北京住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展研究與政府服務(wù)平臺(tái)的建立.pdf

1、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文北京住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展研究與政府服務(wù)平臺(tái)的建立姓名：張敏申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理指導(dǎo)教師：邢亞平2002.3.1北京住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展研究與政府服務(wù)平臺(tái)的建立第一部分發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展由于住房市場(chǎng)客體的特性，使住房市場(chǎng)成為結(jié)構(gòu)性(分級(jí))市場(chǎng)，因此研究住房二級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)首先從住房市場(chǎng)的分層結(jié)構(gòu)入手，這樣才能準(zhǔn)確把握住房二級(jí)市場(chǎng)的特性，為研究住房二級(jí)市場(chǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一、住

2、房層級(jí)市場(chǎng)的界定劃分住房層級(jí)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)可以從住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)來(lái)入手，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。住房一級(jí)市場(chǎng)，又稱為增量住房市場(chǎng)，主要是新建房屋的權(quán)屬一次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住宅的買賣、租賃等，其主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和各類業(yè)主，既有為滿足個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)房者，也包括專門從事住宅租賃服務(wù)的個(gè)人和法人；住房二級(jí)市場(chǎng)又稱存量住房市場(chǎng)，即住宅商品通過(guò)出租、出售或置換實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)權(quán)形式的再交換，其主體是各類個(gè)人或法人業(yè)主和住房消

3、費(fèi)者。住房三級(jí)市場(chǎng)是指承租公房的使用權(quán)(或稱承租權(quán))上市出售交易的市場(chǎng)。廣義上的住房二級(jí)市場(chǎng)包括上述住房二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。狹義上的住房二級(jí)市場(chǎng)則單指上述的住房二級(jí)市場(chǎng)(不包括承租公房的使用權(quán)上市交易)，也是本論文的研究對(duì)象。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)是整個(gè)住房市場(chǎng)的主體，其交易量是反映住房市場(chǎng)景氣的重要指標(biāo)，其交易價(jià)格是住房市場(chǎng)上重要的價(jià)格信號(hào)。住房市場(chǎng)由于其作為不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，有其自身區(qū)別于一般商品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)的一

4、些顯著特征：——經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非物流性。一般商品交換，總是伴隨著物體的空間移動(dòng)，即商品從生產(chǎn)或銷售地點(diǎn)到消費(fèi)地點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，而住房商品由于具有固定性、不可移動(dòng)性，它的流動(dòng)只是觀念上的和權(quán)益上的，是住宅權(quán)益的轉(zhuǎn)移或有償轉(zhuǎn)讓?！袌?chǎng)范圍的區(qū)域性。由于住房商品的非物流性，住房交易一般只能在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行，而不象其他商品可以集中在一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)進(jìn)行交易。又由于住房所處地理位置、周邊環(huán)境、氣候條件、生活習(xí)慣、風(fēng)俗民情的差異，使各地的房屋結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格和裝飾格