)無(wú)法量化之因素發(fā)展衡量指標(biāo),以補(bǔ)全研究缺口。
　　第二階段:以建筑產(chǎn)業(yè)為研究對(duì)象,并以臺(tái)灣省建筑開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)會(huì)員名冊(cè)為研究母體,目的在探討處于新經(jīng)濟(jì)時(shí)代環(huán)境中的建筑業(yè)者,對(duì)國(guó)際化、全球化、自由化之