設計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究.pdf

1、隨著整個社會進入“微利時代”,國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策的出臺以及國際金融危機的影響,房地產(chǎn)行業(yè)進入“寒冬”階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)都深刻地感受到,在產(chǎn)品的質量達到一定的水平后,企業(yè)面臨的競爭挑戰(zhàn)就是價格競爭,實質上也就是一場成本競爭。保利地產(chǎn)董事長曾說過“如何降低成本?首先是要抓好設計,一個項目有好的設計方案、好的施工方案,它在節(jié)約成本上將起70％的作用”。根據(jù)有關資料顯示,設計階段影響建設項目投資的程度為75%~90%,所以從成本控制

2、角度來說,設計階段是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于住宅項目設計階段成本控制的實際應用還不夠深入,主要存在以下幾點問題。首先,由于住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的特點、設計的復雜性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高素質管理人員較少,設計階段成本控制很難深入進行,成本控制難度較大;其次,因設計工期緊張等原因導致設計深度不夠,過多的設計變更對成本控制產(chǎn)生不利的影響;再次,由于各種各樣的現(xiàn)實條件制約,設計方案的技術經(jīng)濟分析比選落實不到位

3、也是設計階段成本控制面臨的一個問題。最后,由于目前大部分設計費的計取與項目成本控制關聯(lián)不大,導致的設計單位成本控制積極性不高。造成這些的主要原因就是缺乏對設計階段的有效管理和控制,缺乏對于設計階段投資控制的機制和方法進行深入研究。本文針對這一現(xiàn)象,系統(tǒng)地為住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目設計了一套設計階段成本控制的管理思路和技術方法,以設計過程中的各個專業(yè)階段(方案設計、規(guī)劃與景觀設計、建筑施工圖設計、結構設計、水電設計、其他設計)為主線,運用設計方

4、案優(yōu)選、限額設計、價值工程、壽命周期費用分析等方法和理論,詳細闡述了如何在設計階段進行成本控制的管理思路和技術方法。本文結合住宅房地產(chǎn)項目自身特點,研究在設計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制,尤其是在建筑方案基本確定的前提下,如何通過設計的優(yōu)化,科學有效地進行開發(fā)成本的控制。首先,在常規(guī)的設計階段成本控制理論“限額設計”“價值工程”基礎上,著重研究設計階段成本控制的技術方法和具體落實點。其次,在建筑方案基本確定的前提下,如何通過結構設計