設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

1、<p>　　設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制</p><p>　　【摘 要】本文介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的特點(diǎn)及其影響因素，著重分析了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素，供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)人員參考。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；設(shè)計(jì)階段 </p><p>　　住宅房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本管理的核心要求就是將提供市場(chǎng)所需的住宅產(chǎn)品的成本控制

2、至最低水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制需要貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期從房地產(chǎn)投資決策階段、勘察設(shè)計(jì)階段、施工前期準(zhǔn)備階段、施工實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段到房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和售后服務(wù)階段。所以要控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本就需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及到各個(gè)因素進(jìn)行科學(xué)合理的管理思路。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵因素之一，也是與施工成本直接相關(guān)的原投所在。本文所述的設(shè)計(jì)階段主要指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工圖

3、設(shè)計(jì)的成本控制。 </p><p>　　1、住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的組成概述 </p><p>　　住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的對(duì)象指的是住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期內(nèi)所花費(fèi)的所有費(fèi)用的總和。這里面的費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用和配套費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本在會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算上主要包括以上六個(gè)項(xiàng)目所發(fā)射的費(fèi)用。 </p>

4、<p>　　以下是關(guān)于上述六項(xiàng)成本名稱(chēng)的概述。 </p><p>　　前期工程費(fèi)是指的土地在開(kāi)發(fā)前的現(xiàn)場(chǎng)踏勘、規(guī)劃設(shè)計(jì)和可行性研究等費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的水、電、氣、排污、照明、環(huán)衛(wèi)以及道路設(shè)施等所需的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用。建筑啊安裝工程費(fèi)用就指的是房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工實(shí)施階段所發(fā)生的人工費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)主要指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施所需的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指的

5、是房地產(chǎn)內(nèi)部會(huì)計(jì)部門(mén)參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中而產(chǎn)生的各種間接的費(fèi)用，包括工作人員的薪資福利、設(shè)備維修與折舊費(fèi)、辦公及日常水電花費(fèi)等等。企業(yè)期間費(fèi)主要指的是銷(xiāo)售費(fèi)、管理以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，這一般不計(jì)入開(kāi)發(fā)的成本中，而是將其作為當(dāng)前的損益來(lái)看待。 </p><p>　　2、住宅樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本的特點(diǎn) </p><p>　　住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其它的生產(chǎn)性投資項(xiàng)目相比較，具有的明顯特點(diǎn)就是投資周期

6、長(zhǎng)、資金流量大且隨著市場(chǎng)的變化而具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本則具有以下特點(diǎn)： </p><p>　　首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本的項(xiàng)目過(guò)繁雜。投資周期較長(zhǎng)，所發(fā)生的費(fèi)用在各個(gè)階段所進(jìn)行的核算內(nèi)容不夠平衡，而住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)具有一定的唯一性，容易發(fā)生成本亂攤亂擠的現(xiàn)象。 </p><p>　　其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有較大的波動(dòng)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家宏觀政策、環(huán)境變化、市場(chǎng)規(guī)律的影

7、響很明顯，而這些因素本身具有較大的波動(dòng)性，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的波動(dòng)性也較大。 </p><p>　　再次就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成本具有較大的可塑性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所出的環(huán)境與地段的不同，其所含的各種費(fèi)用沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而使得需要企業(yè)對(duì)公共關(guān)系的合理把握來(lái)充分塑造更加合理的成本空間。 </p><p>　　3、影響住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的主要因素 </p><p&g

8、t;　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本的影響因素與其自身的特點(diǎn)是息息相關(guān)的，以下就其主要影響因素作出分析： </p><p>　　首先是土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用。因?yàn)橥恋氐拈_(kāi)發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的產(chǎn)出率上，由于土地征用過(guò)程中遇到拆遷安置和公共服務(wù)的要求所帶來(lái)的成本，而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品產(chǎn)出率都不可能做到百分百，因此土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本具有較大的影響。 </p><p>　　其次是

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受市場(chǎng)因素影響較大，施工成本受施工工藝和技術(shù)、設(shè)備的選擇、材料的市場(chǎng)價(jià)格的影響是最明顯的，需要房地產(chǎn)企業(yè)在滿(mǎn)足建筑質(zhì)量的前期下，盡量控制建安成本。 </p><p>　　最后是期間費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于其較大資金周轉(zhuǎn)要求，但其投資周期較長(zhǎng)，使得較大比例的資金需要通過(guò)銀行貸款，從而帶來(lái)較高的利息支出成本，而資金周轉(zhuǎn)在物價(jià)上漲的市場(chǎng)環(huán)境下增加了貶值量，即產(chǎn)生了通脹成本。 </p><

10、;p>　　4、設(shè)計(jì)階段控制住宅樓房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的影響分析 </p><p>　　4.1 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn) </p><p>　　住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制具有如下特點(diǎn)： </p><p>　　一方面，住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程包括以下四個(gè)階段：評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施。由此可以看出，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有

11、經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)，決策才能變成設(shè)想。 </p><p>　　另一方面，住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制中，設(shè)計(jì)階段起著關(guān)鍵作用。換言之，即使是工程項(xiàng)目方案中很細(xì)微的內(nèi)容都會(huì)牽扯到工程量的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段不僅對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)起著規(guī)范作用。對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模還能起到規(guī)范作用。 </p><p>　　總體來(lái)說(shuō)，住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的四個(gè)階段中，設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本的影響最

12、大。所以施工前的決策階段和設(shè)計(jì)階段很關(guān)鍵，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該將控制投資融入到自己的設(shè)計(jì)過(guò)程中。設(shè)計(jì)階段影響大，但是在整個(gè)過(guò)程中也最難控制。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)人員的愛(ài)好、水平和習(xí)慣不同都會(huì)有影響。相對(duì)于設(shè)計(jì)單位來(lái)說(shuō)，建設(shè)單位就顯示比較被動(dòng)。 </p><p>　　4.2 設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的影響分析 </p><p>　　建筑設(shè)計(jì)階段在降低造價(jià)的過(guò)程中起重要的作用。當(dāng)具體的方案用圖紙表

13、示出來(lái)時(shí)，很多東西像功能、實(shí)施的方案以及投入因素就大致確定了。好的設(shè)計(jì)方案不但能降低成本、保障項(xiàng)目的進(jìn)度；而且對(duì)商品房的銷(xiāo)售也有益。 </p><p>　　其一，設(shè)計(jì)合理才能控制成本。設(shè)計(jì)階段具有投入比例小，作用大的特點(diǎn)。設(shè)計(jì)上必須同時(shí)考慮技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，對(duì)方案不斷優(yōu)化，才能真正有效的控制項(xiàng)目成本。其二，好的設(shè)計(jì)方案是商品房的開(kāi)發(fā)中的一大賣(mài)點(diǎn)。概括起來(lái)，房地產(chǎn)成本的影響因素有： </p><p&g

14、t;　　（1）小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。在小區(qū)的用地面積能反映地利用率和經(jīng)濟(jì)性，在影響地產(chǎn)住宅小區(qū)的眾多因素中，用地指標(biāo)起著很重要的作用。 </p><p>　?。?）住宅建筑的平面布置。平面布置不同造價(jià)也會(huì)不同。 </p><p>　　（3）住宅單元的組成、戶(hù)型和住戶(hù)面積。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小越經(jīng)濟(jì)。住宅建筑不僅需要降低成本，也要考慮用戶(hù)的需求和經(jīng)濟(jì)水平，只有這樣才能促進(jìn)銷(xiāo)售。 </p>

15、<p>　?。?）住宅的層高和凈高。層高和警告要依據(jù)用戶(hù)的需求不同靈活調(diào)整。 </p><p>　　（5）合適的住宅的層數(shù)。層次越高，居民密度、工程管道都會(huì)減少。不同的層次有自己的有點(diǎn)和缺點(diǎn)，要根據(jù)需要來(lái)確定層次。 </p><p>　?。?）合理的戶(hù)型和住戶(hù)面積。戶(hù)型通常由人們的生活水平和使用情況來(lái)確定，目前主要以二室戶(hù)為主。 </p><p>　　

16、（7）選擇合理的建筑結(jié)構(gòu)體系。目前有三類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)：全裝配式、大模結(jié)構(gòu)、裝配整體式結(jié)構(gòu)。 </p><p><b>　　5、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　房設(shè)計(jì)階段地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理的主要思路包括如下幾條：對(duì)所有的設(shè)計(jì)階段成本發(fā)生項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的策劃；通過(guò)招標(biāo)的方式選擇合適的設(shè)計(jì)方；加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同的管理，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和費(fèi)用作出合理的確定；引進(jìn)設(shè)計(jì)第三方機(jī)構(gòu)加強(qiáng)質(zhì)量管

17、理等措施，另外采用多個(gè)設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、限額設(shè)計(jì)等方法和理論分析對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的成本管理本身就是一個(gè)繁雜的工作，設(shè)計(jì)階段作為其一部分也是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的復(fù)雜的工程，所涉及的專(zhuān)業(yè)范圍很廣，參與方還包括開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理方以及施工企業(yè)，此外還需要與政府部門(mén)進(jìn)行相關(guān)的溝通工作。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，還需要與參與各相關(guān)單位進(jìn)行配合，全面控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段所產(chǎn)生的成本。 </p>