基于設計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析

1、<p>　　基于設計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理需要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個生命周期，設計的成本內(nèi)容復雜，需要合理的管理才能滿足成本控制的要求。本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的特點及其影響因素，著重分析了房地產(chǎn)設計階段的成本控制影響因素，供房地產(chǎn)開發(fā)的相關人員參考。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；設計階段 &

2、lt;/p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　住宅房地產(chǎn)投資項目的成本管理的核心要求就是將提供市場所需的住宅產(chǎn)品的成本控制至最低水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本控制需要貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程中。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)周期從房地產(chǎn)投資決策階段、勘察設

3、計階段、施工前期準備階段、施工實施階段、竣工驗收階段到房地產(chǎn)運營和售后服務階段。所以要控制房地產(chǎn)開發(fā)成本就需要對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到各個因素進行科學合理的管理思路。設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的關鍵因素之一，也是與施工成本直接相關的原投所在。本文所述的設計階段主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步設計、結(jié)構(gòu)設計和施工圖設計的成本控制。 </p><p>　　1 住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的組成概述 </p>

4、<p>　　住宅房地產(chǎn)項目的成本管理的對象指的是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)建設周期內(nèi)所花費的所有費用的總和。這里面的費用主要包括土地出讓金、拆遷安置費、前期工程費、建筑安裝工程費用和配套費以及開發(fā)間接費用等，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本在會計財務核算上主要包括以上六個項目所發(fā)射的費用。 </p><p>　　以下是關于上述六項成本名稱的概述。 </p><p>　　前期工程費是指的土地

5、在開發(fā)前的現(xiàn)場踏勘、規(guī)劃設計和可行性研究等費用。基礎設施費包括房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的水、電、氣、排污、照明、環(huán)衛(wèi)以及道路設施等所需的基礎建設費用。建筑啊安裝工程費用就指的是房地開發(fā)項目在施工實施階段所發(fā)生的人工費用和設備費用。配套設施費主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)項目所需不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設施所需的費用。開發(fā)間接費指的是房地產(chǎn)內(nèi)部會計部門參與到項目開發(fā)過程中而產(chǎn)生的各種間接的費用，包括工作人員的薪資福利、設備維修與折舊費、辦公及日常水電花費等

6、等。企業(yè)期間費主要指的是銷售費、管理以及財務費用，這一般不計入開發(fā)的成本中，而是將其作為當前的損益來看待。 </p><p>　　2 住宅樓房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本的特點 </p><p>　　住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目與其它的生產(chǎn)性投資項目相比較，具有的明顯特點就是投資周期長、資金流量大且隨著市場的變化而具有較大的風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本則具有以下特點： </p><p>

7、　　首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本的項目過繁雜。投資周期較長，所發(fā)生的費用在各個階段所進行的核算內(nèi)容不夠平衡，而住宅房地產(chǎn)項目在區(qū)域范圍內(nèi)具有一定的唯一性，容易發(fā)生成本亂攤亂擠的現(xiàn)象。 </p><p>　　其次是房地產(chǎn)開發(fā)成本有較大的波動性。房地產(chǎn)項目受到國家宏觀政策、環(huán)境變化、市場規(guī)律的影響很明顯，而這些因素本身具有較大的波動性，所以房地產(chǎn)開發(fā)成本的波動性也較大。 </p><p>　　再

8、次就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本具有較大的可塑性。房地產(chǎn)開發(fā)項目所出的環(huán)境與地段的不同，其所含的各種費用沒有相對統(tǒng)一的標準，而使得需要企業(yè)對公共關系的合理把握來充分塑造更加合理的成本空間。 </p><p>　　3 影響住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的主要因素 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本的影響因素與其自身的特點是息息相關的，以下就其主要影響因素作出分析： </p><

9、p>　　首先是土地開發(fā)所發(fā)生的費用。因為土地的開發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的產(chǎn)出率上，由于土地征用過程中遇到拆遷安置和公共服務的要求所帶來的成本，而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的商品產(chǎn)出率都不可能做到百分百，因此土地開發(fā)的費用對房地產(chǎn)開發(fā)成本具有較大的影響。 </p><p>　　其次是房地產(chǎn)開發(fā)項目受市場因素影響較大，施工成本受施工工藝和技術(shù)、設備的選擇、材料的市場價格的影響是最明顯的，需要房地產(chǎn)企業(yè)在滿足建

10、筑質(zhì)量的前期下，盡量控制建安成本。 </p><p>　　最后是期間費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于其較大資金周轉(zhuǎn)要求，但其投資周期較長，使得較大比例的資金需要通過銀行貸款，從而帶來較高的利息支出成本，而資金周轉(zhuǎn)在物價上漲的市場環(huán)境下增加了貶值量，即產(chǎn)生了通脹成本。 </p><p>　　4 設計階段控制住宅樓房地產(chǎn)項目投資成本的影響分析 </p><p>　　4.1 住宅

11、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的特點 </p><p>　　住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制具有如下特點： </p><p>　　一方面，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的全過程包括以下四個階段：評估、決策、設計、實施。由此可以看出，項目設計階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有經(jīng)過設計，決策才能變成設想。 </p><p>　　另一方面，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中，設計階段起

12、著關鍵作用。換言之，即使是工程項目方案中很細微的內(nèi)容都會牽扯到工程量的時間標準、裝修標準等等。從這個角度來說，設計階段不僅對建設規(guī)模、建設標準起著規(guī)范作用。對項目的投資規(guī)模還能起到規(guī)范作用。 </p><p>　　總體來說，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的四個階段中，設計階段對建設項目成本的影響最大。所以施工前的決策階段和設計階段很關鍵，設計人員應該將控制投資融入到自己的設計過程中。設計階段影響大，但是在整個過程中也最難

13、控制。因為設計單位、設計人員的愛好、水平和習慣不同都會有影響。相對于設計單位來說，建設單位就顯示比較被動。 </p><p>　　4.2 設計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的影響分析 </p><p>　　建筑設計階段在降低造價的過程中起重要的作用。當具體的方案用圖紙表示出來時，很多東西像功能、實施的方案以及投入因素就大致確定了。好的設計方案不但能降低成本、保障項目的進度；而且對商品房的銷售也

14、有益。 </p><p>　　其一，設計合理才能控制成本。設計階段具有投入比例小，作用大的特點。設計上必須同時考慮技術(shù)和經(jīng)濟，對方案不斷優(yōu)化，才能真正有效的控制項目成本。其二，好的設計方案是商品房的開發(fā)中的一大賣點。概括起來，房地產(chǎn)成本的影響因素有： </p><p>　　一、小區(qū)整體規(guī)劃設計。在小區(qū)的用地面積能反映地利用率和經(jīng)濟性，在影響地產(chǎn)住宅小區(qū)的眾多因素中，用地指標起著很重要的作用

15、。 </p><p>　　二、住宅建筑的平面布置。平面布置不同造價也會不同。 </p><p>　　三、住宅單元的組成、戶型和住戶面積。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小越經(jīng)濟。住宅建筑不僅需要降低成本，也要考慮用戶的需求和經(jīng)濟水平。，只有這樣才能促進銷售。 </p><p>　　四、住宅的層高和凈高。層高和警告要依據(jù)用戶的需求不同靈活調(diào)整。 </p><p>

16、;　　五、合適的住宅的層數(shù)。層次越高，居民密度、工程管道都會減少。不同的層次有自己的有點和缺點，要根據(jù)需要來確定層次。 </p><p>　　六、合理的戶型和住戶面積。戶型通常由人們的生活水平和使用情況來確定，目前主要以二室戶為主。 </p><p>　　七、選擇合理的建筑結(jié)構(gòu)體系。目前有三類建筑結(jié)構(gòu)：全裝配式、大模結(jié) </p><p>　　構(gòu)、裝配整體式結(jié)構(gòu)。 &

17、lt;/p><p><b>　　5 結(jié)語 </b></p><p>　　房設計階段地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理的主要思路包括如下幾條：對所有的設計階段成本發(fā)生項目進行詳細的策劃；通過招標的方式選擇合適的設計方；加強設計合同的管理，對設計進度和費用作出合理的確定；引進設計第三方機構(gòu)加強質(zhì)量管理等措施，另外采用多個設計方案優(yōu)選、限額設計等方法和理論分析對開發(fā)成本進行控制。由于房地產(chǎn)

18、開發(fā)工程項目的成本管理本身就是一個繁雜的工作，設計階段作為其一部分也是一個相對獨立的復雜的工程，所涉及的專業(yè)范圍很廣，參與方還包括開發(fā)商、設計單位、監(jiān)理方以及施工企業(yè)，此外還需要與政府部門進行相關的溝通工作。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段進行成本控制，還需要與參與各相關單位進行配合，全面控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段所產(chǎn)生的成本。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p&