土地招拍掛制度下的土地價(jià)格測(cè)算方法研究.pdf

1、中國(guó)的土地制度自建國(guó)以來經(jīng)歷了多次改革，而改革的核心是土地出讓方式的改革。特別是改革開放以后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，更加快了土地出讓方式的改革步伐，概括起來就是從土地的無償使用，到土地使用權(quán)有償出讓，再到土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)化。 中國(guó)土地出讓方式改革的歷程大致可以分為三個(gè)階段：(1)建國(guó)后到70年代末。中國(guó)以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，土地基本無償使用，并不能體現(xiàn)土地的價(jià)值。(2)80年代初到2001年。在這期間，土地由

2、無償使用轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)有償出讓，土地使用與市場(chǎng)接軌。這一時(shí)期土地出讓方式主要有：協(xié)議、拍賣和招標(biāo)，但由于土地出讓管理不嚴(yán)格，經(jīng)營(yíng)性土地大多都采取協(xié)議方式出讓，而協(xié)議出讓價(jià)格一般都偏低，導(dǎo)致大量的國(guó)有資產(chǎn)流失。(3)2002年至今。土地出讓方式由以前以協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎谜袠?biāo)、拍賣和掛牌出讓土地，并取消了協(xié)議出讓土地方式，徹底使土地出讓市場(chǎng)化、公開化、透明化。 土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致土地的價(jià)值也發(fā)生了極大的變化，土地價(jià)格的

3、測(cè)算方法也發(fā)生了相應(yīng)變化。本文的研究目的就是在新土地出讓制度下，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)，以重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)為主要研究對(duì)象，研究合理、可行的土地價(jià)格測(cè)算方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)判斷土地的合理價(jià)值提供理論依據(jù)。 本文以馬克思的地租理論：“土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租”為依據(jù)，以土地出讓方式的市場(chǎng)化為原則，由現(xiàn)在土地上的產(chǎn)品——商品房的價(jià)格，測(cè)算土地的價(jià)格。具體方法是在取得土地之前，首先預(yù)測(cè)未來土地產(chǎn)品(商品房)的銷售價(jià)格，其次估算房地產(chǎn)開發(fā)

4、成本，然后確定企業(yè)所能接受的最低收益水平，再次確定企業(yè)認(rèn)可的最高土地價(jià)格，最后在最高土地價(jià)格基礎(chǔ)上，按照一定比例遞減土地價(jià)格，依次測(cè)算每宗土地價(jià)格所對(duì)應(yīng)的收益水平。 本文研究的土地價(jià)格測(cè)算方法相對(duì)于傳統(tǒng)的測(cè)算方法——假設(shè)開發(fā)法的改進(jìn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：(1)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)情況確定商品房未來價(jià)格。(2)運(yùn)用線性規(guī)劃及單純形法，按照土地價(jià)值最大化原則確定多種建筑產(chǎn)品的比例關(guān)系。(3)由于土地招、拍、掛必將使土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，根據(jù)該原

5、則，采用土地價(jià)格由高到低的倒序測(cè)算方法，首先計(jì)算企業(yè)所能接受的最高土地價(jià)格，然后依次計(jì)算較低價(jià)格的收益水平進(jìn)行測(cè)算。 本文通過分析中國(guó)土地出讓方式的轉(zhuǎn)變引起土地價(jià)值的變化，根據(jù)土地價(jià)值理論，對(duì)新時(shí)期、新土地出讓制度下土地價(jià)格測(cè)算方法進(jìn)行了研究，得出了在目前土地出讓方式下較為合理的土地價(jià)格測(cè)算方法，并對(duì)該方法進(jìn)行了實(shí)證分析。通過對(duì)測(cè)算方法的論證，可以得出該方法基本上切實(shí)可行并對(duì)目前土地交易中的土地價(jià)格測(cè)算具有一定的指導(dǎo)意義和參考借