90年代以來房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控分析.pdf

1、本文在對上世紀(jì)90年以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在問題，以及問題出現(xiàn)原因得分析基礎(chǔ)上，分別從金融政策，土地政策和稅收政策三個方面對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。文章首先從90年代以來房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展情況入手，對房地產(chǎn)進(jìn)行了簡單的整體描述；繼而分析了當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及出現(xiàn)原因；提出國家主要從金融、土地和稅收三方面對房地產(chǎn)調(diào)進(jìn)行了調(diào)控然后對這三個方面調(diào)控的成效問題進(jìn)行分析；然后指出國家宏觀調(diào)控效果不明顯，房價上漲勢頭并沒有得到很好的遏制，

2、繼而分析了，其非政策的原因也是最重要的原因所在；最后，結(jié)合政策的改進(jìn)與非政策因素的控制，針對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀指出了適合我國國情的房地產(chǎn)調(diào)控之路。全文分為導(dǎo)論等四個部分。 導(dǎo)論主要闡明了論文的研究動機(jī)、背景、研究方法與思路。房地產(chǎn)在我國雖是一個新興產(chǎn)業(yè)，但是在社會生活中日益扮演著日趨重要的角色，與我們的日常生活息息相關(guān)，因此國家必須對其進(jìn)行宏觀調(diào)控。而經(jīng)濟(jì)學(xué)上對政府政策進(jìn)行評價，權(quán)衡其利弊得失，有助于讓房地產(chǎn)業(yè)能更加健康、平穩(wěn)的發(fā)展

3、。 第一章指明了對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的必要性。首先指出房地產(chǎn)業(yè)對我國社會經(jīng)濟(jì)生活有著重要的影響，然后對90年代以來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行介紹，對發(fā)展中存在的問題以及出現(xiàn)原因進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析：信息不對稱、人的“非理性”、對土地的依附性及其存在外部性。最后進(jìn)行小結(jié)，指出解決問題需要國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，針對房地產(chǎn)業(yè)具體情況，國家宏觀調(diào)控主要應(yīng)從金融、土地、稅收政策三方面進(jìn)行，引出下文對這三方面的分析。 第二章是對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的三

4、大政策調(diào)控進(jìn)行了詳細(xì)的分析。分別分析了金融、土地、稅收政策調(diào)控的可行性，90年代以來三大政策的主要內(nèi)容；然后對三大政策取得成效進(jìn)行分析：就政策本身而言，取得了一定的效果，但是仍然存在很多問題；最后通過對近幾年的房地產(chǎn)價格的判斷，得出三大政策調(diào)控作用不是很明顯的結(jié)論。 第三章分析了房地產(chǎn)調(diào)控中非政策因素的影響。首先，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中所起的作用。由于房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的地域性，因而在對其調(diào)控中，地方政府起著舉足輕重的作用；而地方政

5、府由于在房地產(chǎn)交易上所得很大，地方財源對土地出讓金、房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅以及管理費(fèi)的依賴度很大，同時為了政府官員自身的“業(yè)政績”等，地方政府對調(diào)控政策執(zhí)行的力度不大，為了自身利益推動房價上漲。其次，分析了導(dǎo)致調(diào)控實效的商業(yè)銀行行為，為了減小存差，將資金貸出獲得收益，商業(yè)銀行從自身利益出發(fā)也會不顧中央政府的調(diào)控政策而對房地產(chǎn)商“網(wǎng)開一面”，助長了房價上漲；第三，分析了導(dǎo)致調(diào)控失效的房地產(chǎn)開發(fā)商行為。 第四章，在第二、三章對政策

6、和非政策因素對房地產(chǎn)影響分析基礎(chǔ)上，分別針對二者提出建議，加快我國房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，政府除靈活、綜合運(yùn)用金融、土地及稅收政策調(diào)控和管理房地產(chǎn)業(yè)外，在當(dāng)前，對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的非政策因素上還應(yīng)注意以下問題的控制：首先，對地方政府行為的控制，樹立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀，落實穩(wěn)定房價責(zé)任制，消除地方保護(hù)主義，迫使地方政府從對房地產(chǎn)的深度介入轉(zhuǎn)為適度遠(yuǎn)離；其次，對開發(fā)商及銀行的控制，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商違法打擊力度，

7、執(zhí)法要嚴(yán)，加強(qiáng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)法監(jiān)督力度，遏住投資商的資金命脈；然后建議加強(qiáng)公共住房保障體系，加強(qiáng)廉租房建設(shè)；最后，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的運(yùn)作的調(diào)控，建立一個公正、公平、公開的市場運(yùn)作機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 本文的創(chuàng)新之處在以下幾個方面：第一，作者提出了研究房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的分析框架，從對房地產(chǎn)調(diào)控最為主要的三個政策：金融、土地、稅收政策調(diào)控方面對其分別分析，并分析了調(diào)控不明顯的深層次原因，非政策因素的影響：地方政

8、府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)購買者對房地產(chǎn)業(yè)及其調(diào)控的影響。從而搭建了一個較為全面的邏輯體系，對房地產(chǎn)宏觀的政策調(diào)控展開了系統(tǒng)的論述。 第二，作者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“失靈”，給政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了理論依據(jù)，也為分析政府政策的有效性做出了基本理論鋪墊。 第三，作者將政府的宏觀調(diào)控政策分為三個具體方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，分別指出其存在的問題和不足，對于實踐中完善具體政策措施起到了一定理論引導(dǎo)作用。