房地產(chǎn)融資幾種常見方式

1、房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過(guò)橋、土地房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過(guò)橋、土地抵押、在建工程抵押抵押、在建工程抵押一、房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款一、房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&AQ&AQ:什么是土地抵押貸款？A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)

2、保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？A：1.首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值.2.咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià)然后再根據(jù)第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積

3、數(shù).3.根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù)先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.4.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪出抵押測(cè)繪圖.5.根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告6.與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料.

4、7.填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后等待放貸即可.至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：1、項(xiàng)目方提供用于初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃；B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估

5、資料；三、房地產(chǎn)融資之短期拆借三、房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&AQ&AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借A:房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，

6、同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？A：1、日利率3‰~4‰；2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；3、月利率5~6%Q：短拆有什么特點(diǎn)？A:1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都

7、有嚴(yán)格的限制；2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；4.交易額大，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易；5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？A:1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件；3.公司代碼證書復(fù)印件；4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件；5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷；6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)；7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)