土地招拍掛制度下的土地價格測算方法研究.pdf

1、中國的土地制度自建國以來經歷了多次改革，而改革的核心是土地出讓方式的改革。特別是改革開放以后，隨著中國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，更加快了土地出讓方式的改革步伐，概括起來就是從土地的無償使用，到土地使用權有償出讓，再到土地使用權出讓的市場化。 中國土地出讓方式改革的歷程大致可以分為三個階段：(1)建國后到70年代末。中國以計劃經濟為主導，土地基本無償使用，并不能體現(xiàn)土地的價值。(2)80年代初到2001年。在這期間，土地由

2、無償使用轉變?yōu)橥恋厥褂脵嘤袃敵鲎專恋厥褂门c市場接軌。這一時期土地出讓方式主要有：協(xié)議、拍賣和招標，但由于土地出讓管理不嚴格，經營性土地大多都采取協(xié)議方式出讓，而協(xié)議出讓價格一般都偏低，導致大量的國有資產流失。(3)2002年至今。土地出讓方式由以前以協(xié)議出讓為主，轉變?yōu)椴捎谜袠恕⑴馁u和掛牌出讓土地，并取消了協(xié)議出讓土地方式，徹底使土地出讓市場化、公開化、透明化。 土地出讓方式的轉變，導致土地的價值也發(fā)生了極大的變化，土地價格的

3、測算方法也發(fā)生了相應變化。本文的研究目的就是在新土地出讓制度下，從房地產開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)，以重慶房地產市場為主要研究對象，研究合理、可行的土地價格測算方法，旨在為房地產企業(yè)判斷土地的合理價值提供理論依據。 本文以馬克思的地租理論：“土地產品的價格決定地租”為依據，以土地出讓方式的市場化為原則，由現(xiàn)在土地上的產品——商品房的價格，測算土地的價格。具體方法是在取得土地之前，首先預測未來土地產品(商品房)的銷售價格，其次估算房地產開發(fā)

4、成本，然后確定企業(yè)所能接受的最低收益水平，再次確定企業(yè)認可的最高土地價格，最后在最高土地價格基礎上，按照一定比例遞減土地價格，依次測算每宗土地價格所對應的收益水平。 本文研究的土地價格測算方法相對于傳統(tǒng)的測算方法——假設開發(fā)法的改進主要體現(xiàn)在三個方面：(1)根據市場動態(tài)情況確定商品房未來價格。(2)運用線性規(guī)劃及單純形法，按照土地價值最大化原則確定多種建筑產品的比例關系。(3)由于土地招、拍、掛必將使土地價值實現(xiàn)最大化，根據該原

5、則，采用土地價格由高到低的倒序測算方法，首先計算企業(yè)所能接受的最高土地價格，然后依次計算較低價格的收益水平進行測算。 本文通過分析中國土地出讓方式的轉變引起土地價值的變化，根據土地價值理論，對新時期、新土地出讓制度下土地價格測算方法進行了研究，得出了在目前土地出讓方式下較為合理的土地價格測算方法，并對該方法進行了實證分析。通過對測算方法的論證，可以得出該方法基本上切實可行并對目前土地交易中的土地價格測算具有一定的指導意義和參考借