房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀視角

1、<p>　　房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀視角</p><p>　?。ê颖笔『愂袎w材料革新建筑節(jié)能辦公室 河北邯鄲 056000） </p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在近幾十年間都對我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大的影響作用。一直以來，國家都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展采取一丁點宏觀調(diào)控政策，以緩解市場需求不斷增多的情況下，房地產(chǎn)的高價格與人民低收入之間的矛盾。現(xiàn)

2、本文主要是基于宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控問題進(jìn)行了研究探討。文章主要是從經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)周期這兩方面來探討了其與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互影響作用，并就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路、目標(biāo)以及政策措施進(jìn)行了簡要探討。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)控；宏觀經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)周期 </p><p>　　自建國以來，我國的社會經(jīng)濟(jì)、科技文化、醫(yī)療水平等都有了很大的提升，直接促使了我國人口的大幅度增長和

3、城市建設(shè)的快速發(fā)展。人口增多勢必需要更多的住房來滿足需求，因而房地產(chǎn)的雛形逐漸形成。在改革開放以后，我國的經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場經(jīng)濟(jì)體制的制定與實施促使了我國的社會經(jīng)濟(jì)又上升到一個新的臺階，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了迅猛的發(fā)展。尤其是近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲現(xiàn)象愈演愈烈，買房難逐漸成為了全民問題。在此情況下，我國一直出臺各種宏觀政策與財政政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，尤其是在2004年出臺的“管嚴(yán)土地，看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策更是緊

4、緊扼住了房地產(chǎn)的兩大命--土地與資金。隨后幾年中，國家一直將對房地產(chǎn)的調(diào)控作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的重要內(nèi)容，并大力實施調(diào)控緊縮政策。由此可見，房地產(chǎn)在我國社會國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力 </p><p>　　在我國逐漸大力發(fā)展城市現(xiàn)代化與工業(yè)化的進(jìn)程中，不但給我國社會經(jīng)濟(jì)的增長提供了更大的發(fā)展空間，促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的迅速提升

5、，同時也給房地產(chǎn)行業(yè)的形成與發(fā)展帶來了契機(jī)，并反而促使了城市化與工業(yè)化的進(jìn)一步發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。也就是說，我國城市化與工業(yè)化的發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)水平提升的基本原動力，房地產(chǎn)與其兩者之間的關(guān)系為相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系，同時，房地產(chǎn)業(yè)的形成與快速發(fā)展也是城市化、工業(yè)化進(jìn)程中的必然發(fā)展趨勢。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)周期的影響 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)

6、除了作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的主要動力以外，還具備另一更重要的經(jīng)濟(jì)意義，即房地產(chǎn)行業(yè)是影響經(jīng)濟(jì)周期的重要動力因素。據(jù)相關(guān)研究與實際數(shù)據(jù)分析表明，房地產(chǎn)投資增長率與經(jīng)濟(jì)增長率的波動是存在一致性的，且房地產(chǎn)投資的增長率以及波動的幅度要大于經(jīng)濟(jì)增長率及其波動幅度。在將我國的經(jīng)濟(jì)波動與美國相比后，可以得知美國的經(jīng)濟(jì)波動幅度較小，這是因為其房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成熟，標(biāo)志著其市場經(jīng)濟(jì)的成熟。也就是說，房地產(chǎn)投資增長率波動較大，經(jīng)濟(jì)增長也會隨之有較大波動；相反，則

7、經(jīng)濟(jì)波動較小?？梢钥闯?，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)周期是有著極大的動因作用的。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟后，投資增長率較低，經(jīng)濟(jì)增長率波動較小時，穩(wěn)定住房地產(chǎn)行業(yè)，就是穩(wěn)定了貨幣供給，也就穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)周期，這就說明了房地產(chǎn)行業(yè)不但對經(jīng)濟(jì)周期起到動因的影響，也能在一定條件下起到制衡經(jīng)濟(jì)周期波動的重要力量。 </p><p>　　3、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本思路 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)之所以

8、能夠引起全民關(guān)注，不僅僅是因為住房是人們的生活必須品，更是因為房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)上漲給人們生活所帶來的壓力越來越大，才會使人們對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控給予了極大的期待與關(guān)注。那么房市的價格為什么會持續(xù)上漲呢？筆者從宏觀經(jīng)濟(jì) 的角度進(jìn)行了分析，認(rèn)為造成房價增長的直接原因是因為市場資金的流動方向均是直指房地產(chǎn)行業(yè)。也就是說，當(dāng)很多人將資金投入了房地產(chǎn)行業(yè)時，就會使房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲，從而給投資者帶來了預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，使其更加樂意經(jīng)資金投入房地

9、產(chǎn)市場，從而再次推動房地產(chǎn)價格的上漲。這種預(yù)期的自我實現(xiàn)機(jī)制是引起房地產(chǎn)市場價格居高不下，持續(xù)上漲的主要原因。為此，加大對房地產(chǎn)資金來源的控制與管理，完善和規(guī)范其融資結(jié)構(gòu)就成為了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路。 </p><p>　　4、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)與政策措施 </p><p>　　鑒于房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位，房地產(chǎn)業(yè)的每一項調(diào)控措施，都必須同時考慮它對產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政

10、策就既是產(chǎn)業(yè)政策，也是宏觀政策。產(chǎn)業(yè)目標(biāo)可以定為：總量增長，結(jié)構(gòu)調(diào)整，供需平衡，價格合理；而宏觀目標(biāo)則仍然著眼于促進(jìn)增長、物價平穩(wěn)和減緩波動。我們建議政府政策有必要從供求調(diào)節(jié)的短期調(diào)控思路轉(zhuǎn)向總量價格調(diào)節(jié)的長期調(diào)控思路。后者與政府的通貨膨脹經(jīng)濟(jì)增長的政策目標(biāo)權(quán)衡一致。房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力要發(fā)揮得當(dāng)，恰到好處，必須注重其針對性和準(zhǔn)確性。為此政府在調(diào)控房地產(chǎn)時需要考慮眾多的因素，在錯綜復(fù)雜的目標(biāo)之間進(jìn)行權(quán)衡取舍： </p>&

11、lt;p>　　4.1長期目標(biāo)與短期目標(biāo)的權(quán)衡。政府的長期目標(biāo)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、熨平經(jīng)濟(jì)周期并調(diào)節(jié)收入分配。通貨膨脹由于其危害經(jīng)濟(jì)增長和收入分配成為政府短期控制目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)增長，也容易觸發(fā)通貨膨脹甚至金融危機(jī)。以往的地產(chǎn)調(diào)控政策主要是控制土地供給和信貸投放，從供給方入手，雖然能夠很快壓制房地產(chǎn)投資過熱和價格過高，但也會影響到經(jīng)濟(jì)增長。最近的政策表明，政府開始更多的從需求考慮，用如利率和首付比例來調(diào)節(jié)需求以達(dá)到供求的平衡

12、。我們認(rèn)為，供求分析作為一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方式更適用于短期而不是長期，而且降低價格的手段應(yīng)該是增加供給而不是減少供給。事實上，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)總量是可以分開考慮的。只要不嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，控制房價就不會嚴(yán)重影響企業(yè)的房地產(chǎn)投資。數(shù)量的增長和價格的平穩(wěn)是可以同時達(dá)到的。 </p><p>　　4.2地方政府和中央政府的目標(biāo)的權(quán)衡。土地價格和房地產(chǎn)的稅費(fèi)對地方政府財政收入貢獻(xiàn)很大，中央政府控制房價的目標(biāo)必然和

13、地方政府的目標(biāo)沖突。中央政府目標(biāo)的實現(xiàn)有賴于對地方的有效節(jié)制。同時，地方政府也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)價格泡沫，最終必然會影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　4.3縮減區(qū)域差異均衡發(fā)展的權(quán)衡。由于房地產(chǎn)市場天然具有隔離的特性，所以地區(qū)間的差異較為顯著。為實行差別化、地方化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了支持，為地方政府賦予了更多的主動性和更大的責(zé)任。 </p><p>　　4.4中國房地產(chǎn)

14、業(yè)的高負(fù)債率對銀行體系的穩(wěn)定性施加了巨大壓力。而上市的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率低于整體水平10多個百分點，但比重很小。加大房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場融資，不僅可以促進(jìn)城市化和工業(yè)化，推動經(jīng)濟(jì)增長，而且更重要的在于可以降低產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而穩(wěn)定銀行體系和宏觀經(jīng)濟(jì)。 </p><p><b>　　5、結(jié)語 </b></p><p>　　總之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民支柱產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要

15、地位，其發(fā)展水平的高低直接影響著我國經(jīng)濟(jì)增長速度與經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場的價格波動更是對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會的和諧發(fā)展起到極大的影響作用。因此，我們必須要加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，并注意在各個不同調(diào)控目標(biāo)之間權(quán)衡取舍的合理性，促使我國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)都能實現(xiàn)穩(wěn)步增長。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]原鵬飛，魏巍賢.房地產(chǎn)